日本財託ってどう?

中古マンション投資に興味を持たれる方の多くが1度は耳にする日本信託。業界でもキャリア・実績の豊富な会社と言えます。

本記事では不動産投資を始めようと思っているサラリーマンに向け「日本財託の評判や強み」についてお伝えします。

先に結論!

・中古ワンルームマンション投資の専門企業
・利回りも高い
・不動産投資家の評判も上々
・住んでいる人からの評判はシビアな面も


本業以外の収入源作り・資産形成として選択肢に入れる価値のある不動産投資会社と言える。

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日本財託の評判は?

  • オーナー(不動産投資家)の声
  • 日本財託が管理する物件に入居している方の声

貸し手(不動産投資家)と借り手(入居者)それぞれの目線でお伝えします。

オーナー(不動産投資家)の声

最初はどの物件を買ってよいか分かりませんでしたが、買い進めるうちに物件を選ぶ基準ができてきました。
いまでは20年後までの繰り上げ返済&買い増しシミュレーションを自作し、無理のない範囲でどこまでやれるか予測してワクワクしています。

前々から、世界一周などをしたいと思っていましたが、長期の休みとお金が必要なことから、サラリーマンになってからは諦めていました。
ただ、家賃収入が順調に増えればそんな夢も叶うのではないかと思って、家族で旅行の話をしています。

事例紹介・オーナー様の声 | 日本財託

日本財託に決定したポイントは、経営状態はもちろんですが、『まめまめしく、まめに努める』『コツコツが勝つコツ』
この経営方針と、その通りに取り組む担当者の誠意です。

所有するアパートは、コンパクトアパートで、日本財託が販売で取り扱う物件からは外れるものでしたが、真剣に対応していただきました。
地域の事情、タイミング、入居者のニーズ等を丁寧に調査し、新しいアイデアを含め、ご提案頂きました。
入居時の初期費用をギリギリまで抑えつつ、必須家電と無料インターネットを付帯設備にして、家賃を高めに設定するといったプランです。

事例紹介・オーナー様の声 | 日本財託

過去にはワンルーム販売会社3社、ワンルーム専門の仲介会社1社とお付き合いをしました。
しかし現在は、所有する全ての物件の管理を日本財託にお願いしています。

その理由は、数年前から「運用」を重視する投資段階と位置づけているからです。
その点、ワンルーム不動産の管理をビジネスコアとしている点です。

なかでも、入居者の退去に際し、部屋のリフォームから入居者募集から審査、契約に至る確固としたシステム化がなされている点を評価しています。
また、賃貸市場で入居する外国人が増えている中、英語、中国語、その他の言語に精通したスタッフを抱えていることは、入居者を取り込む機会損失を減らすものと考えます。

事例紹介・オーナー様の声 | 日本財託

私はオーナー(東京都)ですが、非常に管理体制が出来ていると思います。通常は、退出してから1か月以内に新しい入居者が決まり助かっています。

Yahoo!知恵袋

日本財託が管理する物件に入居している方の声

あたしが入ったときの管理会社さんがやめてしまって
ひきついで、今日本財託管理サービス。
途中からといっても、管理会社だから新しく1からはじめないといけないと
おもったのですが
重要事項説明書も勝手に送られてきて書類も送られてきてそれっきり。
それについてたずねると、このような例は初めてでこちらの勝手でやらせてもらいました、という始末・・・
更新があったのでそのときに送られてきた資料をみたらいきなりの家賃値上がり。
たしか家賃を値上げするときは何ヶ月か前ににしらせておかなくてはいけなかったはずじゃ、と思い電話すると
対応してくれない人、分からないばかり言う人、あくびばかりする人。。。。
最悪な会社だと思いました。

賃貸マンション管理会社の評判教えてください

日本財託管理サービス
ここはオーナーにとっては任せがいがあると思いますよ
借りる側からしたら最悪ですが

賃貸マンション管理会社の評判教えてください
ワンポイント

最後のコメントにもありましたが「オーナーにとっては任せがいがある」、つまり不動産投資家としては良いリターンを受けることができる、という側面は強いです。よって、これから不動産投資を始めよう!という方にとっては相談する価値のある会社と言えます。

ただし、実際に部屋を借りる側(入居者)からはシビアな意見が散見されます。

「管理業務は自分で行う」とお考えであれば別ですが、「管理業務もすべて任せよう」と思っている方であれば、事前に入居者さんに冷たい(と誤解される)対応をとらないよう打ち合わせておきましょう。

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REIBOX編集部
どれだけ優れた物件でも入居者が入らない限りはキャッシュフローが回りません。入居者が退去しないよう入居者対応には細心の注意を払い、日本財託側にも事前に伝えておくと良いでしょう。

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日本財託とは?

