家賃収入で生きることは可能です。

家賃収入だけでの生活にあこがれる・本業をリタイアしたい、という方は多いもの。特に資産形成が叫ばれる昨今では自分だけの収入作りに関心を持つ方は増加の一方をたどります。

そこでは本記事では「家賃収入だけで生きるための手順・考え方」について解説します。

先に結論!

・普通のサラリーマンでも家賃収入で生きることは可能
・家賃収入で暮らせるだけの金額を生む物件を購入
・大事なのは物件選びと手順
・中古マンション投資を中心に資産作りを設計

\中古マンション投資に強い専門業者を理解したい方へ/

家賃収入で生きる方法

家賃収入が生活費を上回る
家賃収入が生活費を上回ることが基準

家賃収入だけで生活できる収益を手に入れるためには「家賃収入で暮らせるだけの金額を生む物件を購入」というシンプルスタイルの不動産投資になります。

言い換えると「家賃収入だけで生活できない=希望の月収と比べて家賃の合計額が足りない(物件の所有数不足)」という状態と言えます。

具体的な流れ

1
ワンルームマンションを購入して黒字経営を継続

1部屋目は赤字を出さないが一番重要

2
金融機関にこれまでの実績を見せて2部屋目を購入

「赤字が無い」という経営手腕が認められると融資が下りやすい

3
「1」「2」の繰り返しで規模を拡大

自分の生活に必要な月の金額に合わせて物件購入

\ワンポイント/

やることは非常にシンプル。仮に年収500~600万円を1つの基準といて考えた際、実際の話として国税庁の資料によると「所得階級別申告納税者数」で不動産所得者の500万円以上の方を見ても【339,000人】の方が家賃収入だけで暮らしていける金額を得ているのがわかります。

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REIBOX編集部
実際に家賃収入で暮らしている人のブログを読むと、よりリアルにイメージできます。詳しくは下記ご参照ください。
参考例:家賃収入生活に成功した人・失敗した人

なお、「家賃収入で生活する」を実現するために大事なポイントは【物件の購入手順】です。

\詳しくは下記より続けて解説します/

投資物件を購入する内訳【段階ごとに解説】

家賃収入で生活する図
ワンルーム物件を複数運用

1.マンションとアパート

大別するとマンションとアパートがありますが、取り組むべきは「マンション」。マンションはアパートよりも融資を受けやすいので不動産投資が始めやすいです。

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REIBOX編集部
現金一括購入の場合は別ですが、物件を現金一括で購入することが可能な方は一部の資金が豊富な方のみ。

現実的に考えると「融資ありき」のため、融資がおりやすいマンションを選んだほうが実現しやすいです。

2.一棟マンションとワンルームマンション

ワンルームマンションがおすすめ。一棟マンションが購入できれば理想的ですが、初期費用も億単位に加え、現時点では融資も下りにくいので手元に大きな現金を保有している人だけの手法となります。

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REIBOX編集部
「これから不動産投資を始めよう」という一般の方にとって、現時点での一棟マンションスタートは現実的な選択肢になりません。

3.新築と中古

中古マンションに取り組みましょう。中古の方が初期費用が少なく利回りが良いためより多くの家賃収入が入ります。

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REIBOX編集部
一方の新築マンションは初期費用が大きく利回りが少ないので家賃収入の利益幅が出てくるまで時間がかかります。そのため、長期目線で老後の年金対策を重視する方向けです。

4.築10年以降の中古物件

築10年以降の物件は家賃の下落幅が落ち着きます。そのため、中長期で安定した家賃収入が計算しやすいので安定した家賃収入で生活する設計が立てやすいです。

5.最初に必要な金額(目安)

物件価格の2、3割が自身でご用意しておきたい金額の目安となります。そのため、1500万円の中古ワンルームを購入すると仮定するなら300~450万円が最初に用意する金額目安となります。

