不動産投資で失敗しするサラリーマン大家が後を絶たない

本記事ではサラリーマン大家でも成功する人と失敗する人がいるのはなぜか?サラリーマン大家が副業で取り組む際に注意すべき点、についてお伝えします。

先に結論!

サラリーマン大家さんが失敗してしまうのは自分ですべて行おうとするためです。

・物件選び
・修繕対策
・入居者対策
・税金対策

など、本業がある中で大家業もすべて行うのは物理的にほぼ無理です。

そのため、サラリーマン大家さんが成功するには実務面をサポートしてくれるパートナー(不動産投資会社)選びがカギを握っています。

もちろんすべて自分で行うサラリーマン大家で成功した方もいますし、そういった方にばかり注目が集まりやすいですが相対的に見て成功者の割合は何%なのか?という話です。(自分だけでできた成功者が少ないからこそ目立つわけです。

そのため、本業がある方が不動産投資による資産づくりを行いたいならプロに頼った方が「堅実」です。

サラリーマン大家が失敗する理由

失敗の定義

不動産投資を続けられなくなる
最終的に赤字で着地する

こちらのサラリーマン大家さんの失敗の定義を元にお伝えしますが、失敗してしまう主な理由が以下になります。

  1. 物件・立地選び
  2. 売却時にローン完済できない
  3. 言われるがままに購入
  4. 悪徳不動産会社に騙される
  5. メンテナンスが疎か
  6. 税金・確定申告が漏れる
  7. リスクヘッジができていない

1.物件・立地選び(空室リスク・賃貸需要)

賃貸需要の無い立地では物件に入居者が入らないために赤字になります。(基本的にローン返済は毎月の家賃収入から割り当てられるため)そのため、入居者が物件・立地選びができないと失敗します。

利回りに注意

特に賃貸需要の少ないエリアほど高利回りになりやすいもの。ですが利回りだけで良し悪しを判断せず「そもそも入居者需要があるのか?」の観点から物件を選んでください。

2.売却時にローン完済できない

それまでの家賃収入に加え、売却益までをトータルで計算した際にローンが完済できず赤字で終わると失敗です。

3.言われるがままに購入

不動産会社の営業マンの話は選択肢の1つでしかなく、必ずしもあなたの目指す事業としての方向性に必ずしもマッチしているとは言えません。そのため、言われるがままに購入せず、自分の目的を理解した上で必要な物件を選びましょう。

4.悪徳不動産会社に騙される

  • 低金利の金融機関への借り換えを提案され、融資のために現金が必要という理由で手渡したら不動産会社が倒産してしまった。
  • 家賃の横領や税率の軽減のために現金が必要という理由で手渡したら騙し取られた。

など悪徳不動産は枚挙にいとまがありません。

注意しよう・勉強しようとしかお伝え出来ないのですが「事前にお金の用意が必要」などの発言が出たら疑ってかかってください。

5.メンテナンスが疎かになる

  • 物件は年々老朽化するため物件の価値が下がる
  • 老朽化物件は修繕が必要になる
  • 周囲の物件と比べて自分の物件を選んでもらうために管理会社を見つける・家賃の再調整を検討する
  • 収益性を上げるためにローンの借り換えを検討する

など、不動産投資は物件を買ってお終いではなく、購入後の定期的なメンテナンスが必ず必要になります。メンテナンスに手間をかけられないようだと物件運用は成功しません。

6.税金・確定申告が漏れる

不動産投資を始めて2年目以降は前年の売上に対して税金が発生しますが、税金分を忘れた資金計画にしていると支払いが間に合わず赤字になります。また、確定申告が漏れると後で見つかって罰金とともに請求されます。

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REIBOX編集部
サラリーマンは税金は給与から天引きされているため普段から税金を意識する機会も少なければ、確定申告を自分で行う機会も少ないものです。

普段とは違う慣れない項目は見落としやすいのでご注意ください。

7.リスクへリスクヘッジができていない

不動産投資で失敗する大きなリスク要因は金銭的な要因です。主に下記が金線t来なトラブルをひきおこすリスク要因となります。

  1. 借入リスク
  2. 空室リスク
  3. 家賃滞納リスク
  4. 物件価格下落リスク
  5. 家賃下落リスク
  6. 天災(地震・火災など)リスク
  7. 賃貸管理会社倒産リスク
結論

物件は購入前の物件選びと購入してからの運用がキーポイント。ですが、

運用実務は多岐にわたるため本業を持ったサラリーマン大家さんが全てを行うのはほぼ不可能

加えて、

これから不動産投資を始める方(初心者)が不動案業者やベテラン不動産投資家を押しのけてリスクの少ない物件や立地を探し当てる

失敗しないための税金対策や資金シミュレーションを事前に設計する

これらは厳しすぎる条件と言わざるを得ません。

より詳しく失敗の傾向を学びたい方向け記事

サラリーマン大家で地獄を見ないためにすべき11項目

  1. ゴールの明確化
  2. 賃貸管理会社選び
  3. 借入割合は40%以内
  4. 実質利回りで評価
  5. ローン金利の値下げ
  6. 会社で正直に話さない
  7. 住宅ローンが無い(可能であれば)
  8. 自分でもリサーチ
  9. サラリーマンで失敗した前例も予めチェック
  10. より大きな収益を目指す際は法人化
  11. 事前の知識武装

特にゴールの明確化と管理会社選びを重視してください。

1.ゴールの明確化

  • 何を目的に始めるのか?
    (節税対策?老後の資金作り?現役中の副収入作り?など)
  • 目的に対して最終的な収支が黒字になるか?

