不動産投資ってどうなの?

  • 不動産投資とは?【仕組み】
  • サラリーマン副業でもうまくいくのか?【体験談】
  • メリット・デメリットは?
  • 中古・新築&ワンルームマンション・一棟
  • 国内・海外
  • 単独・パートナー・仲介業者
  • 現在・未来
  • 他の投資との比較

など、どうなの?の定義はテーマによって異なるため、各テーマごとに「どうなのか?」をお伝えし、その上で不動産投資を

やらない方が良い人やった方が良い人タイプ別に解説させていただきます。

投資という判断が難しいテーマだからこそ、本記事を不動産投資で悩んでいる人がガイドラインとして使っていただけると幸いです。

不動産投資ってどうなの?【各テーマ別の解答】

1.不動産投資とは?【仕組み】

不動産投資の仕組み
不動産投資の仕組み

不動産投資は利益を得る目的で不動産(マンション・アパート)を購入し、購入した物件から家賃収入を得る、もしくは購入した物件の価値が上がったときに売却して差額の利益を得ることです。

2.サラリーマン副業でもうまくいくのか?【体験談】

一般サラリーマンや公務員でも物件を購入し、人に貸し出して大家さんとしてデビューしている方は多くいます。

サラリーマンの失敗例

地獄大家さんの例

不動産投資の本に乗せられてアパート・マンション投資をしたというサラリーマンの地獄大家さん。安易な気持ちで素人が不動産投資を始めてしまったらどうなったのか?これから自分と同じような不幸な人間を生み出さないために!という思いでご自身の失敗談をブログにつづっています。

サラリーマンの成功例

ぴおほうさんの例

サラリーマンの副業から始めて、早期退職して独立するにまで成功されているぴおほうさん旧ブログはこちら)。区分所有の不動産投資を行われています。

3.メリット・デメリットは?

メリット

・手離れが良い(実務は管理会社に委託可能)
・新たな収入源
・自分年金(私的年金)づくり
・長期的な安定収入
・インフレ対策
・団体信用生命保険(通常の生命保険替わり)
・融資が可能
・節税・相続対策

特にサラリーマンが持つメリット=融資がおりやすい

サラリーマン(会社員)は『金融機関に対する信用力が高い』ために、不動産投資を始めやすい環境にあります。

会社員の高い信用力があれば銀行からの融資がおりやすく、土地や資産を保有していなくとも家賃収入を得るための不動産物件の購入資金を調達しやすいので不動産投資が始めやすいのです。

融資がおりないのはザラ

自営業の方はサラリーマンの方と比べて低属性(社会的な信用が低い)として評価されやすいため融資がおりないのはことがザラです。(そのため、政策金融公庫・ノンバンク・地銀信金系から借りることが多い。)

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REIBOX編集部
不動産投資は融資を借りることが最初のステップと言えます。そのため、『サラリーマン』というだけで自営の方と比べて融資がおりやすい特性は十二分に活用すべきです。
デメリット

・初期投資(頭金)
・借り入れ(借金)
・維持費(ランニングコスト)
・資産価値の低下
・事故物件
・税金・確定
・流動性(すぐには売却・換金しにくい)
・金利変動
・空室・滞納リスク
・災害リスク(火災・地震など)
・管理代行費用
・物件に欠陥がある可能性
・賃貸管理会社倒産の可能性

借金のリスクが日本人的に一番高いハードル

特に日本人は借金を嫌う傾向があるので「借金してまで投資を行う」という心理的な壁を乗り越えるのが一番高いハードル=デメリットと言えるかもしれません。

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REIBOX編集部
投資はデメリット面をあらかじめ理解した上でどうリスクヘッジしながら取り組むか?です。そのため、事前に勉強する必要があるので勉強したくない・デメリットとは一切かかわりたくない、という方は投資を行ってはいけないと考えます。(=投資という取り組みに合わないタイプ)

4.【物件比較】中古・新築&ワンルームマンション・一棟

  • ワンルーム:初期費用少ない、一部屋だけだとリターンが少ない
  • 一棟:初期費用大きい、リターンも大きい
  • 新築:修繕費少ない、リターンはリタイア後(老後の資産づくりメイン)
  • 中古:修繕費有り、リタイア前の第二の収入源化も可能

大きく区分けするとこのようになります。初期費用を大きく用意できる方なら一棟、老後の資産づくりが狙いなら新築、などご自身の目的と予算によって選択肢が変わります。

より詳しく選び方の基準を知りたい方はこちらの記事もご参照ください。

5.国内・海外

特にアジア圏の不動産投資市場は魅力的な側面がありますが、日本とは別の現地ならではのルールがあるため初心者であれば無理することなく国内で取り組んだ方が良いです。

6.単独・パートナー・仲介業者

本やセミナーだけの単独の場合

本やセミナーを元に単独で不動産投資を行うことは可能です。ただし、本業のある方が物件選定・契約書作成・入居者募集・物件購入後の各種管理を一人で行うには時間的に厳しいため専業の大家さん向きといえます。

