利回り○○%のおすすめ物件!

などのうたい文句は多く見ますが、同じ利回りでも「表面利回り」「実質利回り」と似ているようで異なる用語が出てきます。本記事では不動産用語としてよく使われる「表面利回り」の意味・特徴についてお伝えします。

表面利回りとは?

年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字が表面利回り。別名「グロス・グロス利回り」とも呼ばれ、通常の会話で話す利回り10%、15%と呼ばれるものは表面利回りを指してます。「家賃収入の総額」と書いたように、年間の満室想定での家賃収入を物件価格で割った数字となります。

表面利回りの計算式
表面利回り(%)=年間(の満室想定)の家賃収入÷物件価格×100

\【参考】利回りとは?/
支出に対する利益の割合が利回りです。不動産投資の場合、支出(物件の金額やランニングコスト)に対して、どれくらいの期間で支出金額を回収し、どのくらいの利益を上げていくことができるのか?の収支計画を立てて把握しておくことが重要です。

不動産の罠に注意

表面利回り「満室想定」での計算(想定利回り)が曲者です。つまり、不動産業者が少しでも高く売るために実際は空室があるにも関わらず、空室が無いときの最大パフォーマンス時の家賃想定を見せている可能性があるのです。加えて、表面利回りには購入する際の諸費用・税金・管理に要する諸費用などは含まれていません。

表面利回りはあくまでも不動産業者がつけた利回りであり、本当にその家賃収入が確定できるわけではありません。あくまでも全体の規模感・大まかな収益力を図る目安としての金額となります。

入居率がポイント

利回りが良くても根本的な問題として入居者がいなければ家賃収入が発生しません。つまり「入居率」が大切です。人が集まりやすい場所なのか?入ってもらいやすくするための工夫(ペット可、リノベーション済み、バス・トイレ別、など。)をされているのか?が不動産投資において重要になります。表面利回りの数字だけにとらわれ過ぎないようにご注意ください。

実質利回りは表面利回りと何が違う?

実質利回りとは?

実質利回り(別名、ネット)は年間の家賃収入から年間に掛かる諸経費(※2)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(※3)を足したもので割った数字を指します。

実質利回りの計算式
実質利回り=(年間家賃収入 - 年間に掛かる諸経費) ÷ (物件の購入価格 + 購入時の諸経費)×100

(※2)空室損失費用、管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料、出張費用、など。(※3)登録免許税、不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用、など。

本当の実態を示すのが実質利回り

表面利回りはあくまで満室想定であり購入する際の諸費用・税金・管理に要する諸費用などが加味されていない以上、正確な手取り計算になりません。一方、実質利回りが計算できるようになるとご自身の手取りが正確に計算できるようになります。

予測が難しいのが難点

実質利回りは現実的な数値を出す以上、計算が難しくなります。例えば、同じ表面利回りでも新築と中古というだけで実質利回りは変わります。新築は購入後すぐの修繕の必要ありませんが、中古の場合は購入後すぐに修繕費負担がかかることがあります。他にも立地・間取り・設備・環境・築年数などから修繕費用や空室損失費用をどのように算出するか?は初心者にとって容易ではありません。

そのため、実質利回りという考え方があり、表面利回りだけでは正確な数値は割り出せない、とだけ最低限理解しておけば良いでしょう。

【参考】実質利回りの計算例

▼物件にかかる経費

  • 賃貸管理代行手数料:3,240円(税込)
  • 口座振込手数料:216円(税込)
  • 物件価格:18,000,000円
  • 管理費:8,000円
  • 積立金:1,500円
  • 賃料:80,000円

▼答え

実質利回り=|(89,500×12ヶ月)-{(8,000+1,500+3,240+216)×12ヶ月}|÷18,000,000×100=5.10(%)

不動産投資では利回りだけの判断は危険!