行き当たりばったりで行うのではなく、ご自身の目的に合わせたゴール・出口戦略から不動産投資を行いましょう。目的が無ければ方向性がブレてしまいます。

2.賃貸管理会社選び

家賃の集金、清掃、トラブル・クレーム対応・空室時の客付け(集客)など手間のかかる業務は賃貸管理会社に委託できます。本業があり時間の少ないサラリーマン大家さんは必ず賃貸管理会社を選んで実務を任せてください。

なお、賃貸管理会社の質は各社で異なるので安心して任せることができる会社選びのポイントは下記をご参考ください。

a.入居率

入居率が高いほど安定した家賃収入が見込めます。目安は入居率95%以上で賃貸需要の高い東京都内では入居率98%以上あると安心です。

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REIBOX編集部
入居率を表示する内容が賃貸管理会社によって違うことがあるので(※)入居率を示す基準をチェックしておきましょう。

(※)引越しシーズンのみの期間、特定のブランドマンションの入居率、空室が発生して数ヶ月経過したときだけ表示など。

b.管理戸数

管理戸数の多いほど賃貸管理会社は経営が安定している指標になります。

c.賃貸住宅管理業登録制度へ登録

賃貸住宅管理業登録制度は、国土交通省が設けた賃貸住宅管理業の登録制度のことで登録している賃貸管理会社は一定のルールに従って契約時の説明や書面の交付、家賃の分別管理を適切に行なっている証明になります。

分別管理に不備があれば改善勧告が通知されますが、改善されなかった場合は登録を抹消されます。そのため、賃貸住宅管理業登録制度に登録している賃貸管理会社は安心できる指標にはなります。

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REIBOX編集部
ただし、登録は任意なので登録していないから分別管理をしていないという訳ではありません。登録されてたら尚よし、という見方が良いでしょう。

d.創業年数

創業年数が長ければそれだけ経営ノウハウを持っていることになるので、将来的にも経営が長く続く可能性も高いと言えます。さらに管理戸数も右肩上がりに増えていれば倒産リスクの心配もないでしょう。

[創業年数の長い賃貸管理会社例]

シノケンハーモニー入居率99%、創業年数は1990年より29年
販売戸数2017年度№1
空室保証35年
資本金10億9483万円、従業員数866名
アイケンジャパン入居率96%、創業年数は2006年より13年
収益可動96%(8年経過)
資本金5000万円、拠点数9箇所
大東建託入居率96.9%、創業年数は1974年より45年
一括借上35年
資本金290億6000万円、従業員数9102名
プロパティエージェント入居率99.77%、創業年数は2004年より15年
管理戸数2500戸以上
資本金3億5380万円
アイダ設計年間建設実績2000棟以上、創業年数は1981年より38年
資本金2億1632万円、従業員数964名
生和(SEIWA)コーポレーション建築実績では延床面積23区NO.1、創業年数は1971年より48年
管理戸数50000戸以上
資本金20億円、拠点数全国10箇所
スカイコート分譲戸数33680戸、創業年数は1969年より50年
空室保証35年、オーナー数20000人以上
資本金1億円、従業員数120名
アルメゾン販売棟数200棟以上、創業年数は1973年より46年
家賃保証10年定額保証
資本金4000万円、従業員数111名

3.借入割合は40%以内

借り入れでレバレッジを効かせられる不動産投資はサラリーマン大家にとって魅力的ですが、空室・金利上昇リスクによって金融機関へのローン返済が苦しくなることもあります。そのため、資産全体の占める借入金の割合を40%以内にしておきましょう。

