不動産収入だけで年収分を稼ぎたい

資産形成の重要性が叫ばれる昨今、本業とは別の収入を得たい人が増えてきています。

そこでは本記事では「不動産投資の家賃収入で年収600万を実現させるために抑えておきたい物件選びや考え方・取り組み方」について解説します。

先に結論!

不動産投資で600万円は可能!

国税庁の資料によると「所得階級別申告納税者数」で不動産所得者の500万円以上の方を見ても、339,000人の方が家賃収入だけで暮らしていける金額を得ているのがわかります。

出典:国税庁

なお、不動産投資で600万稼ぐために重要なことは物件選び。
特に「中古マンション投資」が推奨です。

\中古マンション投資に強い専門業者/

不動産投資で年収600万円(月50万)を稼ぐ方法

  • ボロ物件をリフォーム
  • 中古で硬い利回りの物件
  • 中古一棟マンション
  • 任意売却物件

基本的に中古物件をどう活用して資産形成していくか?で考えます。

avatar
REIBOX編集部
【 新築ではなく中古である理由 】

新築物件は入居率の期待はできますが、価格が高く利回りも低いので大きく収益を出すことは出来ないためです。

一方の新築は完済後のリターンが期待できるタイプなので中古以上に長期目線が必要になり、年金と並行してリタイア後の資産形成の一環として考えてた方が正解。

よって、時間をかけ過ぎることなく家賃収入で600万円を目指すなら中古マンション投資から始めた方が堅実。

ボロ物件を自分でリフォーム(高利回り)

内装リフォームがほとんどされていないボロボロの物件は指値(※)が通りやすく低コストで購入できます。安く購入したボロ物件をDIYでリフォームし、入居率が高い物件に蘇せることができれば高利回り物件を作り出すことができます。

(※)指値:売買を委託する時に値段を指定すること。こちらの指定した金額(値引き交渉)で物件を購入する際に用いられる。

avatar
REIBOX編集部
家賃収入が得られるリフォーム費用の目安は平米数×1~1.25万円。クロスやフローリングのリフォームも必要な20㎡の単身用の部屋は20~25万円ほど。60㎡のファミリー用は50万円ほどを想定しておくと良いでしょう。

中古で利回りの硬いワンルーム物件を徐々に増やす

中古物件は新築と比べて利回りが高いので収益を上げやすく、初期費用も抑えられるので不動産投資自体が始めやすい点もメリット。

中でも堅実に毎月数万ずつ利益をあげてくれるワンルーム物件を選び、徐々に物件数を増やしていくことで収益規模を拡大していきます。

手堅い中古ワンルームを提供するGAテクノロジーズ

手堅い中古ワンルームマンションを選ぶなら、物件データを元に収益化できる物件を提供してくれるGAテクノロジーズ社がおすすめ。

中古の中でも収益化しやすい築10年目以降の都内ワンルームに特化して提案をしてくれます。まずは資料請求から始めてみると良いでしょう。


→ GAテクノロジーズの資料請求(無料)はコチラから

中古の一棟マンション

一定の初期費用がかけられる方は中古の一棟マンションがおすすめ。ワンルームと比べて居住者の規模が違うのでその分大きな家賃収入が期待できます。

中古マンションの値段相場

500~7,000万円(参考「中古マンション|LIFULL HOME’S

任意売却物件

高く売ること以上に返済に必要な金額が手元に残ればいいという目的で売り出されるケースが多いので安く購入でき、高利回りで不動産運用に充てることも可能。

任意売却物件

ローン返済や税金の支払いが難しくなり、オーナーが債務を返済するために売り出す物件

600万円を稼ぐまでのアプローチは人によって異なる

・いつまでに稼ぐか?(リタイア前・後、速攻)
・手持ちの資金(100万円?1億円?)
・リスクの許容範囲(100万円出すのがマズい人もいれば1億円出すならマズいと感じる人もいる)

などから人それぞれ稼ぐまでのアプローチは変わります。

仮に1億円の1棟マンション(利回り6%)を即決で購入できるならすぐに目的は達成です。ですが1億円を用意するのは難しいですから、手持ちの資金+融資でどこまで引き出せるのか?その金額で購入できる物件は?によって目標達成までにかかる時間も変わります。