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REIBOX編集部
おおよその目途・方向性が決まった段階で不動産投資会社に相談すると目的に沿った物件を提案してくれやすくなります。

提案力のある不動産投資会社について詳しくは「評判の良い不動産投資会社はどこ?失敗しない選び方からおすすめの相談先まで紹介」の記事をご参照ください。

\ワンポイント/

より詳細を詰めるなら上記に加えて立地選定、マンション管理(入居者対応、修繕対応、滞納対策など)も考える必要はありますが、大枠としての考え方・流れは上記の通り。詳細を詰めて考えたい方は下記の記事もあわせてご参照ください。

立地選びやマンション管理で押さえておくべきポイント

家賃収入をより安定させるために

  • 収入は手残りで計算
  • 金融機関の乗り換え
  • 必ず事前のシミュレーション
  • 法人化の可能性

安定的に家賃収入での生活を確保するためには押さえておくべきポイント。

収入は手残りで計算

手残りの図
実際にオーナーに残る手残りが大事

不動産投資によって得た所得は不動産所得と呼ばれます(家賃収入の他に礼金や更新料などの収入も含まれます。)ただし、実質的な収入は不動産所得から税金や経費、返済金を差し引いた金額となります。

手残りとは?

不動産所得から不動産を維持するための管理費・修繕積立金、税金、ローンの返済費などの経費が差し引かれた際に手元に残る金額が「手残り」です。

経費例
税金広告宣伝費
ローン保証料水道光熱費
保険料交通費
管理会社への業務委託料通信費
司法書士や税理士への報酬新聞図書費
減価償却費接待交際費
修繕費消耗品費
管理費地代・家賃
ローン金利解体費・立退料
税金の例
所得税
個人の1年間の所得にかかる税金。本業と家賃収入の合算金額から経費や控除額を引いた残りの金額に対してかかる。
住民税
前年の所得をベースに翌年の納税額が決定します。税率は住んでいる地域によって異なる。
個人事業税
家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得の合計額が290万円を超えている場合、動産所得から290万円を引いて5%を掛けた金額を個人事業税として納税する義務がある。
消費税
家賃収入から必要経費を引いた課税金額が1,000万円を超えると『消費税納税業者』の対象となるため消費税の納税義務が生じる。
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REIBOX編集部
税金は予め税金用の口座を作り、専用口座に定期的に税金をストックしておくと税金支払い時に慌てなくて済みます。

金融機関の乗り換え

融資先の金融機関を乗り換えて金利を下げることで不動産投資効率を上げましょう。金利が安くなれば月々の返済額も減るのはもちろん、元本が減るスピードも早くなりますので出口戦略が立てやすくなります。

必ず事前のシミュレーション

物件、融資金額、経費など必要金額の目途がついたら事前に不動産収支シミュレーションを行います。

事前のシミュレーションがシビアであるほど実際に不動産運用を始めた際の成功率は上がりますので必ず事前のシミュレーションを行ってください。

法人化の可能性

特にサラリーマン・公務員の場合、本業の年収+不動産所得の合算金額が所得税対象となります。合算して年収900~1000万円を超えるようなら法人化した方が節税効果も高く手残りも増えます。

1部屋目はローンの無いマンション作りを目指す

家賃収入があっても融資によるローン編成が残っていればその分は借金です。そのため、まずはローンの無いマンションを1戸作りましょう。

1戸目のマンションのローンが完済すれば家賃収入がそのまま手元に残るので2戸目の返済にそのまま充てることができ、2戸目の家賃収入と併せて1戸目よりも半分の期間でローンの全額返済が可能になります。

ローンの無いマンションを2戸作ることができれば経営の負担も少なくなるので、その後の収益をさらに加速させることができます。

まとめ

 

  • 自分の生活費から逆算して必要な家賃収入を割り出す
  • 中古ワンルームから始め、必要な額が達成するまで物件を増やす
  • 金額は「手残り」で計算するとズレない