日本財託は管理戸数は21,631戸、入居率99.31%(2019年5月末時点)の業界トップクラスを誇る評判の不動産投資会社。長期的に安定した賃貸需要が見込める首都圏の中古ワンルームマンションを管理しています。

会社概要

社名株式会社日本財託(日本財託グループ)
URLhttps://www.nihonzaitaku.jp/
サービス初心者向け不動産投資セミナー
本社所在地東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
代表取締役重吉 勉
設立年1990年10月
上場年非上場
上場市場非上場
資本金8000万円
売上高290億2千3百万円(2018年9月決算)(グループ合計)
社員数224名(グループ合計)
免許宅地建物取引業 東京都知事(1) 第101570号
IT重説事業者番号 259
プライバシーマーク制度 第10700058(3)号
主な加盟団体株式会社日本財託管理サービス
株式会社BeansTrust賃貸保証

日本財託が評価される8つの理由

  1. 高い入居率
  2. 空室から次の入居までが早い
  3. 外国人入居者にも対応
  4. 利回りは10%弱の非公開物件、物件規模は小さめ
  5. 仲介手数料無料
  6. 管理サービスの委託費が安い
  7. 提携金融機関が豊富
  8. 無理なセールスをしない

中古マンション投資特有の仲介手数料が発生しないのは嬉しいポイント。

1.高い入居率

99.47%と高い入居率。(2019年7月末現在)

2.空室から次の入居までが早い

日本財託では空室から7日以内に内装工事を仕上げることを原則としているので内見できるタイミングが早く、空室から次の入居者が決まるまでは最短5日になることもあるほど。内見が早くできる=入居者が物件を見つけやすい環境となっているので、空室期間が短縮されて安定した収益につながってきます。

また、退去連絡を受け付けたらすぐに入居募集を開始しHP上に物件情報が掲載され、クリーニングの手配も退去前から行われるので退去前にも関わらずクリーニング後の物件を内見できる仕組みになっています。

掲載写真にも工夫

掲載する写真のとり方にも工夫がされており、360度画像によるバーチャル内見が可能。PCやスマホでも実際に足を運んで内見しているようなリアルな体験ができる点も他社との差別化につながっています。

3.外国人入居者にも対応

人口減少が進んでいる日本において、日本人だけに向けた不動産経営は将来的に収益を上げ続けることは困難になってきます。

そこで日本財託では「200万人以上いる在日外国人マーケットにうまくアプローチすることが、将来の安定した不動産経営を可能にします。(※)」と将来に向けた構想を考えています。

(※)日本には平成29年末で256万1,848人もの外国人が暮らしており、前年末と比べて17万9,026人増えて過去最高となっています。

外国人入居者の真実【豆知識】

外国人の入居者は滞納・ルールを守らない・契約トラブルなど悪いイメージを持たれやすいですが、実は誤解だと分かっています。(日本財託調べ)

家賃の未払いによって部屋を追い出されると住む場所を失ってしまうという危機感を持っていることから実際は外国人入居者は日本人と比べて滞納が少ないです。また、日本財託が契約する外国人入居者はすべて保証会社に加入することを原則としています。そのため、もし滞納やトラブルが起きたとしてもオーナー側には負担はかかりません。

なお、日本財託では現在12万人いる外国人留学生の数を2020年までの30万人までに増やす政策「アジア・ゲートウェイ構想」を見越した活動を強化して将来の安定収益化を目指しています。

主な活動として、外国人対応の専門部署「国際事業課」設置、外国人入居者の生活サポートや住替え相談、交流会の企画・実施など入居の促進を図っています。

4.利回りは10%弱の非公開物件、物件規模は小さめ

日本財託では大規模な物件は取り扱っておらず、物件規模が小さめなのが特徴。利回りは10%弱の中古ワンルームマンションとなり利益性の高い資産運用が可能。資金的なハードルが下がるので不動産投資をこれから始める方にとっては大きなメリット

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REIBOX編集部
高額な自己資金を持っていてこれから事業拡大して収益を伸ばしたい方というよりは「不動産投資をこれから始める方向け」の会社と言えます。

物件価格

日本財託で販売している物件は1,000~2,000万円ほどが多く、物件の情報はWEBサイト上には掲載されていません。

日本財託の物件について

日本財託に問い合わせをすれば物件情報を公開しますが、紹介と同時に予約が入るというケースが多く、長く滞留することがないのが現状です。

中古マンション市場の傾向

インターネット上には多くの物件が掲載されていますが、中古ワンルームマンション市場において本当に利益性のある物件が載ることは極稀。WEB上に物件情報を掲載してもすぐに売り切れてしまいます。

