この記事は初心者向けの不動産投資の始め方マニュアルです。
不動産投資を調査する#REIBOXが「不動産投資の初心者は何から始めるべきか？」について【勉強すべき内容】【押さえるべき要点】【始めての物件の選び方】それぞれの側面から解説します。
この記事を読めば、初めて不動産投資を行う方でも『何から始めればいいか？』がわかるようになりますよ。
初心者が不動産投資を始める際は「プロのパートナー選び」及び「パートナー選びでミスしないための事前の勉強」が最優先テーマ。
初心者だからこそ知識がない状態で自己流の物件選び・融資対応・物件購入・管理は厳禁！です。
＼理由・詳細は下記より解説します／
不動産投資は何から始める？初心者が最初に抑えるべき9つの項目
- 自己流で始めない！
- パートナー会社（専門家）と手を組もう
- 家賃収入の仕組みを理解しよう
- 不動産投資に必要な知識を学ぼう【入門知識】
- 初心者向けの本を1冊読んでみよう【入門書】
- 資料請求でも情報を集めてみよう
- 初心者なら事前に1度は読んでおきたいブログ
- 初心者向けのセミナーへ1度だけ参加してみよう
- 自己資金を用意しよう
1.自己流で始めない！
知識が無い初心者が自己流で不動産投資を始めると大きな借金を抱えて大失敗、取り返しのつかないことになる可能性が高いので自己流スタートは厳禁！
- 事前の収支計算・シミュレーション
- 税金と金利変動への理解
- お金の用意（融資）及び交渉術
- 資産になる物件選び
- 物件購入＆売却に関する交渉
- 購入後の物件管理（入居者集め・定期的な修繕などの実務）
などが不動産投資では必要になりますが、初めて不動産投資を行う方がすべてを自分で対応するのは相当な難しさだと思ってください。
特にお金の問題。万が一、多額の借金だけ残っては取り返しがつきません。
2.パートナー会社（専門家）と手を組もう
本業（サラリーマン・公務員）がある方は不動産投資専門のパートナー会社と手を組みましょう。
勉強も習い事もスポーツも必ず「結果を出すための先生・コーチ」がいます。ですが、投資活動だけは『結果を出したいのに自己流』で始めようとする方が多いのは日本のおかしな文化構造の1つ。
初心者が不動産投資で結果を出したいのであれば、不動産投資のプロ（先生・コーチ）からアドバイスをもらった方が良いです。
・入居率95％以上の物件を提供できる
・家賃保証機能アリ
・実務管理の委託が可能（且つ、委託費が少ない）
以上の特徴を持つ会社を選びましょう。具体的には下記記事をご参照ください。
3.家賃収入の仕組みを理解しよう
不動産投資は家賃収入のすべてが手元に入るわけではありません。必要な諸経費を払って残った額が収入となります。家賃収入の仕組みを改めて確認しておきましょう。
4.不動産投資に必要な知識を学ぼう【入門知識】
不動産投資は必須資格は無いので厳密な定義はありませんが、最低限の入門知識として以下は押さえておきましょう。
- 専門用語の意味（表面利回りと実質利回りの違い、など）
- 加入する保険の種類、税金の種類、節税対策、物件相場
これらを知っているか知らないか？だけで数千万円の差が出ることもあります。
5.初心者向けの本を1冊読んでみよう【入門書】
不動産投資 1年目の教科書
不動産投資の入門書
実際に寄せられた質問の中から初心者にピッタリの質問80と質問に対する返答をQA方式で伝えているので理解しやすい。
→ 詳細はこちら（amazon）
不動産投資は最低でも20～30冊（人によっては100冊以上）本を読むことから始めようと言われますが、最初の一冊目におすすめの入門書が「不動産投資1年目の教科書」です。
徐々に不動産投資へのイメージがついてきたら税金、アパート、戸建・区分、RC不動産投資法、ボロ物件の再生系、など要点別に知識を深めていきましょう。
6.資料請求でも情報を集めてみよう
