マンション経営の落とし穴にハマる方は「目先のことばかり追いかける・短期的な視点に偏る」という傾向が見られます。

マンション経営は中・長期視点に立った判断が必要です。そのため、目先のメリットばかり追いかけるとドツボにはまって大失敗、気が付いたときには既に挽回ができない状況に…なんてことにもなり兼ねません。

そこで本記事では「マンション経営の落とし穴になりやすい項目」と「未然に防ぐための考え方」についてお伝えします

▼すぐに考え方を知りたい方はコチラ 

マンション経営の落とし穴とは?

落とし穴の定義【必ずお読みください】

「落とし穴」と言っても抽象的な表現になるので、本記事でお伝えする落とし穴の定義は物件の購入後に「先に知っておけばよかった」「やっちまった!」と後になって後悔しやすい項目としています。

言い換えると『これから不動産投資を始める方は予め知っておくと失敗リスクを下げることができるチェック項目』でもあるので、そういった観点からご覧いただければ幸いです。

節税効果

主に新築のマンション経営におけるテーマ。節税効果を狙って新築マンションを購入した場合、購入当初の段階では経理上で大きく掛かる設備費や各種諸費用を経費として落とせるので節税の効果を実感できます。

ただし、それも最初の数年までであり最長の節税目安としても15年ほど。その後は節税効果がなくなり赤字が続くこともあります。

節税効果が一時的な理由

原価償却がなくなるとともに経理用、管理費・修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの経費負担の方が大きくなるためです。

短期的に節税の恩恵を受けただけでその後の中長期的な目線を見落としていると、「資金繰りが回らない」という資金繰りの落とし穴にハマるので注意!

かといって、『新築マンションを購入するといずれ赤字だけの物件になるので意味がないのでは?』というわけではなく、新築は返済後に大きく収支がプラスに転じ、大きくな収益として毎月の家賃収入を享受できる特性を持っています。

つまり、投資回収サイクルとしては【初期(節税)→中期(赤)→後期(中期の赤を上回る黒・プラス収支で資産形成)】となります。

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投資の特徴、メリット・デメリットを予め伝えてくれる会社であれば信用のおける会社として考えても良いでしょう。

一方、長期的なメリットとして節税効果を謳っている・投資の特徴に関する説明が浅いタイプの不動産投資会社であれば仮に話を聞いたとしても即断せず距離を置いた方が無難です。

(株)グローバルリンクマネジメント

節税と老後の資産形成作りに強い

例えばこちらの記事でも紹介してるグローバルリンクマネジメント社は東証一部上場の新築マンション投資専門会社であり、メリット・デメリット、投資の特性を詳しく伝えてくれます。

特に老後の年金対策(私的年金づくり)・資産形成への相談は心強いです。

フルローン(特に新築)

新築は中古よりもローンが組みやすいためフルローンで始める方もいます。ですが、フルローンで組むと毎月のローン返済額は多くなるので毎月の支出が増えて収益性が下がります。そのため、中長期的な目線でキャッシュフローがショートしない事前の計画が必要になります。

あわせて読みたい『 中長期的な計画を立てる方法 』
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上述の「節税効果」でもお伝えしたように新築はローン返済後に大きなリターンとなるタイプ。そのため、短期ではなく中長期目線で保有してください。主な目的はあくまでも老後の資産形成となります。

利回りだけ高い郊外物件

札幌や福岡など地方都市のマンションは都心マンションと比べて購入価格が安いために利回りは高くなりやすい傾向にありますが、目先の高い利回りだけを狙ってマンションを選ぶと「入居率・空室リスク」の観点を抜かしてしまい失敗する原因となります。

利回りだけで選び苦労した事例

利回りが高いと期待して物件を購入したが入居者が集まらない。

家賃を下げて募集をしてもなかなか入居者は見つからず、3ヶ月分の広告費&フリーレント(無料入居期間)をつけて半年後にようやく入居者を見つけた。

利回りが高くとも入居までの出費が多すぎた過ぎるためにキャッシュフロー的にはプラスに戻しにくかった。

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もちろん利回りは大切な指標ですが、そもそも論として利回りが高くとも入居されなければキャッシュフローは回りません。

