不動産投資は何から始めると良いか知りたい!

給料以外の収入が欲しい・老後資金をつくりたいなど資産形成の一環で不動産投資を始めたいという方は多くいます。

ですが、初心者からすれば「どこから手を付ければいいのか?」などわからないことも多いもの。そこで本記事では「不動産投資の初心者さんは何から始めるべきか?」についてお伝えします。

先に結論!

先に結論をお伝えすると、初心者が不動産投資を始める際は「プロのパートナー選び」及び「パートナー選びでミスしないための事前の勉強」が最優先テーマ。

初心者だからこそ知識がない状態で自己流の物件選び・融資対応・物件購入・管理は厳禁!です。

\理由・詳細は下記より解説します/

不動産投資は何から始める?【初心者の始め方】

  1. 自己流で始めない!
  2. 不動産投資に必要な知識を学ぶ【入門知識】
  3. 初心者向けの本を読む【入門書】
  4. 資料請求で情報収集
  5. 初心者が事前に読むべきブログ
  6. 初心者が抑えるべき物件選びのポイントを抑える
  7. 自己資金(頭金)をためる
  8. 初心者向けのセミナーへ参加
  9. 不動産投資会社(パートナー)を選ぶ

必ず初心者が押さえておきたい9つの最重要項目です。

1.自己流で始めない!

知識が無い初心者が自己流で不動産投資を始めると大きな借金を抱えて大失敗取り返しのつかないことになる可能性が高いので自己流スタートは厳禁!

  • 事前の収支計算・シミュレーション
  • 税金と金利変動への理解
  • お金の用意(融資)及び交渉術
  • 資産になる物件選び
  • 物件購入&売却に関する交渉
  • 購入後の物件管理(入居者集め・定期的な修繕などの実務)

などが不動産投資では必要になりますが、

初めての方が全て自分で行うには相当なハードルの高さ。

特にお金。万が一、多額の借金だけ残っては取り返しがつきません。

また、サラリーマンであれば本業があるので本業を行いながら(1日8時間+移動時間)購入後の物件管理を常々行うのは体力的・精神的な面はもちろん「時間的・物理的に厳しい」です。

avatar
REIBOX編集部
勉強も習い事もスポーツも必ず「結果を出すための先生・コーチ」がいますが、投資活動だけは「結果を出したいのに自己流」で始めようとする方が多いのは日本のおかしな文化構造の1つ

結果を出したいのであれば不動産投資もプロ(先生・コーチ)からアドバイスをもらった方が良いです。

2.不動産投資に必要な知識を学ぶ【入門知識】

不動産投資は必須資格があるわけではないので厳密な定義はありませんが、入門知識として

  • 専門用語の意味(表面利回りと実質利回りの違い、など)
  • 加入する保険の種類、税金の種類、節税対策、物件相場

などは最低限抑えておきましょう。これらを知っているか知らないか?だけで数千万円の差が出ることもあります。

3.初心者向けの本を読む【入門書】

不動産投資 1年目の教科書

不動産投資の入門書

実際に寄せられた中から初心者にピッタリの質問80と質問に対する返答をQA方式で伝えているので理解しやすい。

→ 詳細はこちら(amazon)

不動産投資は最低でも20~30冊(人によっては100冊以上)本を読むところから始めようと言われます。その中の最初の一冊目におすすめの入門書が「不動産投資1年目の教科書」です。

avatar
REIBOX編集部
本を読むのが苦手な人は「初めての不動産投資~」や「不動産で成功した方の体験談」から読むと入りやすいです。

徐々に不動産投資へのイメージがついてきたら税金、アパート、戸建・区分、RC不動産投資法、ボロ物件の再生系、など要点別に知識を深めていきましょう。

4.資料請求で情報収集

本には書かれていない「不動産投資の今」を知るなら資料請求がおすすめ。

RENOSY(GA technologies社)

RENOSY イメージ画像
RENOSYは初期費用が少なく済む中古マンション投資なので初心者向け

中古マンション物件に特化したサービス『RENOSY』を運営する東証マザーズ上場の株式会社GA technologies。 最先端のAI技術を駆使した不動産投資で堅実な収益を提案してくれます。中古ゆえに少ない資金から不動産投資を始めやすく、初心者のはじめの一歩としておすすめ

※請求特典として『不動産投資の始め方がわかる「オリジナルブック」』、『投資の考え方がわかるインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」』も期間限定でプレゼント中。なお、資料申し込み後にしつこい勧誘はありませんでした。

