返済後利回りがマイナスならカモされてます！正しい利回り計算で未然に損失を防ぐ

この記事は、返済後利回りがマイナスになることでのトラブルについて解説しています。

返済後利回りがマイナスでは不動産投資物件としては失敗となります。いわゆる業者からカモにされてる状態と考えていただいて間違いないです。

本書ではそんな失敗を未然に防ぐための「正しい利回りを理解し、資産となる不動産投資物件を選定するための考え方」を解説します。

不動産投資では返済後利回りがマイナスになってたら損をしてる

返済後利回りとは？

家賃収入からローン返済額・管理費・修繕積立金のほか、購入時の仲介手数料・固定資産税などのコストを引いて、本当に最終的に手元に残る家賃収入をもとに計算するのが返済後利回りです。

返済後利回りでマイナスであれば赤字物件（損をしている）ということです。

返済後利回りまで計算が出来ていればキャッシュフローの実態が理解出来るようになりますので、資産価値のある物件なのか？明らかなマイナス収支で損をしてしまう物件なのか？の判断が出来るようになります。

表面利回り｜運用経費を除外した満室想定時の利益率

家賃収入×12か月分÷物件価格（＋手数料）

実質利回り｜運用経費を加味して空室リスクを考慮した利益率

家賃収入－（税金・修繕費・管理費など）×12か月分÷物件価格（＋手数料）

【表面利回り】は計算項目が大雑把（※）で実際に手元に残るお金は計算しにくいため現実的ではありません。

（※）満室想定且つ、修繕費・管理費などもかからない100％理想的な数値を計算します。ただし、全く問題の起こらない100％理想的な不動産投資はあり得ませえん。

【 実質利回り 】は修繕費・管理費など現実問題として発生する各種諸経費も含めた数字なので一定の参考になります。ただし、実質利回りもキャッシュフローがイメージできない点が弱点と言えます。

【 返済後利回り 】は実質利回りに「融資の返済」まで加味した利益率を算出します。そのため、シビアに手元に残るお金を計算したいなら返済後利回りでの計算が一番信用できます。

「ケリーバックスが悪質と評価される理由」でも書いたように、返済後利回り計算が出来ない（不勉強）方は騙されることがあります。もちろん騙した側が悪いのですが、少しでも勉強をしておけば明らかに不自然な数字を見抜くことは出来たでしょう。

REIBOX編集部

あなた自身が騙されないためにも、返済後利回りまで計算できる不動産投資家になってください。

利回りだけを見ると少なく感じても不動産投資は金額自体が高額な金融商品。そのため、得られる金額で考えると決して少なくない金額のリターンが見込めます。

加えて、不動産投資は他人のお金を（不動産投資ローンの活用）元手に投資が開始できるため、手元に大量の現金が無くとも運用・収益化できるのも魅力。元手に負担が少なければ利回りが少なくとも大きな損失は生まれません。

より厳密に計算するなら返済後利回りに「空室率」も加味して計算しましょう。空室率も踏まえた計算で利回りが2％を超えていれば資産価値のある物件と言えます。

事前にご自身で利回りを計算する方法

事前の計算は「不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう」を参考にご自身でも算出が可能です。自分で計算する際に使用できるエクセルシートも用意しているのでご活用ください。

エクセル使用が苦手であれば「不動産投資の表面利回りとは？実質利回りとの違い・最低ラインは何％？」で利回り計算専用ソフト・アプリも紹介してます。併せてご活用ください。