不動産投資に失敗してしまう理由は？
失敗したらその後はどうなってしまうのか？
本記事ではこれから不動産投資へチャレンジしようとする方へ向け、失敗事例を踏まえた上で一般的に多い失敗要因や失敗への考え方についてお伝えします。
先に結論をお伝えすると「トータルのリターンが赤字になれば失敗、黒字になれば成功」「失敗の定義はその人の目的による」「失敗しても借金地獄で取り立てが来て～、ということはほぼ無い」です。
この記事を読めば不動産投資における余計な失敗への恐怖を減らすことができますので確認していきましょう。
目次
不動産投資における失敗の考え方・定義
支払った金額（物件購入＋ランニングコスト各種）に対して最終的な累計リターン（毎月の家賃収入＋売却益）が赤字になった場合
本記事ではこちらが不動産投資における失敗と位置付けた上で解説させていただきます。
投資
主に経済において、将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる活動を指す。
ウィキペディア
加えて、投資である以上は投じた資本以上の収益が出てこそ投資である」という考え方の元、本記事でお伝えしています。
失敗しやすい方の傾向
- 見通しが甘い（物件運用の見通し）
- どんぶり勘定で返済計画が甘い（返済の見通し）
- 身の丈を越えた借金
- 営業マンの話を鵜呑みにする
- 目先の数字・利益しか考えない※
- 自己資金（頭金）無しではじめる※
- 短期的なリターンを求めすぎる※
１～４まではイメージしやすいかと思いますが特に重要なのが５、６、７。
目先の数字しか考えない
目先の数字（＝利回り）が良いものを選びたいのは自然な考えですが、そもそも人が入居してくれないとキャッシュフローが回りません。
頭金なし
自己資金０でも（フルローン）不動産投資は始めることができますが、万が一のトラブル（修繕・長期的な空室期間）があったときに返済が滞り不動産投資を続ける事が困難になります。
短期リターン
不動産投資は中長期計画の投資スタイルとなるので短期（１、２年）でリターンを求める方には不向き。
不動産投資の物件で失敗する際の傾向
- 競売物件（部屋の中が見えない）
- 特定環境への依存（リスクヘッジしにくい）
- 人が集まらない（入居者がいない）
- 表面利回り（実質利回りで考える必要性）
- 新築（特に開始初期）※
- ワンルーム※
１～４まではイメージしやすいかと思いますが特に重要なのが５、６。
新築・ワンルーム
新築マンション、特にワンルームは調べれば調べるほどに「新築NG」「損をする」などの見解を見ることが多いと思います。コレ、半分正解で半分嘘。
スタート数年は多少の利益が出て → その後しばらく赤字になりやすく → ローン完済後、タイミング的には本業をリタイアした後から再度利益が出始める、というタイプ。
特にうま味があるのは完済後。まるまる利益になるので第二の収入源、私的年金づくりに最適です。
メリットを感じる期間までの期間が長いので＝メリット無いんじゃない？と感じる人が「新築やワンルームはNG」と言ってることが多いです。（目的の違い）
あなた自身の投資を行う目的によって失敗にも成功にも解釈が変わります。
不動産投資の失敗事例
[事例]
私の場合、人口が少ない郊外で物件を持って空室が続き、失敗しました。
Yahoo!知恵袋
不動産投資の失敗談が聞きたいのであれば、
不動産投資セミナーがおすすめですよ。
親が不動産投資に失敗して2000万の借金をしてしまいました。
Yahoo!知恵袋
ワンルームマンションを購入。洗濯機置き場がなかった。入居者はコインランドリー利用のようですが。
Yahoo!知恵袋
不動産投資の失敗事例は数多くありますが、中でも下記テーマについて深堀していきます。
- マンションでよくある失敗
- アパートでよくある失敗
- リスク面での失敗
- 東京の不動産投資でも失敗する理由
マンションでよくある失敗
私ではないが、私の友人の話。
Yahoo!知恵袋
田舎に住んでいるのだが、少々資金を持っていたようで、
不動産屋の口車に乗って、首都圏に賃貸用ワンルームを3部屋所有。
そのうち現在入居されているのは1部屋だけ。
あと2部屋分のローンは、全て持ち出し…..
1ルームマンション1部屋から上がってくる収益って微々たる物だし….