5.初心者が事前に読むべきブログ

参考ブログ例


赤井誠のゼロからの不動産投資

不動産関係者の間でも有名なブログ。著者のサラリーマン時代からの不動産投資に関する活動や勉強内容について書かれています。

参考ブログ例


不動産投資はそんなに甘くない

今でこそ数億円の資産を形成されてますが、初心者から始めた都内サラリーマン大家さんのブログ。

参考ブログ例


狼旅団の地下に潜った不動産ブログ

著者の軽快なトーンでつづられているのがポイント。読みやすく、且つ実践的な内容が充実されています。

本に載っていない情報は体験談ブログから見ることもできます。特に初心者から始めて成功した方のブログは今の自分のヒントになることも多いでしょう。

6.初心者が抑えるべき物件選びのポイントを抑える

物件選びは厳選しだすとキリが無いですがこちらでも書いているように、初心者でも最低限抑えておくべきは「都内23区以内」「駅から徒歩10分以内」「老後の資金作り目的なら新築」「現役中に本業以外の収益源を作るなら中古(且つ、築10年以内)」です。

avatar
REIBOX編集部
優良なパートナーであれば表に出ていないお得な情報や良い物件が入ったときすぐに連絡してもらえることもあります。

不動産投資会社のセミナーや資料請求などをきっかけに徐々に連携を強くしてきましょう。

7.自己資金(頭金)をためる

100%融資(フルローン)で始められないわけではありませんが、ある程度の自己資金を持って始めた方がリスクヘッジになりまので、必ず頭金を用意してから不動産投資を始めてください。

自己資金はいくら必要?

購入する物件や条件にもよりますが少なくとも300万円は用意しておきたいです。

初めての不動産投資で使った自己資金(諸費用含まず)はいくらですか?
出典:楽待 |初めての不動産投資における自己資金のアンケート
avatar
REIBOX編集部
一般的に融資の返済は家賃収入から支払われます。自己資金なしで始めると物件購入後の修繕・リフォーム、金利変動など何かしらのトラブルが起こった際にローン返済が滞る危険があります。

8.初心者向けのセミナーへ参加

不動産投資セミナーは本では得られない「人との直接のつながりによる今の情報・生きた情報」を得られるので、不動産投資を行っている方ならほぼ全員が参加経験があるもの。

0からはじめる不動産投資セミナー

グローバル・リンク・マネジメント
老後の私的年金づくりで人気の新築マンション投資

東京の渋谷・銀座を中心に連日少人数制のセミナーを行う株式会社グローバルリンクマネジメント(GML社)(東証一部上場)。新築マンション投資に特化し、業界No1の入居率99.53%。紹介・リピート率は84.44%!

提携金融機関の数が圧倒的に多いので融資を引き出しやすく、初心者でも不動産投資を始めやすい体制が大きな利点。

  • 参加費用:無料
  • 開催日時:毎日開催(平日:13:30~15:00/19:00~20:30)(土日:10:30~12:00/13:30~15:00/16:00~17:30/18:00~19:30)
  • 講師:社内コンサルタント

→ GMLの不動産投資セミナー(無料)はコチラ

※セミナー満足度99%。セミナー参加で不動産投資入門ガイドもらえます。セミナー後のしつこい勧誘も一切ありませんでした。

9.不動産投資会社(パートナー)を選ぶ

1~8までを踏まえた上でパートナーとなる不動産投資会社を選びます。特に本業がある場合、実務面は時間的に厳しいですから不動産投資会社・管理会社へ委託することになります。長く付き合えるパートナー・不動産投資会社を選びましょう

パートナーの選定基準は入居率が95%以上家賃保証好立地物件の選定能力に強みを持つ会社であること。具体的には下記に厳選した3社まとめているのでご参照ください。

不動産投資に興味をもったきっかけ【アンケート付き】

こちらの記事のアンケートでもわかるように、将来へ向けた資産形成年金に頼れない不安、から不動産投資に興味を持ち始める方が増えています。

不動産投資を行う理由
私が不動産投資を始めた理由|REIBOXアンケート割合調査結果

“老後に約2000万円必要” 麻生氏「表現が不適切だった」(NHK)」このような議論が出るだけでなく、実際に金融庁による「高齢社会における資産形成・管理」からもわかるように、国ですら老後の資産形成へ向けて舵を切りだしている時代へと突入しています。

ただし、自分のことは自分で守る必要性を感じている人が増えている一方、わかってはいるけど出来るだけリスクを冒したくない・失敗したら怖い、という考えから一歩踏み出せない方も多いもの。

そこで下記では不動産投資を成功させるためにこれから始める方が抑ておくべき要点を解説します。

不動産投資で成功するには?