「本には書かれていない不動産投資の今」や「パートナー候補となる企業の強み」を知るために資料請求をしてみましょう。
例：GA technologies社 （RENOSY）
中古マンション物件に特化したサービス『RENOSY ASSET』を運営する東証マザーズ上場の株式会社GA technologies。
少額で不動産投資を始めることができるので初めての不動産投資におすすめ。資料請求（無料）だけでも十分に不動産投資を学べる内容になっています。
7.初心者なら事前に1度は読んでおきたいブログ
赤井誠のゼロからの不動産投資
不動産関係者の間でも有名なブログ。著者のサラリーマン時代からの不動産投資に関する活動や勉強内容について書かれています。
不動産投資はそんなに甘くない
今でこそ数億円の資産を形成されてますが、初心者から始めた都内サラリーマン大家さんのブログ。
狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
著者の軽快なトーンでつづられているのがポイント。読みやすく、且つ実践的な内容が充実されています。
本に載っていない情報は体験談ブログから見ることもできます。特に初心者から開始して成功した方のブログは今の自分のヒントになることも多いでしょう。
8.初心者向けのセミナーへ1度だけ参加してみよう
本や資料請求以外に「直接専門家の話を聞きたい」「質問したい」という方は不動産投資セミナーに参加します。不動産投資を行っている方ならほぼ全員が参加経験があります。
例：０からはじめる不動産投資セミナー
東京の渋谷を中心に連日少人数制のセミナーを行う株式会社グローバルリンクマネジメント（東証一部上場）。新築マンション投資に特化し、業界No1の入居率99.53%。紹介・リピート率は84.44%！
提携金融機関の数が圧倒的に多いので融資を引き出しやすく、初心者でも不動産投資を始めやすい体制が大きな利点。
9.自己資金を用意しよう
100％融資（フルローン）でも開始できますが、こちらの記事でもお伝えしているように、自己資金を持って不動産投資を始めた方が安全な投資となります。
フルローンは借入額が大きいため返済額も大きくキャッシュフローが悪い（手残りが少ない）状態になります。
自己資金なしで手残りが少ない物件に万が一のトラブル（物件購入後の修繕・リフォーム、金利変動など）が起こるとお金を用意できません。
【参考】初めての不動産投資で使った自己資金はいくら？
不動産投資で成功するための6ヶ条
- 元を取ることを第一に考えよう
- 仲間やメンターを作ろう
- 早く始めるよう（可能であれば）
- 自分のリスク限度を決めよう
- 家賃収入による収益化からはじめよう
- 融資対策は念入りに！
1.元を取ることを第一に考えよう
こちらでも書いたように不動産投資は最終的に利益になる（元を取る）と成功です。家賃収入と売却益のトータルで元を取ることを第一に考えてください。
元を取るための利回り計算は実質利回りによって算出しましょう。算出方法について詳しくは下記記事をご参照ください。
・不動産投資の表面利回りとは？実質利回りとの違い・最低ラインは何％？
・不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう
2.仲間やメンターを作ろう
いざという時に相談できるメンター（指導者、助言者）や不動産投資仲間がいると心強いため、自分以外の不動産投資家の繋がりを作りましょう。
メンターや仲間作りは不動産投資セミナーや懇親会、勉強会などへの参加がきっかけになります。自分を知ってもらえるよう自身の不動産投資家としての名刺を用意しておきましょう。
3.早く始めよう（可能であれば）
家賃収入は長期間において大きな変化をしません。つまり、早く開始した方がリターン総量が増えやすいです。また、早く始めた方が完済までが早く、再投資できるタイミングを速めることもできます。
