アパート経営で業界大手である大東建託。

本記事では体験談を元に「大東建託のアパート経営の評判」「どんな人向けか?」についてお伝えします。

先に結論!

・大東建託のサービス・機能は充実している

・土地活用を検討している方向けのサービス

・経営者目線で自己判断ができる方にはおすすめ

・業者にすべてを丸投げしてラクしたい方には向かない

不動産投資も事業です。自分の事業として考える事ができる方でなければ大東建託のアパート経営を活用するのは難しいと言えます。

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大東建託のアパート経営の評判は?

  • 失敗したと感じている噂が多い
  • 潰れるという謎の噂
  • 成功例や事実

それぞれの観点からお伝えしてきます。

失敗した、最悪などの悪い噂や口コミが多い

一括借り上げは、非常に問題の多い制度です。
しかも、大手の不動産屋の多くが推進していますのであきれます。
ほとんどの人が勘違いしていますが、最初の家賃が30年間保証される
わけではないのです。
業者は10年間家賃を据え置くといいますが、信用してはなりません。

アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。|Yahoo!不動産

新築で入居率が良い間だけ家賃保障がありますが、11年目以降入居率が下がったという理由で一方的に家賃を下げられて、家賃収入ではローンの支払い額に足りず持ち出しが発生します。

アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。|Yahoo!不動産

銀行の融資は大東が見積っていた金額より1千万も少なくそれでも大東は削れるだけ削ってみますといい、アパートが出来上がる頃に足りないを銀行に追加融資をお願いしますが必ず追加融資できますので安心してくださいと言ってきました。

大東建託のアパート経営で家を失いました。|Yahoo!不動産

大東建託被害者の会があります!相談しましょう~本当に極悪最悪な企業ですよ!

大東建託のアパート経営で家を失いました。|Yahoo!不動産

収益性の面で難色を示す方も多い

相続税対策ですとメリットがあることが分かりました。

アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。|Yahoo!不動産

まず建築工事請負契約ですが、大○建託が建築した場合、彼らが上げる粗利益は50%と言われています。
建築に2億かかったとすると1億は彼らの取り分です。
一般的な建築会社が建築した場合は25%?30%程度と言われているので、いかに割高であるかが分かると思います。

大東建託ってどうですか?

特定条件において一時的にメリットを享受できる・基本的に割高な作りなのでオーナー側への収益性におけるメリットが感じられない、等の声があります。

大東建託の裁判事例・一括借り上げの裁判など

大東建託に起こされる集団訴訟についての内容は多くの新聞社やメディアにより以下のことを事実として伝えています。

  • 契約前のアパートオーナーとの間で申込金が返還されないトラブルが起きている
  • 契約前の施工に対する請求があり解約時における被害額は数百万と大きな金額の事例が多い
  • 宅地建物取引業法に違反する可能性がある(「申込金を返還しない」という内容が契約書に記載されている)
  • 同じトラブルで200件以上の相談がサブリース被害対策弁護団に寄せられている
  • 内閣総理大臣が認定している消費者機構日本(COJ)が大東建託に対して提訴する予定をしている

大東建託への提訴は消費者機構日本が情報提供を求めている段階からの推測です。

消費者機構日本

2016年に内閣総理大臣が認定した日本初の組織。消費者団体訴訟制度に基づく利益保護を目的として消費者の代わりに差止請求権を行使できる特定適格消費者団体。

参考:[COJ]消費者機構日本

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REIBOX編集部
差止請求権までの流れとして、情報収集してから相手事業者に対して裁判前に2回の交渉を行います。交渉が不成立になると裁判所へ訴訟を起こすまでに発展するケースがあります。

大東建託の消費者トラブルは数回の交渉が行われましたが不成立となったため現段階においては消費者機構日本が裁判を前に情報収集を行っている最中なのです。

潰れるという謎の噂

大東建託はつぶれますか。

Yahoo!知恵袋

悪評が多いためクレーマーからの願望をこめて潰れて欲しいといった話題が出るようですが、つぶれる事実は発表はありません。東証一部上場企業として健全に運営されています。

不動産投資としての成功例や事実など

実績

大東建託の実績
大東建託の実績

参考:大東建託

  • 賃貸住宅管理戸数22年連続1位
  • 住宅供給数(マンション除く)10年連続1位
  • 賃貸仲介件数9年連続1位

入居率97%越え

大東建託の入居率
大東建託の入居率

参考:月次業績速報|大東建託

大東建託のアパート経営で成功している方の体験談

安定した賃料収入があり、原状回復費、修繕費の負担まで心配する必要がなく、長期の安心を得られるなら賃貸経営をする上でこれ以上の安心はないとご納得。 賃貸経営による土地活用を決断されたのでした。

