投資用マンションが売れない!

所有する不動産投資物件を売りたくても売ることができずに「どうしたらいいのか?」と悩んでしまうオーナーさんがいます。

マンションは放棄することができないので売れない物件を保有してしまうとマイナスがかさむだけで苦しむことに。

そこで本記事では物件購入後に売れない!と苦しまないよう、物件購入前に知っておくべき

  • 不動産投資で売れない物件の特徴
  • 物件が売れない理由
  • 少しでも売却しやすくする方法

についてお伝えします。

先に結論!

東京圏の築浅ワンルームマンションを筆頭に、利便性の良い立地にある物件を優先的に選んでください。

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不動産投資で売れない物件の特徴

  1. 利便性が低いエリア
  2. 入居率が低い
  3. 築古物件
  4. 利回りが低い
  5. 一棟マンションは売れない

主にこの5つのポイントだけは押さえておきましょう。

1.利便性が低いエリア

  • 駅までのアクセスが悪い(徒歩15分、バスで20分など)
  • 郊外や地方の物件

などは利便性が悪いので買い手が付きにくく売れない物件と言えます。

どうしても 売れない場合、価格設定の見直し・不動産投資とは別の自宅購入希望者への売却をアプローチなども検討しましょう。

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REIBOX編集部
一方、「駅近で都心の駅まで徒歩5分以内のマンション」といった物件であれば入居者も見込めるので物件としても魅力も高いため買い手も集まりやすいです。

2.入居率が低い

入居率が低いと銀行の融資がつきにくいため売りにくくなります。

銀行は実績主義で収益物件(不動産投資物件)の評価をするため、売却予定のタイミングで空室が多いと入居率が低い物件と判断されます。その結果、銀行が評価しない(=融資をしない)となるため、これから購入しようと考える方へ融資が出ないために売れない物件として残ってしまうことになります。

そのため、売却時は多少の家賃を下げてでも入居付けをしてから売却に乗り出すのが良いです。

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REIBOX編集部
銀行だけでなく購入希望者側からしても入居率の低い物件は避けたいものです。

中には物件購入に慣れた不動産投資家が売れない背景を見越して値下げ交渉を持ち出してくることもありますが、この場合、売れたとしても希望額を大きく下回る可能性がありますので残債が完済せず残ってしまうリスクもあります。

地方物件は賃貸需要が落ちる

地方の定義

地方=東京圏(東京・千葉・埼玉・神奈川の一都三県)ではないエリア

すべての地方で入居率が低いわけではありませんが、東京圏と比べると地方地域の方が賃貸需要が低い(=入居率が低い)のも事実。特に「絶対的な人口の数が少ない地域」「人口が急激に減っている地域」は賃貸需要の見込みが少ないために売却しにくいです。

加えて、地方物件は融資をする金融機関の数も減ってしまうので買い手目線からしても購入しにくく、より売れない原因となります。

3.築古物件

築年数が数十年以上の築古のアパート・マンション物件は、建物の耐用年数が残り少ないため建物価値がほぼ無いものとして扱われることがあり、銀行からの評価が出ないので融資が受けにくく買い手から敬遠されます。

古い設備と耐震基準もマイナス評価

1981年以前の物件は耐震基準が古いので不安を持たれやすく入居者が入りにくくなります。且つ、建物が古いと設備も古いために老朽化による修繕費を懸念されるために買い手も付きにくいです。

4.利回りが低い

利回りが低い投資用マンションは売却しにくいので、売却よりも長期間保有による家賃収入を主な収益目的にしましょう。残債が無くなった時点で売却すれば、仮に売値が低く叩かれてもプラスで着地出来ます。

5.一棟マンションは売れない

ワンルームマンションと比べての話となりますが、一棟マンションを始めとして一戸建て・ファミリーマンション・アパート一棟は費用が高いためにすぐには売れにくい物件と言えます。

投資用マンションが売れないときの注意点

  1. 売りたい価格と売れる価格のギャップ
  2. 相場以上の販売価格
  3. 両手仲介による悪影響
  4. 一括査定の価格に注意

売れないとき見直して欲しい項目となります。

1.売りたい価格と売れる価格のギャップ

売り手の売りたい価格と買い手の購入したい価格にギャップがあると売れません。

物件に愛着を持つ・少しでも利益が欲しい・メリットばかりを重視してしまう、など、売り手側の自分目線(感情が入ってしまう)で価格を設定してしまうと比例して売却価格が上がってしまい、買い手からすると手が届きにくい物件に見られてしまうために売れない原因になります。

買い手目線の欠如

買い主から割高な物件と思われると内見やお問い合わせを敬遠されてしまいます。そうならないためにも「自分が購入するならどうか?」という買い手目線で物件の売却価格を見直しましょう。

買い手目線のチェック項目
  • 近隣の類似物件と比べてどうか?(立地、間取り、部屋の広さ、築年数、利便性など)
  • 自分がその物件で不動産投資を始めるならいくらで買いたいか?
  • その他、何か気になる点はあるか?