パートナー・仲介業者

管理業務を代行するパートナー会社や物件の買い手と売り手をつなげる仲介業者の活用は時間のない不動産投資家や事業を拡大したい不動産投資家向けといえます。

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REIBOX編集部
特にサラリーマンの立場から不動産投資を考える方であれば本業に時間がとられるため、物件のすべてを管理するのは物理的に無理があります。そのため、不動産管理会社とパートナーを組んだ方が良いです。

また、物件の売買においても手数料を払ったとしても仲介業者を挟んだ方が物件選び・売り手との折衝などが円滑になります。

7.現在・未来

こちらでも書きましたが、結論として不動産投資は今後も資産形成として有効な手段と断言できます。

日本の不動産事情を踏まえて考える

従来と異なり日本の人口が減っている=賃貸需要が下がっていることには違いありません。そのため【どのエリアで物件を選ぶか?(賃貸需要がある地域選び)】という立地選び戦略が投資結果を左右します。

8.他の投資との比較

ワンポイント

投資はそれぞれメリット・デメリットがあるので「どれが一番いい」ということはありません。そのため、それぞれの長所・短所を活かして複数の投資を併用した資産形成を目指していきましょう。

不動産投資

  • 入居者がいれば毎月安定して賃貸収入を得られる
  • 所有する不動産の価格を毎日気にする必要がない
  • 個人の副業ベースで始めることができる
  • 流動性は高くない
  • 入居者がいれば安定した賃貸収入を定期的に得ることができる
  • 物件の数を増やすことで不動産投資の家賃収入だけで生活費をまかなうことも可能
  • 事前に資金計画を細かく立てておけば毎月少しずつでも収益を得ることができる
  • ローン完済後は家賃収入の多くが手元に残るため老後の第二収入源として魅力
  • 自分名義の不動産も所有することができる
  • 家族がいる方は自分が亡くなっても団信により資産として不動産が残る(残された家族へのサポートも担保できる)
  • 入居者との直接契約のため取引相手が明確
  • 家賃滞納のリスクを滞納保証がある管理会社を選ぶことで対策できる

株式投資

  • 少額で始めることができる
  • ハイリターンを得る可能性がある
  • 流動性が高い・簡単に売却できる
  • 年に1、2回の配当が収益となり配当金は企業の利益に左右される
  • 投資先の銘柄が非常に多い
  • 売買のタイミングの見極めが難しい
  • 毎日の価格変動リスク
  • 株式だけで生計を成り立たせるプロの投資家、莫大な資金を運用する機関投資家などがライバル
  • 将来の経済政策に大きく左右される可能性が高い(確実性の高い資産形成は作りにくい)
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REIBOX編集部
少額スタート・(リスクはあれど)短期でのリターンが大きいのは魅力。中長期的な資産形成は不動産投資に任せて短期(株)×中長期(不動産)の資産づくりができる。

投資信託

  • ファンドマネージャーが投資判断から取引まで投資家の代行
  • 少額で始めることができる
  • 流動性が高い
  • 投資対象が分散されているものを選ぶことでリスクを下げることもできる
  • 運用者への費用が掛かる
  • 運用実績が購入時よりも値下がりした場合、購入額よりも売却額が下回る可能性(元本保証がない)があるため安定収入といえない
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REIBOX編集部
元本保証が無いので安定面は不動産投資で担保しつつ同時並行で取り組むことで資産づくりを目指す。

個人年金

  • 63~65歳の受領年齢に達するまでは保険料を払い続けることになり、その間に収益を得ることはできない
  • 今後は年金受給年齢が引き上げられる懸念もある
  • 年金制度自体は破綻しないかもしれないが受け取れる額だけで老後に生活できるほど十分とは考えられない
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REIBOX編集部
受給年齢が引き延ばされるので(極端な話ですが)そもそも生きている間に受け取ることが出来ない可能性が一番のリスク。

頼りすぎると万が一の危険性が大きすぎるため『もらえたらラッキー』ぐらいの姿勢でいつつ、本当に必要な老後の資産形成は不動産投資をはじめとして別の投資で確保した方が良いです。

ソーシャルレンディング

  • 最低1万円程から投資できるため比較的定額投資が出来る・利回りも比較的高め
  • 借り手や事業者の貸し倒れリスクがある
  • 満期まで解約できない
  • 借り手の詳細な情報が不明瞭
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REIBOX編集部
少額スタートの利点を生かして最初の投資として取り組みつつ、不動産投資と並行することで実物資産も作ればより良いポートフォリオが形成できます。

不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由

  • その人の力量不足・雑誌を売るための方便の可能性
  • 低金利&好立地以外の物件
  • フルローン
  • 割に合わないと個人的に感じる
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REIBOX編集部
「やめたほうがいい」は人によって解釈・定義が異なりますが、具体的にこれらの項目に該当するならやめた方が良いと言えます。