アパート経営・土地活用 実績で選ぶなら大東建託にお任せください

“賃貸経営受託システム”ならそういった心配もない。よりオーナー側の立場で作られている。修繕費を心配しなくて良いのは将来的に本当に安心。

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\評判まとめ/

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REIBOX編集部
大東建託は悪評と上手くいった例・実績が極端に二分される評価と言えます。

上手くいかなかった例を見ると「一括借り上げ」の詳細を事前に聞き漏らしている・十分な理解をしないままにアパート経営を始めてしまった方が失敗したり悪い評価を下していることが多いです。

大東建託の営業マンの事前の説明ももちろん難点と言えますが、あわせてオーナーも「自分の事業である」という意識を持って取り組まないことにはアパート経営は上手くいかないと理解した方が良いでしょう。

厳しい事を言うようですが、アパートを作ったからと言って=成功するわけではありません。

大東建託のアパート経営で注意したい項目

  1. 一括借り上げのサブリース
  2. 事前に理解すべきリスク
  3. 自分で考える
  4. アパートを立てれば儲かるわけではない

1.一括借り上げのサブリースの仕組み

【10年超えると2年ごとに補償額が低下】

大東建託のアパート経営は35年間一括借上げだからといって35年間ずっと同額での家賃が保証されるわけではありません。実際は10年過ぎて空室が発生していた場合、2年ごとの契約更新時にサブリースの補償額が低下するケースもあります。

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REIBOX編集部
10年目まで毎年50万円支払われていたとしても2年ごとに補償額が低下して16年目には35万円になるリスクもあり、ローン返済や管理費・維持費の方が家賃収入を上回り赤字経営になる可能性もあります。最悪の場合、自己破産まで追い込まれることもありうるのです。

サブリースの説明がされなかった体験者の例

当初は順調だったが、10年になったとたんに空室が急増、そして唐突に家賃引き下げを宣告された。応じなければ客付けも空室保証もしないと言われ、泣く泣くのんだ。「この調子で家賃を下げられていったらどうなるのか。大東でアパート建設を考えている人がいたら断言します。やめたほうがいい」。カラクリは、説明されなかった「注意書き」に隠されていた。

大東建託のアパート建設はやめたほうがいい

2.事前に理解すべきリスク

アパート経営で成功するためにも事前にリスク軽視しないことが肝要。「1.一括借り上げのサブリースの仕組み」をはじめ、相続税対策でもリスクが発生しやすいです。

相続税対策のリスク例

更地で相続するよりもアパートを建てたほうが相続税を安くできるので相続税対策としてアパート経営を始める場合、1億円以上の借金をしてまでアパートを建て、そこまでして相続税対策を行うメリットは本当にあるのか?

節税対策後もアパートは残ります。

もしアパート経営に失敗したら家を失うリスクもあります。

これだけの規模になると仮に相続税が300万円かかるとして、家を失うリスクを考えたときにアパート経営をする必要性は低いです。

3.自分で考える

営業マンは契約をとるために過剰な営業トークをすることもあります。例えば「家賃保証料は下がらない」話していたのに、実際は空室が発生する物件は契約の見直しが行われるなど。

営業マンの言う通りにし過ぎると当初想定していた資金計画が崩れてしまうこともあるため、最終的には自分で考えて決断しましょう。

営業の印象が悪い例もある

大東建託の建築営業って何であんなにしつこいのですか?登記簿調べて?うちの会社に営業来たみたいなんですけど、とりあえず話を聞いて車内で検討するって解答したのに(土地は会社名義)、2日
後には上司を連れて再来社。いつ社長に話してくれるんですか?いつ社長の承認が得られますか?って正直ドン引きなんですか。

大東建託の建築営業って何であんなにしつこいのですか?|Yahoo!不動産

4.アパートを立てれば儲かるわけではない

高額のアパートを建設し、空室が起きることなく安定した家賃収入を得ることは簡単ではありません。長期的な需要が見込める駅から近い場所にアパートがある好立地なら良いですが、田舎の人口が減少している場所にアパートを建てても安定した利益は得られません。

アパート経営は毎月のローンや経費を支払いもあるので入金に対して支払いが増えて赤字キャッシュフローにならないよう事前シミュレーション、物件運用後のマネジメントが必要になります。

