この記事は、返済後利回りがマイナスことでのトラブルについて解説しています。

返済後利回りがマイナスでは不動産投資物件としては失敗となります。(いわゆるカモにされてる状態です)。本書ではそんな失敗を未然に防ぐための、正しい利回りを理解し、資産となる不動産投資物件を選定するための考え方を解説します。

返済後利回りがマイナスになってたら損してる

返済後利回りとは?

家賃収入から、ローン返済額や管理費・修繕積立金のほか、購入時の仲介手数料、固定資産税などのコストを引いて、本当に最終的に手元に残る家賃収入をもとに計算するのが、返済後利回り

返済後利回りまで計算できない人が影響を受けた不正事件

ケリーバックスが悪質と評価される理由」でも書いたように不勉強な方が騙されることも有ります。

もちろん騙した側が悪いのですが、少しでも勉強をしておけば明らかに不自然な数字を見抜けたはず。あなた自身がそうならないためにも返済後利回りまで計算できる不動産投資家になってください。

返済後利回りでプラスの物件を選ぶ

利回りの種類と違い

表面利回り|運用経費を除外した満室想定時の利益率

家賃収入×12か月分÷物件価格(+手数料)

実質利回り|運用経費を加味して空室リスクを考慮した利益率

家賃収入-(税金・修繕費・管理費など)×12か月分÷物件価格(+手数料)

返済後利回りは実質利回りに「融資の返済」を加味した利益率になります。済後利回りと比べると表面利回りは計算項目が大雑把なので、実際の手元に残るお金が計算しにくい。

結果として物件購入後にマイナス収支になる可能性が高いため実質利回りで計算することが多いが、実質利回りもキャッシュフローがイメージできない点が弱いので、シビアに手元に残るお金を計算したいなら返済後利回りで計算しましょう。

返済後利回りの目安は2%以上であること

ただし、返済後利回りは空室率も加味して計算する必要がある。「不動産投資のシュミレーションをエクセルでやってみよう【参考例付き】」ではご自身で試せるエクセルシートもあるし、「不動産投資の表面利回りとは?実質利回りとの違い・最低ラインは何%?」なら専用アプリ・ソフトも紹介してるので併せてチェック!

返済後利回りを高める方法

不動産投資で持ち出しが出るなら苦しいだけなんだから早く売った方が良い!」でもお伝えしているように劇的にではなくとも利回りを高める方法はいくつもあるので、利回りアップのために適宜取り入れてください。

返済後利回りは安くても良い理由

利回りだけ見ると少なくとも、不動産投資は金額それ自体が高額なため得られる金額で考えると決して少なくない金額のリターンが見込めます。

また、不動産投資は他人のお金を使って(ローン活用)開始できるため、手元に大量の現金が無くとも運用・収益化できるのも魅力。

以上の理由から返済後利回りが安くとも不動産投資を行うべき理由がわかります。

返済後利回りまで相談して返答してくれる不動産投資会社に相談しよう

空室が生じない限り~、といったフレーズを活用する会社は返済後利回りまで計算しないことが多いです。空室が生じないなんてことはあり得ないので、空室まで加味した返済後利回り計算で部屋の価値を見定めてください。