「入居者が見込める立地か?」「家賃相場と大きな乖離がないか?」 まで踏まえた上で利回りの高い・低いを検討してください。

すぐに売れない

特に新築のワンルームマンションで見られる傾向。新築は物件購入後すぐに70%程度まで資産価値が下がります。

そのため、「毎月赤字が続くからもう売却して撤退したい。」となっても、残りの返済すべきローン残高と売却の見積もり金額とか帳尻が合わずにすぐに売れないことがあります。

あわせて読みたい『売れない物件に出会わないコツ』
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誤解の無いように伝えると、ワンルームマンションは独身の入居者に人気、特に耐震偽装が社会問題になったことで法規制が整備されて以降の新築マンションは高い賃貸需要が見込めます。

つまり、新築ワンルームは長期的に保有して家賃収入や老後の資産形成・年金対策として重宝タイプであり、売却とは目的が別ということです。

中長期的に保有するからこそ空室リスクが少ない物件選びが新築を取り扱う際のテーマとなります。(入居率95%以上、家賃保証は必ず欲しいです。)

空室リスク・入居者が決まらない(事例付き)

特に地方マンションにおけるテーマ。人口が減少しているので賃貸需要が不安定なために入居者が決まらない・集まらない、という空室リスクがあります。

仮に物件購入すぐに入居者を確保できたとしても、貸需要が安定していなければ途中で退去された際に次の入居者を見つけるのが難しくなります。

不動産投資は家賃収入からローン返済に充てるため、空室になると家賃収入が無くなり、その間は100%自費でローン返済を行うことになるので実質赤字経営に。長期間続くとローン返済が滞る原因になります。

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空室リスクを避けるためにも退去者が出ても早期に次の新規入居者が見込める入居率の高いエリアを中心に物件を選びましょう。

例1.入居したいと思えない

エリアごとに居住者のニーズが異なりますので、ニーズを踏まえた物件選びをしない限り空室が起こりやすくなります。

学生の家賃相場の例

大学近辺のマンションを探している学生の場合、学生の一人暮らしにふさわしい部屋の広さや家賃相場(5、6万円)の物件をねらう。家賃15万円以上もするマンションになると選ぶ人は少ないので空室になりやすい。
参考:みんなの家賃どれくらい?2018|学生ウォーカー

例2.周囲の環境が悪い

周囲環境が悪いと入居率に影響するので空室リスクを高める原因となります。

悪い周辺環境の例

深夜までカラオケが流れるスナックの近くは重低音が居住者の部屋まで届いて耳障りなため退去トラブルの原因になります。他にも部屋の音漏れがひどいと周囲の住人から苦情が入り居住者が退去する原因となります。

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不動産会社からは周辺環境によるデメリットが提示さないこともあるため、事前に周辺環境を確認しておかないと不動産投資開始後に収支計画が大幅に崩れる危険があります。

例3.大学が移転

大学近辺のマンションは一人暮らし学生の賃貸需要が期待できますが、大学が移転すると一転して賃貸需要が無くなるので一気に空室になるリスクがあります。

失敗事例

関東地方の郊外の大学近辺の学生にターゲットを絞って選んだ物件を購入。物件自体は駅からやや離れ築30年という条件を持っていましたが防犯性が高いこともあり数年は満室を維持。

物件購入後5年過ぎてから大学が移転することになり賃貸需要が減少、大量の空室が発生。

駅から離れている&築年数が影響して次の入居者が見つからず最終的に売却。ただし、購入時の3分の1の価格でしか売却できなかった。

例4.土地感が無い

土地感が無いエリアのマンションを選ぶと周辺環境が全く分からないので物件運用開始後に予想以上に入居が見込めず失敗することもあります。

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不動産会社やインターネットでも毎月プラス収支が期待できる物件を全国で探すことができますが、土地勘が無いとその土地特有の文化が理解できずに空室トラブルを招くこともあります。可能な限り自分で理解のある土地を軸に物件を選んだ方が良いでしょう。