繰り上げ返済を行うと次の物件への再投資サイクルが早まるため、資産を増やしやすくなります。変動金利で不動産投資ローンを組んでいる方であれば早期に返済することで金利変動へのリスクヘッジにもなります。
4.自分のリスク限度を決めよう
頭金や繰り上げ返済をできる余力を残しつつも「この金額までマイナスが続いたら撤退する」「○○円以上は出さない」などリスク限度・マイルールを定めておきましょう。
結婚式・出産後～大学入試までの子供にお金がかかる時期・定年退職後の老後資金、などお金が必要になる時期も事前に視野に入れておくことで無理な資金繰りを防ぐこともできます。
5.家賃収入による収益化からはじめよう
初心者は家賃収入による収益化を目的としましょう。
売却益（キャピタルゲイン）を狙った収益方法は大きな利益を得られる反面、現在の不動産投資市場では難易度が高いので初心者が取り組むものではありません。
6.融資対策は念入りに！
融資はご自身の属性（勤め先や年収）によって評価が変わります。ご自身の属性では融資が受けられない際は他の金融機関を渡り歩く・パートナー企業の提携先金融機関を利用する、など融資対策を行いましょう。
・収入：給与、副収入など
・資産：有価証券（財形貯蓄、自社株も含む）不動産、その他動産
・負債：現在の借入残高・消費者金融からの借入の有無・住宅ローン、など
・クレジットカードの種類、限度額
・月々の生活費（貯蓄は除く）
【重要】不動産投資で最初の物件を選ぶまでの心得
- 初めての物件はプラス収支になれば成功
- ボロ物件は避ける
- 物件選びのポイントを抑える
✅ 初めての物件はプラス収支になれば成功
「1.元を取ることを第一に考えよう」でも書いたように、まずは元を取る（赤字にならない）ことを第一に物件を選びましょう。
最初は堅実な物件から始め、2件目以降から徐々に規模を拡大してきましょう。
✅ ボロ物件の投資は避ける
激安で売られるボロ物件をリフォームして高い利回りを狙う方法自体は悪いとは言えませんが、初心者は必ず避けてください。
- 見た目はボロ物件だけど復活させれば人が集まるポテンシャルがある
- 自分でリフォームできる
- 空き家に入居者を集めることが出来る（客付け）
などを不動産投資初心者が再現するのは難易度が高すぎるので現実的ではありません。
✅ 物件選びのポイントを抑える
初心者でも最低限抑えておくべき基準は下記の通り。
- 都内23区以内
- 物件周囲の生活圏が充実
- 駅から徒歩7分以内（遠くても10分以内）
- 老後の資金作り目的なら新築
- 現役中に本業以外の収益源を作るなら中古（築10年前後）
- 新耐震基準対応の物件（1981年[昭和56年]6月1日以降に作られた物件）
それ以上に物件選びのポイントを押さえておく方が最優先です！
✅ パートナー会社を探す
「1.自己流で始めない！」「2.パートナー会社（専門家）と手を組もう」でも書いたように、物件選定・資金調達・購入後の管理などは初心者が行うにはハードルが高いです。そのため、パートナーとなる不動産投資会社（専門家）と組み、物件選定・管理を行いましょう。
最後に
「老後に2,000万円が必要！」などという麻生氏からの議論が挙がったことをはじめ、実際に金融庁による「高齢社会における資産形成・管理」からもわかるように、国ですら老後の資産形成へ向けて舵を切りだしている時代です。
自分のことは自分で守る必要性を感じている人が増えているため、自衛の手段として不動産投資を始める方が増えるのも自然なことと考えられます。
ただし、サラリーマンという本業を行いながら（1日8時間＋移動時間）物件選定・立地調査・物件購入後の物件管理など、常々行うのは体力的・精神的な面以上に時間的・物理的に厳しいです。
不動産投資に限らず、知識・経験が無い方が自己流で行うには投資はリスクの方が大きいため、不動産投資の成功率を上げるためにも必ず専門のパートナー会社と組んだ上で不動産投資に取り組み、資産形成を充実させていきましょう。