頭金を払ったとはいえ、ローンも多額。
「人（入居者）が入らない」が一番多い悩み。
入居者が居ないことにはキャッシュフローが回りません。
続けて多いのが「利回りの低さ」。
特にワンルームマンション投資で多いですが「最初に大きく融資を入れた割には月の家賃収入が思ったよりも低かった」と感じる方がいます。
※収益的に黒字になっていれば失敗ではないんですけどね。
事前の収支計算についてはコチラの記事をご参照ください。
中古マンションの失敗の場合
中古マンションの場合、新築よりも購入費用は抑えられやすいですが「築年数」「老朽化」の観点から修繕費が増える・エリアを厳選しないと入居者を集めにくい（築年数が古すぎると入居者が集まりにくいので）、という失敗の可能性となる要因も含みます。
アパートでよくある失敗
アパート経営。入居者埋まらず、借金返してます。
Yahoo!知恵袋
スルガ銀行の不正融資事件をきっかけに融資が厳しくなってきているのがアパート投資。現状、融資審査はアパートよりもマンションの方が優遇されます。
そのため、シノケンを筆頭にアパート経営に強みを持つ不動産投資会社とタッグを組んで始めないことには個人でアパート投資を始めることが難しい、という方が増えているのが現状です。
リスク面での失敗
初めて購入した物件で、
Yahoo!知恵袋
購入時満室だったのですが、
ある企業の撤退で
半年後に全室空室になりました。。
事例にもあるように物件周辺の企業が撤退することで企業に勤めていた方々も引っ越してしまう＝空室になる、というリスクがあります。
東京の不動産投資でも失敗する理由
こちらの記事でも紹介しましたが、賃貸需要の有る地域（＝空室リスクが少なく不動産投資が成功しやすい）として東京が挙げられます。
2060年までの東京の人口推計
単独世帯の割合が上昇し、夫婦と子供から成る世帯の割合は低下
東京都政策企画局
ただし、東京の物件でも23区外の物件・23区内でも駅から徒歩15分以上離れている物件などを選ぶと東京と言えども不動産投資が失敗することもあります。
不動産投資に失敗した理由
- 初心者が失敗しやすい理由
- サラリーマンが失敗しやすい理由
失敗する方の段階・環境によって失敗理由が異なるため大きくは上記２点に絞って失敗した理由を解説します。
ただし、「失敗しやすい方の傾向」でも書いたように2つに共通して言える大本となる失敗の原因は『見通しが甘さ』と言えます。
初心者が失敗しやすい理由
不動産投資におけるルールの理解不足（及び、関連知識の勉強不足）や収益性を目当てにし過ぎてリスクを考慮せずに物件を購入するなど、見通しの甘さは失敗する可能性を高めます。
サラリーマンが失敗しやすい理由
サラリーマンの方で失敗してしまう理由の１つが事業者意識（経営者としての視点）の欠如。不動産投資は事業ですから＝自分の事業として取り組む必要があります。
サラリーマンの場合、普段から会社からの業務命令や目標を元に仕事に取り組むことが多いですが、不動産投資は自ら「何のために行うのか？」「そのために何をすべきか？」「出ていくお金は？」「トラブルが起こったときの対策は？」「どこまで（資金的に）耐えられるのか？」など設計する必要があります。
与えられた業務をこなすことに慣れていると自ら設計することが苦手なため、自分の事業だという見方ができず、結果として見通しの甘い投資運用になり失敗の可能性を高めます。
不動産投資に失敗した方の体験談ブログ【参考例】
不動産投資で地獄を見たブログ
アパート、マンションに投資したあげくに失敗し、地獄を見た（見ている？）サラリーマン大家さんのブログ。
こちらの方の場合、予想もしなかった空室トラブルや退去連絡に悩む日々などリアルにつづられております。
より多くの体験談を見たい方は下記もご参考ください。
不動産投資で失敗したらどうなる？
不動産投資で失敗したら借金取りが押し寄せて借金地獄！最悪の場合は命の危険が～ということにはなりません！
具体的には下記いずれかのパターンで対応が区分けされます。
- 一時的な赤字
- 不動産投資を続けられない
一時的な赤字
一時的に赤字になることもあります（主に空室や修繕費など）。ただしトータルで見て黒字になれば成功なので一時的な赤字＝失敗とは考えないでください。
不動産投資を続けられない
失敗は「不動産投資が続けられない状態」を指します。具体的には「どうしても資金繰りが間に合わない（金利の変動・空室続き、など）」「天災により物件が大破して機能しない（人が住めない）」など。
競売か任意売却
滞納から1～3か月で督促状が届き、それでも支払えない場合「任意売却」か「競売」に分かれます。
競売になると「信用情報に記録される」「売却価格は相場以下になる」ため、今後のお金の借り入れに影響が出るだけでなく、売却価格が少ないことで残りの借金も多額になります。
任意売却は「ローン完済はできないが特例として特別に抵当権を抹消してください」という状態です。
競売時と同様に「信用情報に記録される」のですが、「競売と比べて相場通りに売却できる可能性が高まる」ため、残りの借金の負担も減らすことができます。
借金返済
「銀行から借りていた場合」「個人的なつながりで借りていた場合」「闇金などから借りていた場合」など、借りた先がどこか？によって対応が異なります。
怖い人に追い立てられる！などはありません。あなたに問い合わせが届き、返済が困難とわかれば融資条件の緩和を相談することになります。（融資年数の引き延ばしや金利の引き下げなど）
アナタを信用して貸しているので対応をないがしろにすると信用問題になります。信用を作るのは時間がかかりますが無くすのは一瞬です。
また、中にはないがしろな対応に腹を立てて感情的に迫ってくる人も居ないとは言えません。ダメならダメだったと素直に且つ一番先に伝えてください。
怖い人に追い立てられる！かもしれません。こればかりは予測が立てられないのでそもそもグレーなところから借りるのだけは控えてください。
失敗する確率を下げるには？
- 都心のマンションを優先して選ぶ
- 中古と新築はアナタの目的に合わせて選ぶ
- 人間関係を大切にする
- 実務はプロの管理会社を活用
- 初期費用は抑える
- 長期目線で取り組む
細かく言えばキリがありませんが主にこれらを抑えて不動産投資へ取り組みましょう。より詳しくは下記の記事をご参照ください。
まとめ
- 失敗の考え方・定義を理解する
- 物件選びで失敗する際の傾向を理解する
- 失敗事例から学ぶ
- 初心者やサラリーマンが陥りやすい失敗理由を理解する
- 万が一失敗した後の動きも理解する