家賃保証によるローン返済トラブル

マンション購入者は家賃保証が付いている安心感から必要以上に多額のローンを組んでしまい、家賃保証が毎月のローンが返済額よりも下回って返済が滞ることがあります。

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新築・中古問わずマンションの購入時に家賃保証(空室が発生しても一定の家賃収入を保証してくれるサービス)を提案してくれる不動産投資会社は多いですが、この手のトラブルは特に中古マンションに多く見られます。

何故なら中古は新築と比べ、次の入居者を見つけるときに家賃を見直すことが多いので契約更新時に家賃保証を下げられてしまうことがあり、家賃保証がローン返済額よりも下回ることがあるからです。

そのため、中古で家賃保証を活用する際は、頭金を用意してカバー入居率の高い物件を選んで空室が起こりにくくする、などで対応しましょう。

購入後の費用や家賃低下を計算していない

マンション購入後は家賃収入だけでなく、定期的に支払われる維持費や家賃低下も発生します。

空室のたびに発生するリフォーム代入居者募集の広告費など、出ていくお金の見込みが甘いとキャッシュフロー的に儲けが出ない物件になります。

例1 理想

家賃収入:8万円
退去ナシ(広告費・リフォームもナシ)

家賃収入=96万円/年

例2 現実

家賃収入:8万円
半年に1度退去(空室期間が2ヶ月発生)
広告費7万円/月
リフォーム10万円/回

(家賃収入80万/年)-(7万×2ヶ月+10万)=56万円/年

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支出があっても、中・長期目線でトータル見た時に自分の目標を達成できる不動産投資となるよう事前にシミュレーションしましょう。

短期的な物件購入時の数値だけで判断すると途中で収支バランスが行き詰まる危険すらあります。

例1.家賃値下げ

家賃はずっと同じではなく周辺の家賃相場に併せて値下げすることもあります。家賃の値下げは家賃収入下落に直結しますので、中・長期的に見て値下がり幅も踏まえた上で物件を選びましょう。

例3 相場に併せて家賃低下した場合

家賃収入:7万円
半年に1度退去(空室期間が2ヶ月発生)
広告費7万円/月
リフォーム10万円/回

(家賃収入70万/年)-(7万×2ヶ月+10万)=46万円/年

例2.建物の老朽化・修繕費

建物は月日が経過するとともに老朽化し、特に中古物件の場合はその影響を強く受けます。物件購入前に老朽化による修繕費の発生も想定してシミュレーションを組まないと赤字物件になります。

老朽化の事例

築26年の中古ワンルームマンションを購入後に入居者から「床下から水が湧いた」というクレームがあり、原因を調べたら老朽化した給水管がコンクリートの内側で破裂したことによるものだと判明。(購入したマンションはバブル期に建てられた建物で当時の給水管は金属管が多く腐食しやすかったために破裂しました。)

当然、入居者から早急の対策を迫られましたが工事は長期間にも及ぶために入居者が退去。それだけでなく修繕費用や家財の賠償請求で260万円を支払うことになった。

通常、マンションは築10~15年で大規模修繕工事を行うため、修繕を見越して毎月修繕費を積み立てることになります。

特に高額賃料物件で多いケースですが、マンション内の共有スペースが充実していればいるほど月々の修繕費が高額になるので収益性が下がります。

修繕費のトラブル事例

運用していたマンションが築5年になり、管理会社から今後10年間で約14億7千万円、20年間で約23億7千万円が必要と言われたために積立金6,200円だったのが49,600円に。1年間で修繕積立金総額60万円、10年で修繕費がなんと60倍になってしまった。

例3.金利上昇リスク・金利変動

マンションを購入する場合、数十年の長期ローンを組むことになります。低金利時代を背景に少しでも金利を安くするために変動金利を利用する方が多いですが、金利が上昇するとその差分が負担になり支出が増えるためローン返済に影響をする危険があります。(固定金利を組むことで金利変動リスクを避けることができますが金利は増えます。)

