中古マンション投資はしたいけど『変な不動産業者業者に相談したくない』『資産性の高い中古マンションをどのように選べばいいのか？』と懸念される方に向け、不動産投資調査の＃REIBOXが「東京でおすすめの中古マンション投資会社」「業者選びの基準」について解説します。
本記事を読めば悪徳な中古マンション投資会社を避け、資産性の高い会社選びが出来るようになります。
＼すぐにおすすめ3社を確認したい方へ／
良い中古マンション投資会社を選ぶための7つの必須項目
- 金融機関と豊富に連携している
- 集客力（客付け力）がある
- 無駄な修繕費が発生しにくい物件を選定できる
- コスパの良い修繕業者との繋がりがある
- 仲介手数料が発生しない
- 中古マンション投資に特化している
- 購入後のアフターフォロー体制が強い
1.金融機関と豊富に連携している
新築と比べ中古は融資を取り付けにくい傾向にあります。融資先金融機関が豊富な不動産投資会社の方が有利な融資条件を組みやすく、有利な条件で融資を付けるほどにキャッシュフローの安定した不動産投資が可能になります。
2.集客力（客付け力）がある
新規の入居者を集めてくる集客力（客付け）がある会社であれば、空室が発生した際にも大きなマイナスを計上することが無いためキャッシュフローが安定します。
3.無駄な修繕費が発生しにくい物件を選定できる
中古物件は新築に比べ修繕費がかかります。修繕費の負担が大きいと中古を購入した意味が薄れ利回りも悪化します。ボロボロすぎない築年数、且つ利回りの高い中古物件こそが狙うべき物件です。
4.コスパの良い修繕業者との繋がりがある
修繕を頼む業者と不動産会社は連携していることがほとんど。そのため、付き合いが長く低コストで修繕を依頼できる業者とのつながり、もしくは自社で修繕部門を設けている不動産投資会社を選ぶことで余計な経費を抑えることが出来ます。
5.仲介手数料が発生しない
中古マンション売買には仲介業者による仲介手数料が発生します。ただし、仲介手数料はサラリーマン大家側からしたら余計な経費でしかありません。無駄な費用である仲介手数料がなく、購入した物件にだけ注力できる会社こそ
6.中古マンション投資に特化している
中古マンション投資専門の不動産投資会社を選びましょう。「新築も中古も」よりは「中古のみ」の方が専門性が高く、業界に特化したコネクション・専門の物件を揃えやすいです。
7.購入後のアフターフォロー体制が強い
購入後の物件管理・入居者対策・トラブルへの相談対応など、本業の有るサラリーマン大家さんでは対応が難しい不動産管理にまつわる実務。ですが管理実務の徹底実務こそが安定した家賃収入を支えます。
物件を紹介するだけの会社ではなく、物件紹介後の運用サポートに実績があり、相談に乗ってもらえる会社を選びましょう。
【重要】価値が急に下がらない物件を選ぶ為にあらかじめ知って欲しいABC
- 新耐震基準を満たしている
- 築年数が比較的浅い物件、目安は築10年以降
- 自分でも収益シミュレーションを行う
A.新耐震基準を満たしている
1981年6月1日以降に新築した物件が該当します。旧耐震基準の物件では借り手に不安を与えることになるため入居者が集まりにくくなるので注意。
B.築年数が比較的浅い物件、目安は築10年以降
「家賃が大きく値下がりするのは築10年ごろまで」というデータがあります。それ以降は値下がり幅が比較的安定するので家賃収入も安定して計算できるようになります。
出典：経年劣化が賃料に与える影響｜三井住友トラスト基礎研究所
築年数が古すぎる（目安として30年以上）と当時のトレンドが反映されているため部屋の間取りや設備が古く、入居者に敬遠されます。加えて、修繕費も多く発生してしまうため利回り悪化の原因となります。築年数とキャッシュフローのバランスを考えると築10～15年前後の物件を中心に検討した方が良いです。
C.自分でも収益シミュレーションを行う
いざ物件購入！というタイミングに差し掛かってきたら、不動産投資会社からの収益シミュレーションとは別に自分自身でも収益シュミレーションを行ってください。
業者のシミュレーションは利回り計算が甘く見積もられている可能性もあるため、実質利回りベースで当事者としてシビアに計算した方が購入後に損失を計上する可能性をつぶせます。
ご自身でシミュレーションを行いたい方は「不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう」にて専用のエクセルと一緒にシミュレーションのやり方がありますのでご参照ください。
✅ 中古マンション投資に強い東京の不動産投資会社3社
1.老後の年金対策に強み！（株）GA technologies
※いま資料請求（無料）する方には「老後のための安心ガイド」もプレゼント中です