シミュレーション例1

不動産価格1500万円、家賃収入が1戸あたり62,500円の物件を3戸購入した場合

2戸は現金一括で購入し、もう1戸は1500万円を金利1.5%でフルローンで購入します。

資産全体の占める借入金の割合は約33%になるケースですが、月の家賃収入187,500円で毎月ローンを返済していくとたった7年1ヶ月で完済できます。

3戸目の物件を購入するときに金利が6%でも8年7ヶ月で完済できますし、たとえ金利が8%まで上昇しても9年7ヶ月の短期間で完済が可能です。  

もし2戸の物件を購入して得られる家賃収入12,500円で1,500万円貯めてから3戸目を購入しようとすると10年もかかってしまいます。

このように、借入割合を40%以内にするとローンの金利が8%上昇したとしても貯めて物件を購入するよりも早く完済できます。

家賃収入だけで物件を増やす

借入割合を40%に設定することで家賃収入だけで物件を効率よく増やすことができます。

シミュレーション例

不動産価格1500万円、家賃収入が1戸あたり62,500円の物件を3戸購入した場合

2戸は現金一括で購入し、もう1戸は1500万円を金利1.5%でフルローンで購入します。

資産全体の占める借入金の割合は約33%になるケースですが、月の家賃収入187,500円で毎月ローンを返済していくとたった7年1ヶ月で完済できます。

3戸目の物件を購入するときに金利が6%でも8年7ヶ月で完済できますし、たとえ金利が8%まで上昇しても9年7ヶ月の短期間で完済が可能です。  

もし2戸の物件を購入して得られる家賃収入12,500円で1,500万円貯めてから3戸目を購入しようとすると10年もかかってしまいます。

このように、借入割合を40%以内にするとローンの金利が8%上昇したとしても貯めて物件を購入するよりも早く完済できます。

4.実質利回りで評価

物件の収益性を見込めるかどうか?実質利回りでチェックしましょう。

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ありますが、表面利回りは管理費や修繕積立金といった購入後のランニングコストが考慮されていないため本当の意味での収益性がわかりません。

一方の実質利回りは家賃収入からローンや税金、管理費・修繕積立金等の必要経費を差し引いて計算するので対象物件の収益性がより明確になります。

表面利回りの計算式

表面利回り(%)=年間(の満室想定)の家賃収入÷物件価格×100

実質利回りの計算式

実質利回り=(年間家賃収入 - 年間に掛かる諸経費) ÷ (物件の購入価格 + 購入時の諸経費)×100

5.ローン金利の値下げ

金利が1%違えば収支は改善することもあるので、高い金利の融資金は運用途中や売却前に借り換えを検討しましょう。

6.会社で正直に話さない

例え副業OKの会社であっても敢えて周りに「不動産投資やってます」とは言わない方が良いです。良くも悪くも誤解される可能性があるので本業に影響が出てしまっては本末転倒です。

7.住宅ローンが無い(可能であれば)

住宅ローンを組んでいても不動産投資を行うことはできますが、融資を受けられる金額が少なくなります。

本来なら不動産投資で1億円の融資を受けられる場合

(1)
住宅ローンが4000万円残っていると、
単純計算で融資額が6000万円まで減ってしまう。

(2)
融資審査で不利なので銀行によっては
そもそも融資を受けられないこともある。

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REIBOX編集部
不動産投資では融資額が多いほうが基本的に有利に働きやすいです。

その観点から、持ち家の方よりも賃貸物件に住んでいる借入がない方の方が有利とも言われています。
体験談例

住宅ローンが2017年11月から始まります。
予てから不動産投資をしたいと思っていましたが、先に住宅ローンが始まることになりました。

そこで、住宅ローンを組んでいる人が、不動産投資を行うことができるのでしょうか?

年収等にもよると思いますが。

Yahoo!知恵袋

8.自分でもリサーチ

サラリーマン大家になると時間が少ないので実務はできるだけ不動産会社に任せるべきですが、全てを任せるのではなく各分野は自分でもリサーチをしてください。

不動産管理会社に任せ過ぎた際の失敗事例

 

  • 紹介された物件が実際は半分の価値しかなかった
  • リフォームに300万円かかったが実際は50万円で抑えられた
  • 賃貸需要に問題がない物件と紹介されたが大学が移転すると同時に空室が大量に発生した
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REIBOX編集部
これらの失敗は自分でリサーチすれば回避できるものばかり。最悪の場合、失敗したら物件を手放さざろうえないトラブルにも発展します。自分でできる範囲でリサーチも行ってください。

9.サラリーマン大家の失敗ブログ(前例)も予め確認

先人たちの失敗はこれから頑張る人にとって非常に勉強になる生きた情報です。詳しくは「不動産投資の失敗における考え方。最悪の場合、アナタはどうなる?」をご参考ください。

10.より大きな収益を目指す際は法人化

最初の物件を購入する時点で法人化しておくと3年以上黒字経営が行えた場合、銀行からの評価が高くなるので次の再投資をする際にスムーズに融資を受けることができます。より大きな収益を目指す目標がある方は法人化も視野に入れておきましょう。

11.事前の知識武装

資料請求で情報収集

不動産投資の資料請求は成功・失敗の体験談やリアルタイムの不動産投資業界について触れることができます。「セミナーに行くのはまだちょっと・・・」という方は資料請求から始めましょう。

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REIBOX編集部
なお、資料請求後は問い合わせも増えてきますので普段のメールアドレスとは別に不動産投資用のメールアドレスを取得しておくと整理しやすく便利です。

セミナー参加で情報収集

資料請求の次の段階、本気で検討し始めるなら1度は不動産投資セミナーに参加しておきましょう。パートナー探しにもなります。

投資を行う理由・方向性は必ず決めること/まとめ

不動産投資を始める理由・目的は人によって違います。目的が違えば購入する物件価格も借入金額も違ってきますし、自己資金能力や住宅ローンの有無、既婚者かどうかによって融資額も異なってきます。

あくまで自身の状況を把握して目的・目標額を決めた上で必要な不動産投資を行いましょう。

より詳しく失敗への対策を学びたい方向け記事