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固定と変動のどちらが正しいか?はその人の投資判断となりますが、いずれを選択したとしても中・長期的に見てご自身の不動産投資が破綻しにくくなるよう事前に複数パターンシミュレーションしましょう。

内覧ができない競売物件

競売物件は相場よりも割安で購入できますが、内覧できない競売物件は売り主が存在していないので後に欠陥が見つかったとしても瑕疵担保責任を負う人がいない入居者は自分で退去させないといけない、などのデメリットがあり購入後に取り扱いに困ることがあります。

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これから不動産投資を始める方(初心者)であれば対象から外したほうが良いです。

キャピタルゲイン狙い

現在の不動産投資でキャピタルゲイン(売却益)狙いよりもインカムゲイン(家賃収入)狙いが主流。キャピタルゲイン狙いはバブル全盛期におけるトレンドなので現在行うには難易度が高いため特に初心者にはリスクが高いといえます。

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最終的な出口戦略を見据えた上で出口戦略の一つとして検討にいれておくのはアリですが、キャピタルゲイン一辺倒で狙うのは危険。不動産投資ではインカムゲインによる堅実な資産形成を第一にとしてください。

表面利回りばかりを重視

高い利回りのマンションは魅力ですが、一般的に利回りと言われているのは表面利回り(常に満室、且つ購入後の維持費・修繕費などランニングコストが含まれない状態で計算された数字)でしかありません。

表面利回りの計算方法

年間賃料÷物件価格×100=表面利回り(%)

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表面利回りを重視しすぎると購入後に期待していたキャッシュフローにならずトラブルの原因となります。実質利回りを基準として正しく利回りを理解しましょう。
あわせて読みたい『実質利回りや利回りの目安を知る』

ずさんなアパート・マンション管理

アパート・マンションの主な管理業務

日々の清掃・入居者からのクレーム・提案への対応・入居者の募集・管理、など。

管理業務をずさんにすると退去トラブルに繋がる手厚く対応したい反面、本業がある場合は自分だけで(個人で)対応するのは時間的にも物理的にも無理があります。そのため、管理会社に委託してアパートやマンションを管理してもらいましょう。

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委託の費用として賃料の5~8%(相場)を支払うのを渋る方もいますが、入居者トラブルが起こる方がマイナスが大きいので管理会社に委託した方が結果リターンが大きいです。

注意すべきは不確実性への対処

マンション経営は空室・家賃下落・金利上昇・維持費・老朽化などのリスクがありますが、一番のリスクは不確実性です。

不確実性が失敗を引き起こす

「支出(ランニングコスト)」「ローン返済」という縛りを抱えた状態で走り出す以上、これらの縛りで資金繰りが滞らないように事前のプランニングが必要になります。

ノープラン・ずさんなプランで始めると想定外のトラブルが起こった時に対応できず失敗するだけです。

万が一の不確実な事態が起こっても良いように、事前に複数パターンのシミュレーションを立ててから不動産投資に取り組みましょう。

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なお、家賃収入は無駄に消費することなく堅実に貯蓄すれば想定外の出費にも備えられるのでより強固な投資体制を作れますし、事業規模を拡大して次の物件の購入する際の資金にもなりますよ。

マンション経営を成功させるための考え方

物件選びは都心のマンションを優先

地方に比べ、都心の方が人口が多いため入居者の需要を見込みやすく空室リスクを下げることができます。そのため、都心のマンションから優先して検討してください。

価格面だけ見れば都心のマンションの方が地方よりも割高なので一見すると利回りが低くデメリットに感じますが、最優先すべきはキャッシュフローが回るかどうか?です。

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特に駅から徒歩7分以内(最低でも徒歩10分以内)であり、住居周辺の生活環境も充実している(スーパー・コンビニ・町医者などがある)と尚良いです。

老後の資金作りを狙うなら新築マンションタイプ

新築マンションは中長期目線でリタイア後のリターンを見込めるのタイプの投資物件。

新築の特徴

・老朽化の影響が少ないので修繕費などのランニングコストがかかりにくい

・修繕の手間などが少ないので普段はお勤めで忙しい方でも手離れが良い

・年金や退職金と組み合わせて老後の安定に役立つ

中古物件と比べると利回りは減りますが、それを補って余りある手離れの良さ・管理のしやすさは普段お勤めのサラリーマン・公務員・医者、などの方々からすれば大きなメリットといえます。