都心をはじめとした主要都市の中古ワンルームマンション投資を専門に手がける東証マザーズの上場企業「 GAテクノロジーズ 」。（サービス名「RENOSY ASSET」）
老後の年金対策になる物件提案に強みがあります。
過去の入居情報と地域情報などをAIデータ活用によって分析し、サラリーマン大家さんにとって資産価値のある物件を提案してくれます。
- 投資効率の良い【築10年以降】の中古マンションの取り扱いに特化しているので家賃変動が少なく安定したキャッシュフローが見込める物件を提案してくれる
- 仲介手数料0円なので余計な経費負担が発生しない
- 賃貸管理は一律月額1,000円（税抜）
- 入居率99.5%のため空室リスクが少なく安定した家賃収入が計算しやすい
- 金融機関との提携数が豊富。場合よってはフルローン（頭金0円）も可能
＼会社概要／
| 社名 | 株式会社GA technologies（GAテクノロジーズ） |
|---|---|
| ＵＲＬ | https://special.renosy.com/ |
| サービス | RENOSY |
| 本社所在地 | 東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 8F |
| 代表取締役社長 | 樋口 龍 |
| 設立年 | 2013年3月12日 |
| 上場年 | 2018年7月25日 |
| 上場市場 | 東証マザーズ上場 |
| 資本金 | 11億5544万9070円（2019年7月末日時点） |
| 売上高 | 201億円(2018年第6期) |
| 社員数 | 370名（2019年5月時点、グループ会社含む） |
2.少数でも厳選した物件だけを提案！（株）日本財託
東京23区の中古ワンルームマンション投資を手がける日本財託。定期的に開催している無料セミナーでは不動産投資のノウハウを学べるのはもちろん、セミナー参加者特典で「不動産投資で成功する人、失敗する人（無料の小冊子）」もプレゼント中です。
- マンション管理戸数20,804戸の安心の実績
- 入居率99.26%（※日本財託の販売物件）で空室リスクが少ない
- マンションオーナー数は7,682名という豊富な過去の実績
- 仲介手数料が0円なので余計な経費負担が発生しない
- 月額3,000円（税別）の安価で月々の管理業務を任せることが可能
＼会社概要／
| 社名 | 株式会社日本財託（日本財託グループ） |
|---|---|
| ＵＲＬ | https://www.nihonzaitaku.co.jp/ |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F |
| 代表取締役 | 重吉 勉 |
| 設立年 | 1990年10月 |
| 上場年 | 非上場 |
| 上場市場 | 非上場 |
| 資本金 | 8000万円 |
| 売上高 | 290億2千3百万円（2018年9月決算）（グループ合計） |
| 社員数 | 224名（グループ合計） |
3.出張相談も可能！（株）クレド
※土日開催のセミナーをチェック！
独自調査で東京都内の駅から徒歩8分以内の人気エリアの物件を中心に『駅力』 『ブランド力』 『集客力』 の高い物件のみを選定。定期的に開催しているセミナーに加え、出張相談も行っているので遠方の方にも喜ばれています。
- 月額3,500円（税別）の安価で月々の管理業務を任せることが可能
- 入居率98％以上なので空室リスクが少ない
- 仲介手数料が0円なので余計な経費負担が発生しない
＼会社概要／
| 社名 | 株式会社クレド |
|---|---|
| ＵＲＬ | https://fudousan-toushi.jp/ |
| 本社所在地 | 東京都渋谷区恵比寿1-24-4 ASKビル8階 |
| 代表取締役社長 | 小松 圭太 |
| 設立年 | 2011年12月28日 |
| 上場年 | 非上場 |
| 上場市場 | 非上場 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 売上高 | 20億円(2018年実績) |
| 社員数 | 14名 |
✅ 自分の投資目的と予算に合った物件を探し出そう
ご紹介させていただいた東京の中古投資マンション会社各社は共に優れた強みを持った専門会社です。サラリーマン大家さんとしては少しでも良い物件を掘り当てるために各社と1度は繋がりを持っておくと良いでしょう。
中でもイチオシは「不動産投資が初めての方でも取り組みやすい」「裏付けデータが豊富」「管理費が一番安い」という観点から（株）GA technologiesを一番に選ばせていただきました。
これから中古マンション投資を始めようとされる方のご参考になれば幸いです。