2.相場以上の販売価格

相場以上の販売価格で売りに出すと買い手が出てきません。

特に中古の不動産投資では相場としては3,000万円以下の物件で売りに出されやすいため、相場以上の価格になるとよほど属性が良い方でない限りは融資が付かずに購入されなくなるため売れません。

3.両手仲介による悪影響

両手仲介

仲介業者が売主と買い手の両方から手数料を得ること。

両手仲介を狙うために専任媒介契約を交わし(特定の1社とのみ仲介契約する)、売り主の物件に対して他の業者からの問い合わせを断り、自社(仲介業者側)で探してきた買い主が買いたい価格まで物件の売り主に価格を値下げさせて取引を成立させようとするケースがあります。

専任媒介契約
専任媒介契約のイメージ

業者の乗り換えも検討する

相場感を持って売りに出したのに仲介業者から大幅な値引き(数十%~)があったり、長い間数カ月待っても内見の問い合わせが0の場合、意図的に売却を止められている可能性があります。

定期的に提出される報告書のチェックができるなら厳しくチェックして判断を、自分でのチェックが難しい方はご自身が買い手を装って仲介業者に電話をし、本当に物件が売り出されているか?を確認してください。

専任媒介契約は3ヶ月で契約更新となるので、信頼できないと感じたら他の業者への乗り換えましょう。

4.一括査定の価格に注意

売却時に一括査定で高い査定額が出た会社を良い会社と考えてしまいがちですが、一括査定で算出された金額は実際に売れる金額というより「売れるかどうか?はまだ分からないがとりあえず売り出してみる金額」となります。

査定の理由の方が重要

査定は金額以上に「なぜその査定を出したのか?」の理由が重要。査定の理由が明確でないと『とりあえず媒介契約を結びたいがために高値を提示した会社』である可能性もあり、実際の売買時にこちらの希望しない展開(相場より安く売ってしまった、など)になることもあります。

売却時は必ず査定の理由が明確な会社に相談し、そうでなければ無理にお願いしない方が賢明です。

売却しやすい物件選びと対策

  • 東京圏で新築・築浅のワンルームマンション
  • 価格設定とランニングコストの見直し
  • 時期・売却のタイミングを調整
  • 事前に修繕する
  • 駐車場の設置
  • 広告料
  • 宅地にする

東京圏で新築・築浅のワンルームマンション

立地が良ければそれだけで魅力がありますので東京圏の物件がおすすめ。

また、地方と比べて東京圏は一定の築年数まで行くと物件価値は落ちにくくなりますし、東京圏であれば多少古くなっても管理が良ければ入居率を維持することができるので購入側からすると買いたい理由になります。

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REIBOX編集部
不動産投資の未来はどうなるのか?人口が減少する中で勝ち抜くには?」でもお伝えしている通り、地方の過疎化に伴い、仕事を求めて今後は東京圏により多くの人口が流れてくると考えられています。

東京圏だけで言えば人口が増えることも予想されていますので(参考:2060 年までの東京の人口推計)売却までの出口戦略を東京圏の物件を優先的に選んだ方が良いでしょう。

価格設定とランニングコストの見直し

月々のランニングコスト(管理費・修繕費など)が高いと収益化が難しいため物件としての魅力が下がります。売却物件の価格見直しか、物件購入時にランニングコストがかかりにくい築浅物件を選びましょう。

時期・売却のタイミングを調整

自分が売りに出した時期に似たような物件が市場に出てくると競合するために売れにくくなります。そのため、売却のタイミングをずらして自分の物件をアピールしやすく演出しましょう。

特に、物件が出やすい3月後半から4月を敢えて避けてみるのがおすすめ。

事前に修繕する

売却時は物件購入希望者に「この物件なら賃貸として成り立つかもしれない」と思ってもらうことが重要。そのため、ボロボロの状態や目立つ傷などは事前に修繕をしてから売りに出した方が印象が良く見えます。

駐車場の設置

地方の場合、車社会であることが多いので駐車場の有無だけでも印象が変わります。隣地を買い取って駐車場化させたり、土地が余っていればその分、屋根付きの駐車場にしてみても良いでしょう。

広告料

客付業者は自社集客が無い限りはレインズという専門サイトに物件掲載するから、ポータルサイトを活用する、などが集客方法。そのため、広告料(AD)が発生します。

一般的なADは家賃の0.5ヶ月~3ヶ月分支払うことになりますが、ADが無いと優先的に入居者を探してくれない可能性もあるため、相場より多めの広告料を出す(=優先的に入居者を探してもらう)という考え方もあります。

※ただし、この手法に関しては業界のルール的にグレーな面もあるので推奨するわけではありません。

宅地にする

アパート・マンション物件としてどうしても売れない(魅力がない)場合、発想を変えて取り壊して更地にして宅地としての販売に切り替える、という選択肢も持っておきましょう。

マンションが売れないからと言って放棄はできない

マンションの所有権を放棄することってできますか?

引用:マンションの所有権を放棄することってできますか?|Yahoo!知恵袋

不動産は名義があり所有者が決まっているので、所有してしまったマンションの所有権は放棄することができません。

人が入らないので収益化できない・修繕費が大きすぎるので自分では対応できなくて放置、などのトラブル物件を所有してしまうと固定資産税と修繕費を払い続けるだけの赤字資産となってしまいますので、事前の物件選びは慎重に行ってください。

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REIBOX編集部
どうしても自分で物件を選べない場合、素人判断は止めて入居率の高い魅力的な物件を厳選してくれるプロの不動産投資会社に相談してください。

下手に購入して大きな赤字になるリスクは避けるべきです。入居率に強みを持つ不動産投資会社は下記の記事をご参照くださいね。

まとめ

過去には「どんな不動産でも売れる」という時代もありましたが、今では「売れない物件」も珍しくありません。

特に最近では銀行が融資を渋ることで買い手が減少して売れにくい傾向もあり、買いたい人よりも売りたい人が増えてきたことでの需要と供給のギャップもあります。

これから投資マンションの購入を検討される方は売却まで見越したうえでの物件選定を心がけてください。