(株)グローバルリンクマネジメント

節税と老後の資産形成作りに強い

例えばこちらの記事でも紹介してるグローバルリンクマネジメント社は東証一部上場の新築マンション投資専門会社。

特に老後の年金対策(私的年金づくり)・資産形成への相談は心強いです。

補足

新築マンション投資について調べるとほぼ必ずと言っていいほど「新築マンションは資産価値がすぐに下がる」「利回りが低下する」といったフレーズを見かけます。

これは当たり前の話で、基本的にマンションは消耗品ですから年月が経つとともに価値が下がります。

新築マンションはスタートが『価値100点』からなので後は下がるだけですし、100点満点からのスタートなので下がり幅が顕著に見えるのです。

中古なら価値が下がらないか?と言えばそうではなく(物件の内容にもよりますが)中古マンションはスタートが『価値50点』『価値70点』からなのでその後の下がり幅が新築よりも少ないだけです。

どちらが良い・悪いということではなく、どちらもそれぞれ特徴があり、特徴を理解した上でご自身の目的に応じたマンションを選定すればいいのです。

初期投資を抑えたい・利回りを高くしたい方は中古マンションタイプ

中古マンションは新築と比べて費用が抑えられるために利回りが高くリターンが大きいのが魅力。

中古の特徴

・初期費用が抑えられる

・完済までが早いので家賃収入による第2の資金を作るまでが早い

・年金や退職金と組み合わせて老後の安定に役立つ

一方、新築と比べると居住者から見た魅力は落ちる・修繕対応の手間などがあるため、入居率が高く、空室対策が得意・購入後の実務面でのアフターフォローが優れている中古マンション投資会社と組んでください。

(株)GA technologies

入居率が高い中古マンション投資に強み

AIデータを活用し、収益性と入居率が高い中古物件の取り扱いに長けている東証マザーズ上場のGA technologies社。(サービス名「RENOSY」)

購入後のアフターフォローが豊富にもかかわらず、管理費が安く(月1,080円)良心的。家賃収入作り、データを活用した確実性の高い投資提案が強みです。

ワンルームとファミリータイプをそれぞれ選定対象に入れる

不動産投資と言えばワンルームマンションだけでなくファミリータイプもあり、それぞれ需要が異なります。

例えば都内23区内の駅徒歩10分圏内で区切ればワンルームの方が需要を見込めます。東京都だけで見れば実は人口は減少しておらずむしろ若干増加中(2019年現在)。加えて単身者の増加割合が多いのでワンルームの需要が見込めます。

一方、都内でも23区外や地方の場合ファミリー層の需要が見込めるのでファミリータイプを選んだ方が需給バランスにマッチします。

また、都内23区内の駅徒歩10分圏内でもワンルームは需要が見込める反面、一定のタイミング(転勤、大学卒業など)で空室も生まれやすいもの。

一方、ファミリータイプは長期的な居住空間として住むことを目的としているのでワンルームタイプと比べると入居率が高いですし、売却時にも入居者が気に入ってくれると高額での売却が期待できます。

人間関係を大切にする

入居者は安心できる居住空間を提供してくれていることに対して家賃を支払ってくれます。そのため、マンションを提供しているオーナー側も入居者を機械的に管理するのではなく人間関係を大切にして接しましょう。

日々のコミュニケーションを大切にしていれば予期せぬトラブルや事故が起こったときの解決方法や難易度も変わります。

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普段から「入居者がどのような気持ちで暮らしているのか?」を意識して行動しましょう。

賃貸管理専門の会社を活用

トラブルや事故がおきたらすぐに現場に赴き対応しなければマンションの資産価値にも影響します。そのため、資産価値を下げないためにもプロの賃貸管理専門会社を活用して管理しましょう。

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マンション経営はいつトラブル・事故が発生するかわからないため、年中無休で24時間体制の賃貸管理会社に頼めば安心です。