まずは今の自分がどういう状況に置かれているのか?実現可能なことは何か?を棚卸してください。

avatar
REIBOX編集部
おおよその目途・方向性が決まった段階で不動産投資会社に相談すると目的に沿った物件を提案してくれやすくなります。

提案力のある不動産投資会社について詳しくは「不動産投資会社で評判の3社を厳選!失敗リスクを避ける会社に相談する」の記事をご参照ください。

家賃収入で生きるために抑えておくべき注意点

1.不動産投資の仕組み

不動産投資で家賃収入を得る仕組み1 REIBOX
不動産投資の仕組み

購入したアパートやマンションなどの不動産物件を第三者に賃貸することで家賃収入を得る、この流れが家賃収入の仕組みとなります。

「家賃が月7万円の物件を5部屋所有」の場合

部屋が満室状態であれば

月7万円×5部屋=毎月35万円

の家賃収入を得ることができる。

2.収入は手残りと税引き後から計算

不動産投資で家賃収入を得る仕組み2 REIBOX
不動産投資の仕組み

不動産投資によって得た所得は不動産所得と言い、家賃収入の他に礼金や更新料などの収入も含まれます。

所得税と住民税

不動産所得から不動産を維持するための管理費・修繕積立金、税金、ローンの返済費などの経費が差し引かれた際に手元に残る金額が「手残り」です。

経費

税金広告宣伝費
ローン保証料水道光熱費
保険料交通費
管理会社への業務委託料通信費
司法書士や税理士への報酬新聞図書費
減価償却費接待交際費
修繕費消耗品費
管理費地代・家賃
ローン金利解体費・立退料

個人事業税

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得の合計額が290万円を超えている場合、動産所得から290万円を引いて5%を掛けた金額を個人事業税として納税する義務があります。

消費税

家賃収入から必要経費を引いた課税金額が1,000万円を超えると『消費税納税業者』の対象となるため消費税の納税義務が生じます。

avatar
REIBOX編集部
税金は予め税金用の口座を作って定期的にストックしておくと、税金支払い時に慌てなくて済みます。

3.不動産投資効率を上げる

金融機関から融資を受けることで自己資金だけでは購入気でなかった物件を購入できるようになるため(レバレッジ効果)不動産投資効率を上げることができます。

金融機関選びの重要点

家賃収入だけで生きていくなら「サラリーマン収入に近い収益があるのか?」「物件を売却したときに収益が出る物件を確保しているか?」が金融機関から見られます。

金融機関とは長い付き合いになるので認めてもらえるだけの判断材料を残していきましょう。

4.家賃収入になる物件選び

立地、空室対策、修繕費、お金の使い方など、家賃収入で失敗しないための要点を抑えてください。詳しくはこちらの記事をご参照ください。

事前にシミュレーションを行う

物件、融資金額、経費などが算出されてきたら事前に不動産収支シミュレーションを行います。事前のシミュレーションがシビアであるほど実際に不動産運用を始めた際の成功率は上がりますので、必ず事前のシミュレーションを行ってください。

5.法人化

特にサラリーマン・公務員の場合、本業の年収+不動産所得の合算金額が所得税対象となります。合算して年収900~1000万円を超えるようなら法人化した方が節税効果も高く、手残りも増えます。

まずはローンの無いマンション作りを目指す

家賃収入があっても融資によるローン編成が残っていればその分は借金です。そのため、まずはローンの無いマンションを1戸作りましょう。

1戸目のマンションのローンが完済すれば家賃収入がそのまま手元に残るので2戸目の返済にそのまま充てることができ、2戸目の家賃収入と併せて1戸目よりも半分の期間でローンの全額返済が可能になります。

ローンの無いマンションを2戸作ることができれば経営の負担も少なくなるので、その後の収益をさらに加速させることができます。

まとめ

 

  • 中古物件を狙う
  • 手残り金額で考える
  • まずは1つ目のローン完済を目指す