1.その人の力量不足・雑誌を売るための方便の可能性

不動産投資をやめた方がいいと言う方はいます。おそらく割合で見たらその方が多いでしょう。ただし、人によって「やめた方が良い」の定義が異なります。

  • A、やること自体を全否定
  • B、特定条件下においては取り組まない方が良い

「A、」に関しては話半分で聞いた方が良いです。その人の力量で上手くいかなかっただけの人が大半。また、「代替案」が無い人も同じ。批判だけなら誰でもできますからね。

「B、」に関しては真剣に聞いた方が良いです。上手くいっている人・そうでない人がそれぞれいる以上『成功させるための条件』がそこには生まれるわけで、特定条件下においての判断を提案できる人は正解と失敗の理由がわかっている人の可能性が高いです。(不動産投資に限ったことではありませんが。)

ワンポイント

特に著名な経済誌などで語られている内容やコラムを書いている人の話は話半分で聞いておいた方が賢明。

「○○は危険」とでも書いた方が部数が売れますし、コラムも原稿料いただいた上で雑誌の方向性に併せて編集された内容が出ているだけ、雑誌を売るために書いてるわけですから。

また、そもそも該当分野の専門家でもない人なら代替案までは書けませんからね。

2.低金利で借りれることができて立地の良い物件以外はやめたほうがいい

人が集まりやすい立地の良い物件で、且つ低金利で融資が下りるならリターンが見込めるので検討に入れるべき物件。

逆に金利が高ければ利回りで回収ができず、人が集まらなければそもそも家賃収入が入ってこないのでキャッシュフローが回りません。

3.フルローンはやめたほうがいい

こちらの記事でも書いたように、フルローンで始めると定期的に発生する諸経費・修繕費などを対応した際にローン返済が滞る原因になるので、ある程度の頭金を用意できないなら不動産投資はやめた方が安全です。

4.不動産投資は割に合わないと感じる方はやめるべき

特にワンルームに多いですが決して大きなリターンが見込める投資ではありません。(一棟なら別)また、短期間でリターンが見込めないこともあります。

そのため、「すぐ(1,2年以内に)に大きな金額(月100万円以上)が欲しい(初心者でも)」という方には向きません。

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REIBOX編集部
割に合わないと感じる規模は人それぞれですが、ご自身の感覚で割に合わないと思うなら無理する必要はありません。

少額の不動産投資【代替案】

1,000~2,000万円を借り入れてもリターンが数万円の家賃収入だと割に合わない、という方であれば少額で始められるREITやソーシャルレンディングがおすすめです。

あわせて読みたい『少額の不動産投資例』

不動産投資に取り組んだ方が良い方

  • やると決めた方
  • 出口戦略を造れる方
  • プロとタッグが組める方

これらの視点で動ける人は不動産投資が資産形成における選択肢の1つに入ります。

「やめとけ」と言われてもやる人

精神論みたいな話になりますが「あぶないよ」と周りから言われただけで辞める人は不動産投資に限らず上手くいきません。

投資である以上絶対はありません。そのため、「やめとけ」と言われても『やる』という決意ある人だけがやるべきですし、やる以上は成功率を高めるためにも勉強・努力を行らない人が不動産投資を行うべきです。

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REIBOX編集部
厳しい事言いうようですが「なんとなく~」で始めようとするなら大概失敗しますので手を出さない方が良いです。

成功率を上げるに出口戦略を作れる方

成功率を上げるためにも『何のために不動産投資を行うのか(目的)』『どのタイミングで目的を達成するのか?(期限)』『目的達成に応じた物件選び(戦略)』を出口戦略を持って不動産投資を行ってください。

ご自身の不動産投資を通じたゴールが明確でないと不動産業者の言いなりになるor何をしていいか?がわからない、などトラブルや失敗の原因となります。

他にも、不動産投資の成功率を上げるためのチェックポイントとしては下記をご参照ください。

不動産投資会社を【活用】出来る方

これから不動産投資を頑張る!という方であればプロに相談しながら始めた方が賢明です。よほど経験のある不動産投資家でない限り、このご時世に人が入りやすい物件の選定・入居希望者の集客・物件の維持や管理、を行うのは厳しいです。

下記記事ではお任せできるプロの不動産業者の選び方も含めて解説しているのでご参考になさってください。

サラリーマンが不動産投資でカモにされないためには?

悪い業者に騙され無いためにも知識を深める、特に「収支計算(シミュレーション)」が自分でも出来るようになるとカモにされる確率を下げる事ができます。

事前に採算が合うのか?目標金額に届くのか?継続的に物件運用する際にかかる経費・ランニングコストなどをシミュレーション出来るようになりましょう。

あわせて読みたい『 自分でできるシミュレーションのやり方 』
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REIBOX編集部
不動産投資は一部の悪徳不動産からサラリーマンがカモにされる事例も無いとは言えませんので事前の知識武装は用意すべきです。

特に物件購入時に必要な事業計画書の内容がオカシイ(来かかるべき管理費・修繕費・税金などを含めず利回りを大きく見せている)場合、手を引いた方が良いです。

まとめ

  • 不動産投資はどうなの?はテーマ次第で答えが変わる
  • 今後も資産形成のための投資としては魅力的
  • どうやって取り組み始めるか?は自分の置かれた環境次第