マンション経営の仕組みを勉強

マンション経営は「購入はローン・支払いは家賃」です。家賃収入=毎月自分で自由に使えるお金、ではなく自由に使えるお金は必要な支払いをすべて完済した後に残る分が該当となります。

加えて、メリットだけでなくデメリットもあります。

メリット

節税対策(主に最初の最初の数年)、老後に向けた私的年金づくり、団体信用生命保険(団信)、相続税対策、毎月の収入が増える(主にローン完済後)など。

デメリット

マンション経営の落とし穴とは?」でもお伝えしたリスク各種をはじめ、属性・融資を引っ張れるかどうか?など。

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なんとなく「マンション投資は資産づくりになりそうだから」で始めると、これらの原理原則がズレて失敗の原因となります。投資・経営である以上、日々勉強です。

事前にセミナーに参加して情報収集

本やサイトで勉強しただけでは得られにくい情報が多いので、 特に初心者の方であれば不動産投資セミナーに参加して実情を知る機会を設けましょう。

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なお、セミナーに参加したからと言ってその場で購入しないといけないわけではありません。情報収集の一環として積極的に参加しましょう。

営業トークに踊らされない

「すぐに決めないと他の人に物件をとられますよ」など、煽りをいれた営業トークで提案してくることもありますが基本的に無視してください。(割とすぐに別の案件は出てきますので。) その場の営業トーク・雰囲気に流されないようご注意ください。

マンション投資への勧誘は無視

ご自身の電話に突如マンション投資への勧誘が来ても無視しましょう。携帯であれば着信拒否でOK。詳しくは「不動産投資のしつこい電話勧誘が迷惑!減らない理由と撃退する対策」をご参考ください。

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実際に会ったことがあり、その上での電話であれば無視しない方が良いですが、突如かかってくるような電話は=いきなりにでも電話をして営業をかけないと売れない程度のしょーもない物件であることがほぼ。

マナーが悪い人とは長くお付き合いができませんので無視してください。

短期的な節税目的だけで始めない

繰り返しになりますが、マンション投資は節税対策にはなるものの主だった節税効果を実感できるのは最初の数年です。

マンション経営はその後も続くので長い目で見た時に自分にとってリターンがあるのか?で判断しましょう。

儲かるには長期目線

オーナーチェンジ物件で見込みがある・ボロ屋を購入して自分でリフォームして貸し出す(且つすぐに入居者がつく)、などを除いてはマンションを購入していきなり儲かるのは稀。儲けを計算するときは中・長期的な目線でプランニングしていきましょう。

初期費用で無理をしない

マンション経営は初期費用にまとまった金額が必要になります。ただし、融資してもらえるからといって無理に借り過ぎるとローン返済に大きな負担がかかります。

失敗して借金を抱え込み過ぎないように

ローン返済が負担になり過ぎて不動産投資をやめなくてはいけない事例もあります。無理に駆り過ぎると失敗したときに残る借金も懸念されるため、無理なく返済ができる範囲で融資の相談をしてください。

収入だけでなく出ていく経費も忘れずに

家賃収入だけでなく維持費や積立金などの出費も発生します。ローン返済時に負担になることは間違いないので、定期的に支払われる経費も加味した上で無理のないキャッシュフローを組みましょう。

マンションオーナーも不安や大変さはある

マンションオーナーというだけで「スゴそう」「お金持ちで良いなぁ」などと見られやすいですが、人に見えないところで不安や大変さも抱えています。

常に空室・金利上昇・修繕費など支出面と付き合っていくため、業務上一定の不安はついて回ります。マンション経営を行う以上はこれらの不安と付き合あっていく覚悟も必要です。

何のためにマンション経営をするのか?で判断する/まとめ

マンション経営と言っても目的に応じて取り組みが変わります。

不動産会社の話を鵜呑みにし過ぎず、ご自身の目的に対してメリットがあるのか?という投資家としての目線を持った上で不動産投資に取り組んでいきましょう。

あわせて読みたい『 家賃収入トラブルへの対処法 』

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