利回りが高いのはもちろん魅力的ですが、利回りの良し悪しだけでは物件の良し悪しの判断はできません。

例えば物件価格が安いのに家賃が高いとなれば利回りは高くなります。ですが、家賃が高い=高いだけのなにかしらの理由(土地のエリアや設備など)があるわけで、高い家賃が相場よりも高い場合は入居者を集めにくいこともあります。

如何に無駄を省けるか?が手元にお金を残すポイント

数字上の利回りが良くても物件の修繕費や管理費などの諸経費が大きくなればそれだけ利益が減ってしまいます。他にも、建物の管理費用(管理会社によって差がある)、耐火構造の物件を選べば火災保険料が安価になる、固定資産税の安い構造の物件を選ぶ、などランニングコストを下げることで手元に残せるお金を増やすことができます。

ランニングコスト例
空室損失費用
管理費
修繕積立金
固定資産
都市計画税
水道光熱費
リース料
出張費用

【参考】実質利回りの計算例2

▼物件にかかる経費

  • 物件価格:20,000,000円
  • 臨時諸経費:550,000円
  • 固定資産税:60,000円
  • 不動産仲介手数料年間:70,000円
  • 管理費:9,000円
  • 積立金:2,000円
  • 賃料:95,000円

▼答え

実質利回り=|(106,000×12ヶ月)-{(9,000+2,000)×12ヶ月-60,000-70,000}|÷(20,000,000+550,000)×100=4.91(%)

不動産投資の平均利回り・理想の利回りは何%?

平均的な利回り

都内駅近のワンルームマンションの場合

2018年10月に行われた不動産投資家調査によると、人気の城南エリア(港区・品川区・目黒区・大田区の4区で構成されるエリア)の期待利回りは4.4%、城東エリア(墨田区・江東区などの東京大手町まで15分以内[鉄道沿線])は4.5%

調査図

参照元:日本不動産研究所 第 39 回 不動産投資家調査(2018 年 11 月現在)

東京以外の地方、主な政令指定都市の場合

調査図

参照元:日本不動産研究所 第 39 回 不動産投資家調査(2018 年 11 月現在)

地方での利回りは東京よりも多め、5.0%を切るところはありません。利回りだけを考えると地方の方が良く見えますが、都内と比較すると物件の購入価格が安いので利回りが良く見えるのです。地方には地方のメリットがある一方、リスク(都内と比べて集客力が弱い、など)もあります。

理想の利回りは?

利回りの話をすると「理想の利回りは?」と気になるものですが、お伝えしてきたように利回りだけで判断できないため一概に断定はできません。

不動産投資における利回りの最低ラインは?

一方で「最低ラインの利回りは?」も気になるところ。不動産投資物件の選び方の1つに『利回り10%以上を最低ラインとする』考え方はよく目にします。ですが、理想の利回り同様に条件によって異なるので(立地・築年数・物件の構造)こちらも一概に断定はできません。むしろ経済状況や時代の変化が常において、利回り○○%以上が良い・悪い、という考え方自体が不動産投資で失敗する原因になりかねません。一概に利回りの%に固執しすぎない方が失敗を避けることができます。

不動産投資で失敗しないために

自分でも不動産投資の利回りをシミュレーションする

不動産投資で失敗しないためには表面利回りだけで判断するのではなく実質利回りも加味して考えるべきですが、それを踏まえたうえで業者のシミュレーションを鵜呑みにするだけでなく自分なりに利回りのシミュレーションを行った方が良いでしょう。

ある程度、未熟な計算になったとしても自分なりにプラスになるのか?マイナスになるのか?自身で納得できる経営判断ができるのか?が大切です。

下記は無料でできるシミュレーションサービスなので一度ご自身の条件に合わせて概算を算出してみると良いでしょう。

不動産投資連合隊:収益・投資物件 簡易収支シミュレーション
URL:https://www.rals.co.jp/invest/info.htm
東急リバブル:収益シミュレーション
URL:https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/simulation-shueki/
楽待:CF(キャッシュフロー)シミュレーション
URL:https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator
リッチロード:簡易収支シミュレーション
URL:https://www.richroad.co.jp/simulation/

不動産投資のプロに相談

物件探しから入居者集めまでの実務、現場のリアルな感覚は現役不動産投資のプロに相談する方が効果的。相談自体は無料ですので自分の希望と大まかな計画をもとにセミナーを通じて相談し『最初の一歩』を踏み出してみましょう。

まとめ

表面利回りは大まかな数値・規模感を把握するには非常に便利ですが、一方で本当に手元にお金が残るのはいくらか?という観点とは異なります。言葉の正しい意味合いを理解して不動産投資における物件選定・シミュレーションに活かしていきましょう。

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