マンション経営の落とし穴は郊外物件や節税対策の失敗だけじゃない！

不動産投資をリサーチし続ける#REIBOXが「マンション経営における落し穴」「未然に防ぐため対策・考え方」についてわかりやすく、項目別に解説します。

この記事を読めば、マンション経営トラブルへの対応方法がわかります。

早速、マンション経営のトラブルや対策について確認していきましょう。

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マンション経営の落し穴となりやすい15項目

1.節税対策にならない

節税は経理上の一時的な働きであり永遠に続くわけではありません。

節税は赤字が出ている状態、つまり節税期間が続いてることは赤字が続いてること同じ意味です。節税目的でマンション経営を行うと赤字が続くので不動産投資自体が成り立ちません。

2.入居者が集まらない

利回りの大小だけで物件を選ぶと入居者が集まらないことがあります。 入居者が集まらなければ家賃収入は得られません。

3.表面利回りで計算

表面利回りで算出した金額は実際の金額ではありません。実質利回りで計算しないと収支がズレるため赤字の原因になります。

「表面利回りの記事」でも書いたように表面利回り計算には修繕費・家賃低下・管理費などは加味されていません。広告や営業マンが提示する利回りは表面利回り計算なので、必ず実質利回りで計算し直してください。

4.近隣の施設（大学や会社）が移動する

大学や会社の周辺に住みたい学生・社会人入居者は、大学や会社の所在地が移動してしまうと住む理由が無くなるので引っ越してしまいます。

5.家賃保証は値下がりする

家賃保証は全額を永遠に保証するわけではありません。通常2年ごとに更新され更新時に減額されます。

家賃が下がると利回りが悪化するので家賃収入からのローン返済が厳しくなり、赤字にもなります。

6.内覧できない競売物件

競売物件は後に欠陥が見つかったとしても瑕疵担保責任（※）が適応されません。

（※）マンションなどの建築物を購入・建築した売主・施工者は物件の瑕疵(欠陥)が見つかった場合、無償で補修工事を行う・賠償責任を負うこと

競売物件で購入した建物がボロボロだった場合、余計な修繕費が発生して利回りが大きく損なわれます。

7.オーナーチェンジ物件で悪質な入居者がいる

• 空室率が低い物件と見せかけるためにサクラの入居者を住まわせ、オーナーチェンジ後に入居者がすぐに退去してしまう
• 旧オーナーが管理費・修繕積立金を滞納していたために大掛かりな修繕工事が必要になった場合、多額の修繕費用を支払うことになる
• トラブルを起こしやすい入居者が居る（滞納・他の入居者とトラブルを起こす、など）

など、物件購入後の対応負担が大きいことがある。

8.維持費の増加と家賃の低下

マンションにかかる維持費として管理費と修繕費が挙げられます。

管理費は一定ですが建物の修繕費は（建物が年々老朽化するため）徐々に増加します。家賃も年数を重ねるごとに徐々に低下するため、不動産投資は時間が経過するにつれて利回りが低下します。

9.満室でも赤字

「8.維持費の増加と家賃の低下」に加え、入居者が悪質（滞納）な場合、滞納による家賃の未払い・督促や退去手続きが発生するので満室でも収支上は赤字になる可能性があります。

10.物件が売れない

売りたいと思ったときにすぐに売れない・売れたとしてもローンは残るため売るのを躊躇ってしまう、という状況になることがあります。

11.金利変動による返済負担の増加

金利変動により利回りが減り返済負担が増えます。金利が少ないからと変動金利を選ぶと金利変動に影響を受けます。

12.契約書内容の見落とし

不動産会社と交わす契約書が自分に不利な契約内容になってると、後で挽回が効きません。申し込み前に繰り返し細部に至るまで確認してください。

13.利回りの高い郊外物件で失敗

目先の高い利回りだけを狙ってマンションを選ぶと賃貸需要が無いため空室が続き家賃収入自体が入らずキャッシュフローが悪化します。（特に地方物件に多いいトラブル）

14.家賃相場の乖離

家賃相場と乖離した物件は敬遠されます。必ず事前に【SUUMO】や【HOME’S】などの不動産ポータルで相場を確認してください。

15.マンション管理がずさんだった

修繕費の積立金を不正利用しているずさんな管理組合がいる物件を購入すると必要以上の修繕費のねん出が発生するのでキャッシュフローが大幅に悪化します。

マンション経営トラブルへの対策

節税対策よりも家賃収入（収益化）に取り組む

節税対策は一時的なものなので、不動産投資に取り組む際は本来の目的である家賃収入作りのために取り組みましょう。

入居者が集まりやすいエリア選び

東京23区内で駅徒歩7分圏内、且つ都内だと単身者需要が増加しているので（参考：出典：東京都世帯数の予測 －統計データ－ 平成31年3月｜第2-1表 区市町村別単独世帯数 －総数－｜東京都総務局）ワンルームを中心。また、物件も新耐震基準に準拠した物件（1981年6月1日以降に作られた物件）を選定対象としましょう。

利回りシミュレーションを複数パターン行う

業者が提示するシミュレーションだけではなく、必ず自分自身でも中長期にわたるシミュレーションを作成して裏付けをとりましょう。

シミュレーションは最悪のパターンを複数用意し、それでも対応できると思えない限り無理に物件を購入してはいけません。

初期費用で無理をし過ぎない

無理に初期費用を投下しすぎると手持ちの資金が無くなり物件運用時に急なお金のトラブルが起きても対応が出来ません。

目安として物件価格の10％ほどを手元に残しておきましょう。

都市計画の事前調査

物件周辺エリアの都市開発を事前調査してください。大学や会社が移転する・せざるを得ない都市開発がなければ検討対象になります。

金利は融資機関の変更

変動金利で金利が上がった場合、より条件のよい取引先融資機関に替えるよう各金融機関に足を運びましょう。

実務の管理は業者に委託する

管理業務をずさんにすると退去トラブルに繋がるので手厚く対応したい反面、本業がある場合は自分だけで（個人で）対応するのは時間的にも物理的にも無理があります。そのため、管理会社に委託してアパートやマンションを管理してもらいましょう。

投資目的に合わせたマンション選びをしよう

老後の資金作りを狙うなら新築マンション

新築マンションは中長期目線でリタイア後のリターンを見込めるのタイプの投資物件。

中古物件と比べると利回りは減りますが、それを補って余りある手離れの良さ・管理のしやすさは普段本業を持つ方々（サラリーマン・公務員・医者、など）には大きな利点と言えます。

副収入を得たい方は中古マンション

中古マンションは利回りが高く本業以外の副収入をつくりやすいタイプの投資物件。

入居率が高く、空室対策が得意・購入後の実務面でのアフターフォローが優れている中古マンション投資会社と組むと資産化しやすいです。

ワンルームとファミリータイプをそれぞれ選定対象に入れる

マンション経営ではワンルームマンションのほかにファミリータイプもあり、それぞれ需要が異なるので立地と需要に合わせて選別しましょう。

マンション経営の目的をはっきりさせること

マンション経営を行う以上は不安や大変さはつきもの。それでも成功させるなら投資目的を明確にしてください。

不動産会社の話を鵜呑みにし過ぎず、何のためにマンション経営をするのか？そのためにどういったマンションを購入すべきか？から考えて取り組みましょう。