「アパートを建てれば無条件に儲かる」とはなりません。

ワンポイント

自分の事業という意識を持って最終的には自己判断の元、大東建託という手段を利用する(良い意味で)のであれば大東建託のアパート経営は選択肢の1つと言えます。

一方、すべて業者任せで自分で考えることもしない方にとってはアパート経営そのものがリスクが大きいと言わざるを得ません。

大東建託の持つ機能自体は決して悪いものではないので、「どう活用するか?」を経営者目線で自分事として考えられる方のみ大東建託のアパート経営を有効活用できると言えます。

大東建託とは?【アパート経営の特徴】

土地活用によりアパート日本1位の物件数

アパート物件数97万8902戸で日本1位の実績がある大東建託(=アパート経営を行っているオーナーがもっとも多い)。2位の積水ハウスは59万1000戸なので大差をつけての1位といえます。

もし本当に評判が悪いだけならアパート経営で1番の実績を勝ち取ることはできません。

立地条件にこだわる

「土地があっても入居の需要の見込めないエリアであれば賃貸建物を供給しない」とまで言い切る立地選定へのこだわり。

好立地に建てられたアパートでの経営は安定した利益を生み出せますが(入居者からの需要が絶えない・空室後も再入居が見込める)、立地が悪ければどれだけ良い物件であってもアパート経営は失敗します。

失敗を回避するためにも事前の立地調査が徹底されています。

賃貸経営受託システム・35年一括借上システム

一般的に土地持ちのオーナーがアパート経営を始める場合、アパート設営~運営にまつわる各業者をオーナーが選定して経営計画を立てる必要があります。そのため、不動産投資に関する専門的な知識を身につける必要があります。

一方、大東建託の場合「賃貸経営受託システム」によって全てを賃貸のエキスパートである大東建託が引き受けて35年間一括借上し、オーナーは専門知識を習得したり必要な諸業務などのわずらわしさに追われることなく、毎月の家賃収入を受け取るだけ」土地活用ができます。

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賃貸経営受託システムの全体像
賃貸経営受託システムの全体像

参考:賃貸経営受託システム|大東建託

大東建託は他社の一括借上システムとは下記2点で差別化(メリット)されています。

  1. 一括借上期間が35年、借上げ賃料の固定期間が10年と長い、固定賃料の見直しは5年ごと
    (一般的な不動産メーカーの一括借上期間は30年、固定賃料の見直しは2年ごと)
  2. 大規模建物修繕費、入居者退去時の原状回復費がかからない
賃貸経営受託システムの特徴

企画から建設、経営・管理、将来の建物修繕まで全てをオーナーの代わりに一括借上げする「賃貸経営受託システム」。一括借上げで経営をサポートする不動産メーカーは多いですが、将来の建物修繕まで引き受けてくれる業者は少ないので、アパート経営においては大東建託の賃貸経営受託システムは一歩先をリードしているのが現状です。

オーナー向けのサイトを用意

大東建託ではセミナー情報や確定申告参考資料の見方など役立つサービスにアクセスできるオーナー向けのサイトが用意されています。

参考:オーナーの方|大東建託

大東建託

会社概要

会社名大東建託株式会社
URLhttps://www.kentaku.co.jp/
本社所在地〒108-8211 東京都港区港南二丁目16番1号 品川イーストワンタワー21~24階・(総合受付24階) ※品川駅から2階エントランスへ直結 電話:03-6718-9111(大代表)
本社地図
設立1974年6月20日
資本金29060百万円
株式東京証券取引所及び名古屋証券取引所市場第一部上場(コード1878)
決算期3月31日
社員(単体総人員)9393名 (2018年9月末現在)
主な事業内容(1)アパート、マンション、貸店舗、貸工場、貸倉庫、及び貸事務所等の建設業務
(2)入居者斡旋等の不動産仲介業務、及び建物管理、並びに賃貸借契約管理等の不動産管理業務
業者登録建設業:国土交通大臣許可(特-28)第7371号 国土交通大臣許可(特-29)第7371号 国土交通大臣許可(般-28)第7371号
宅建業:国土交通大臣免許(9)第3293号

※2019年10月時点の情報。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

まとめ

 

  • 土地活用での実績が豊富
  • 厳しい評判も多数
  • 自分で考えて土地活用をできる人向け

\土地活用の選択肢を広げたい方へ/

大東建託以外にも土地活用によってアパート経営を提案してくれる専門会社はあります。特に『ご自身の持つ土地エリアに特化した会社』であれば、より地元の利点を生かしたプランを提供してくれます。

他の選択肢・よりパフォーマンスの高い別の収益化パターン・別のアパート経営プランを詳しく知りたい方は専門業者に相談してみて下さい。

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