  1. 理屈や仕組みを理解する
  2. 元を取る
  3. 仲間やメンターの存在
  4. 早く始める
  5. リスク限度を定める
  6. 初心者でも必ず抑えておくべき物件選びのコツ
  7. 家賃収入による収益化からはじめる
  8. 家計を理解|融資対策

成功率を上げるためにも8つのポイントは必ず押さえてください。

1.理屈や仕組みを理解する

  1. 購入した物件(投資用物件)に対して入居者を入れる
  2. 入居者から家賃収入を得る
  3. 毎月の家賃収入からローン返済(及び各種の維持費や税金の支払い)をする
  4. 差分で残ったものが手元に残る
仕組み
不動産投資の仕組み

不動産投資は家賃収入=すべて手元に入るわけではありません。手元の入るお金への理解の誤差を無くし、無駄な赤字の発生を防ぐためにも根本的な理屈・仕組みを理解しましょう。

2.元を取る

こちらでも書いたように不動産投資の仕組みは利益を得る目的で不動産(マンション・アパート)を購入し、購入した物件から家賃収入を得る、もしくは購入した物件の価値が上がったときに売却して差額の利益を得ることです。つまり、赤字になったら失敗であり元を取らなければ意味がありません。

実質利回り

元を取るにも利回り計算が必要になりますが、一般的に使われる利回り(広告や営業トークで出てくる表現)は表面利回りにすぎないため、元を取るための利回り計算は実質利回りによって算出してください。

3.仲間やメンターの存在

いざという時に相談できる信頼できるメンター(指導者、助言者)や不動産投資仲間がいると心強いもの。

不動産投資専用の名刺を用意

メンターや仲間作りは不動産投資セミナーや懇親会、勉強会などへの参加がきっかけになりやすいので、自分を知ってもらえるよう自身の不動産投資家としての名刺を持参しておくと良いでしょう。

※会社の名刺よりは自分自身の連絡先を載せた個人の名刺を持参しましょう。

avatar
REIBOX編集部
特に不動産投資は専門用語が多く、且つどの情報が正しい?正しくない?の判断に迷いやすい傾向があるので周囲に理解あるサポーターがいると心強いです。

4.早く始める

  • 家賃収入は長期間において大きな変化をしないため早く開始した方がリターンの総量が増えやすい
  • 早く始めた方が完済までが早く、再投資できるタイミングを速めることができる

晩年から始めるのが悪いのではなく、早く始めた方がより大きなリターンを見込みやすいのが不動産投資の特徴と言えます。

avatar
REIBOX編集部
株やFXの場合、その時の相場に影響されるので早く始めた方が良いとは言い切れないのです。

マンション投資は繰り上げ返済で資産を増やす

繰り上げ返済を行うことで次の物件への再投資サイクルが早まるため、資産を増やしやすくなります。また、変動金利で不動産投資ローンを組んでいる方であれば早期に返済することで金利変動へのリスクヘッジにもなります。

5.リスク限度を定める

限度があいまいなままだと想定外のマイナスが発生した際、立ち直ることすらできなくなる危険性もあります。

頭金や繰り上げ返済をできる余力を残しつつも「この金額までマイナスが続いたら撤退する」「○○円以上は出さない」などリスク限度・マイルールを定めておきましょう。

お金が必要になる時期も逆算

結婚式・出産後~大学入試までの子供にお金がかかる時期・定年退職後の老後資金、などお金が必要になる時期も事前に視野に入れておくことで無理な資金繰りを防ぐこともできます。

6.初心者でも必ず抑えておくべき物件選びのコツ

物件選びで押さえておくべき立地のポイント
  • 立地が悪い物件を高値で買わない(人が入らないので赤字になるだけ)
  • 地震に強い物件を選ぶ(1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件)
  • 駅から徒歩10分以内

最低限、これらを抑えた上で不動産投資会社の物件を選びましょう。

自宅から近い物件を選ぶべきか?

自宅から近い物件の方が「管理する上で楽できる」「土地勘のある場所の方が良い物件を見つけやすい」と言われますが、あくまですべてを自分で対応する方に限った考え方です。不動産投資会社を介せば良物件の選定や委託管理が入ってくるのでそんな心配をする必要はありません。

7.家賃収入による収益化からはじめる

初心者は家賃収入による収益化にしてください。バブル期に流行った売却益を狙った収益方法もありますが、大きな利益を得られる反面、現在の不動産投資市場では難易度が高く初心者が取り組むものではありません。

8.家計を理解|融資対策

物件購入時に金融機関から融資を受ける際、担保となる不動産(=購入予定物件)以外にその人の収入・預貯金・その他資産・負債等からも判断されます。最低限下記項目は把握しておきましょう。

  • 収入:給与、副収入など
  • 資産:有価証券(財形貯蓄、自社株も含む)不動産、その他動産
  • 負債:現在の借入残高・消費者金融からの借入の有無・住宅ローン、など
  • クレジットカードの種類、限度額
  • 月々の生活費(貯蓄は除く)

まとめ

知識・経験が無い方が自己流で行うには投資というモノは危険過ぎます。そのため、必ずプロのパートナーと組んだ上で不動産投資へ取組み、資産形成を充実させていきましょう。

パートナーとなる不動産投資会社を探したい方へおすすめの記事