不動産投資の節税が失敗する理由はマンション投資のカラクリへの理解不足

不動産投資で節税しましょう！

そんなうたい文句を投げてくるセールストークは多いものですが、節税目的で不動産投資を行うとほぼ確実に失敗します。

そこで本記事では「節税目的の不動産投資が失敗してしまう理由と対策」について解説します。

不動産投資の節税で失敗する5つの理由

1.節税効果（減価償却費）を感じるのは初期だけ

節税効果（主に減価償却費）を実感するのは基本的に最初の数年だけ。新築で最大限に恩恵を受けても15年が目途。（参考記事：グローバルリンクマネジメントの不動産投資セミナー（渋谷）に参加してみて）

それからさらに数年後になると減価償却期間を終え、管理費・修繕積立金や不動産の固定資産税と都市計画税などの負担が収支を上回りマイナス収支になることもあります。

節税がいつまで続くのか？は事前のシミュレーションによって計算立てることができるので、物件購入前に必ず計算しておきましょう。

2.短期譲渡による損失【出口戦略】

節税目的で購入して5年以内の短期で売却した場合、仮に購入時と同じ金額で売却できたとしても売却による譲渡税の税率により赤字になることもあります。

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3.キャッシュフローが赤字

節税＝収支が赤字になっている状態です。赤字が続けば「ローン返済ができない」「マイナスが続くことで生活に困る」問題が起こるので不動産投資を続ける資金も無くなります。

4.金融機関からの与信の低下

保有する不動産資産が赤字続きになると金融機関からの与信が低くなり、金利面でのマイナス・新規の融資が受けにくくなる、というデメリットが発生します。そのため、これからも不動産投資が拡大させようと考えている方にとっては大きな痛手となります。

5.法人化のタイミング

法人化することで経費対象が増えるため、より多くの節税効果が期待できます。

なお、課税所得の規模（不動産投資によって得られる売上・家賃収入の規模）によっては個人の方が得になることもあります。

法人化による節税メリットを享受できる事業的規模としては部屋数では10室以上or戸建なら5棟以上になってから。

やみくもに法人化せず、事業規模に合わせて法人化のする・しないを判断しましょう。

マンション投資が節税になるというカラクリ

所得税

不動産投資における家賃収入と賃貸経営に関わる費用の収支が所得税（及び住民税の軽減）の節税対象となります。家賃収入は雑所得という区分になり年間の不動産投資の収支を給与所得に合算できます。

減価償却費によるカラクリ

不動産投資では減価償却費を利用し、年間の賃貸経営を記帳上において赤字することで節税対策に繋げます。減価償却費はあくまで『名目上の費用』、実際のお金が動くわけではありませんので【不動産投資を始めることで減価償却の節税効果の恩恵を受け、帳簿上は年間の賃貸経営を赤字にして、給与所得を減らしつつ実際には毎年数十万円のお金を手元に残す】という節税のカラクリとなります。

相続税

不動産は現金で保有するよりも、資産として評価される時に価値が圧縮され課税額が低下します。そのルールを活かして「現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くする」という節税対策が増えています。

不動産
土地が路線価の80％程度
建物
およそ50％前後の評価（ケースによる）
投資用不動産（収益性不動産）
建物に対してさらに30%の控除

【参考データ】日本の税金は高い

給与等の収入金額 (給与所得の源泉徴収票の支払金額)	給与所得控除額
1,800,000円以下	収入金額×40％ 650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円超 – 3,600,000円以下	収入金額×30％+180,000円
3,600,000円超 – 600,000円以下	収入金額×20％+540,000円
6,600,000円超 – 10,000,000円以下	収入金額×10％+1,200,000円
10,000,000円超	2,200,000円(上限)

出典：国税庁「給与所得控除」

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

出典：国税庁「相続税の税率」

不動産投資による節税の危険を避ける方法

ワンルームマンション投資で節税を！の営業トークに騙されない

不動産営業にまんまと乗せられてしまいました。
都内の区分マンションを2000万35年ローンで購入、サブリース契約で月々のキャッシュフローはマイナス5000円となっています。
金利が1％台だったこともあり、節税できるという話に当時は魅力に感じてしまいました。
節税目的は本末転倒、買った時点ででカモ、養分だったと今は思っています。
契約してしまったのは自分なので文句を言うつもりは無いのですが、なんとか繰り上げ返済をしていこうかと…

Yahoo!知恵袋

節税対策をうたったワンルームマンション投資の営業トークは多いですが「1.節税効果（減価償却費）を感じるのは初期だけ」でもお伝えしてきたように節税効果はあくまで一時的なものです。不動産会社の営業マンから「長期にわたる節税効果」を中心に提案・説明されたら即断せずご注意ください。

あくまで資産を増やすための手段として取り組む

不動産投資の本来の目的は「不動産投資を通じて資産形成・継続的（長期的）な収益を得る」です。

結果として節税できる期間が一時的にあるだけで、不動産投資は節税を目的にしたものではありません。

そのため、不動産投資を行う際は本来の目的を元に【第二の収入源形成】として取り組んでいきましょう。

節税で失敗しないように/まとめ

不動産投資は結果として一時的に節税効果を感じることはありますが、節税対策というほどのスキームではありません。あくまで本来の目的は資産形成や収入源を作ることにあります。

不動産投資の持つ特有の性質に騙されて落し穴に引っかからないようご注意ください。