物件購入が抽選になることも

日本財託では事前に問い合わせした方のみ非公開物件を紹介する流れを設けています。個別セミナーに参加した際に物件を紹介されますが、3件ほどの物件を持ってきて選んでくださいという状況なので、希望条件に合うような物件となれば購入が抽選になることあります。

5.仲介手数料無料

日本財託は売り主なので仲介手数料は一切かからず0円(無料)。初期コストを抑えることができます。

中古マンション購入にかかる仲介手数料

【本来の場合】
1,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合

[仲介で物件を購入した場合の計算式]
(購入金額×3%+6万円)×消費税=仲介手数料

通常は36万円(税別)(税込みで388,800円 の仲介手数料を支払う必要があります。

【日本財託の場合】
0円(無料)

6.管理サービスの委託費が安い

日本財託での管理サービスの委託費は月額3,000円。通常は賃料の5~7%、または定額3,500円~4,900円程度のコストがかかりますので比較的安めの価格設定。

入居者に対して24時間365日体制でサポート。(集金、入居審査、クレーム対応、空室保証、滞納保証サービスなど)

管理業務内容

業務委託 定額3000円/月(税別)
空室保証(査定賃料下限80%保証・2ヶ月の免責期間あり)
空室期間の管理委託手数料なし
家賃滞納保証
Webでの物件情報管理
確定申告サポート
更新料徴収

空室時は管理料がとられない

日本財託は空室時は管理料がとられないのが他社との大きな違い。そのため、不必要な管理コスト負担を心配はありません。

7.提携金融機関が豊富

日本財託が提携している金融機関は10行以上(クレディセゾンなど)。自身の資金計画や目標設定に最適な融資を受けることが可能。

資金シミュレーションを提案

不動産投資で起こり得るあらゆるリスクから無理なくローン返済が可能かどうか心配な方に対して、ローン金利の変動や繰り上げ返済を踏まえた資金シミュレーションを行い返済プランを提案してくれます。

シミュレーションの一例

・物件価格1,500万円の築5年の中古ワンルームマンション
・頭金300万円(20%)で購入
・家賃8.4万円でローン返済は賃料のみ

不動産投資の3大リスクとされる家賃下落、空室、修繕費を以下と仮定として計算。

▼家賃下落
仮に3年ごとの入居者の入れ替わり時に家賃が3%ずつ下落した場合、30年目以降は6万円で固定。

▼空室期間の増大
仮に3年ごとの入居者の入れ替わり時に購入後10年目までは34日、11年目以降は60日の空室期間。

▼修繕積立金の上昇
仮に修繕積立金1,550円が11年目以降は2倍、21年目以降は4倍に上昇。

8.無理なセールスをしない

日本財託は「お客様との5つの約束」を掲げ、お客様との信頼関係を第一というスタンスのため無理なセールスを一切ありません。

不動産投資の電話勧誘がしつこい時に行う撃退方法。迷惑な勧誘は断るべし」でもお伝えしたような強引な勧誘、突然の営業電話などがないので安心して相談できます。

[お客様との5つの約束]

 

 

  1. 強引な営業、しつこい電話セールスは一切いたしません。
  2. まずはお客様のご要望をご納得いくまでお聞きします。
  3. コンプライアンスを遵守し、説明責任を果たします。
  4. 安定収益につながらなければ物件は紹介しません。
  5. ご家族の方に反対されている場合は購入をおすすめしません。

出典:お客様との5つの約束 – 日本財託

日本財託のセミナーで得られるものは?

日本財託のセミナー画像
日本財託セミナー

日本財託はマンション投資セミナー(参加無料)を随時開催しています。参加者累計が22,000名以上と評判のセミナーで、不動産投資のメリットだけを説明する一般的なセミナーとは違いデメリットやリスクについても丁寧に説明してくれます。

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セミナーで得られる知識

  • 不動産投資の目的
  • 不動産投資の危ない7つの特徴
  • なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか?5つの理由
  • 定年までにどうやって物件を増やしていくのか
  • 出口戦略をどう考えたらよいのか?
  • 地震に強い物件選びのポイント
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REIBOX編集部
マンション経営に必要な実践的なノウハウや家賃収入30万円を達成するための資産形成法など将来にわたって安定した収益を上げ続けるための知識を学べる場となっています。不動産投資をこれから始めようか迷っている方でも、まずは情報収集からという楽な気持ちで参加されてみるといいでしょう。

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