資産作りのためと思って始めた不動産投資で赤字によって自分のお財布からお金を出して補填しなくてはならない持ち出し。

この記事は不動産投資で持ち出しが発生したらどうしたらいいか?を解説しています。

基本的には売って見切りをつけるべきですが、どこまでなら継続すべきか?継続する際の注意点、損切タイミングは?について詳しく解説します。

不動産投資で持ち出しが起きると苦しいだけ

持ち出しが出る時点で破たんしている

そもそも持ち出しが無いことが不動産投資の強み
(ローンでできる・人のお金を使って資産作りが出来る)
持ち出しが出る前提でシミュレーションできるものは破綻してる。

節税対策は“嘘じゃないホント”に過ぎない

節税の時点で赤字・不動産投資は家賃収入による収入アップが本来の目的。赤字戦略を前提に唱えている時点で破たんしている。

あくまで一時的に赤字が出て一時的に節税対策にもなる、という意味なら正しいが節税対策が一番にすることではない。一番にすべきは収益化。

そもそも節税効果は新築マンションでも賞味10~15年ぐらいがMAXなので永遠に続くわけではないし、中古マンションに至っては数年が良いところ。新築であれ、中古であれ、数年や10年以降もマンション経営は続くのでその段階で節税対策時と同じ状態、つまりは赤字状態になっているとマイナスの垂れ流しがその後延々と続くだけ。

更に言えば、築年数が経過するにつれて建物の価値は低下します。一方で周辺には新しいマンションが作られます。つまり、周囲の環境変化に合わせて古くなった自分のマンションは家賃を下げる必要が出てくるので利回りは更に低下します。

持ち出しが出るのはあくまで一時的な動き

中長期にわたり空室が発生したことで一時的に持ち出しが発生する、緊急の災害に遭遇して持ち出しが発生する、などはあるがあくまで緊急時や一時的な動き。持ち出し前提のシミュレーションは不動産投資としては正しくない。

持ち出しが続くなら売却した方が良い!持ち出しが出る時点で戦略失敗しているので苦しみが続くだけ。さっさと見切り付けた方が良い。だから売却してダメージが最小限になることを目指そう。

持ち出しをリカバリーする方法はあるがおすすめはしない

方法1:金融機関の変更

別の金融機関への借り換えにより融資条件を見直す(借り換え等)。わずかな金利の違いでも長期に渡って返済することを考えると支払い総額で大きな差が出る。さらに借り換え時の融資条件で返済期間を延ばせば、月々の返済額を抑えることができる。

方法2:不動産管理会社を見直す、変更する

持ち出しが出るほど空室期間が長い=集客力に問題がある可能性があります。そのため、不動産管理会社を変更して仕切り直しましょう。入居率の高い管理会社とパートナーシップを組みなおすべき。

方法3:リノベーション

集客するために魅力的な部屋にリノベーションしましょう。「住みたい」と思ってもらえる物件作りをしましょう。

方法4:繰り上げ返済

繰上げ返済で月々の返済額を減額しましょう。

推奨はしない

持ち出しを補填する方法はありますが、それがイコール必ず立て直せると断言できるわけではありません。付け焼刃程度の対策になることも考えられます。

意味合いとしては順調にいってる不動産投資を寄り堅実なものにするための対策に近い施策なので、マイナス状態が続くものを劇的に変化させるほどの対策ではない。

中長期にわたって持ち出しが発生する時点で根本的に魅力のない物件・エリアである可能性が高いので、もう少しで返済だから持ち出しを耐えても良い・一時的な持ち出しでリカバリすれば調整できそう、という展望のある方以外は無理に長引かせることなく売却を検討した方が良いです。

再起を図れないのが一番の失敗!

不動産投資における大失敗は再起が図れない状態になること【傾向と対策】

でも書いたように最悪の状態は再起を図るなくなる失敗です。それ以外なら大変ではありますが持ち直すことが出来ます。極論、再起を図れないレベルになるとストレスで命を絶ってしまうことも0とは言えません。

今、見切りをつけてマイナスが出たとしてもその後再起を図れるかどうか?を一つのボーダーラインとして売却検討てください。

売り方はたくさんある

思っていた以上の価格で売れることがある。不動産売却専門会社に相談して見積る。現在は複数会社を一括して相見積もりし、見積額を競わせるサービスもあるので上手に活用する。

これから不動産投資を始める方への持ち出し対策

持ち出しが無いのが基本!そのために抑えておくべきこと

事前の収支シミュレーションは表面利回ではなく実質利回りベースで考える。表面利回りでのセールストークは正しくないので無視。

初期投資や空室リスクを避ける。そのため、初期投資が抑えられる中古マンション投資をベースに、空室リスクが生まれにくい東京23区内且つ駅徒歩7分以内のエリアを中心に物件を選ぶ。且つ、中古マンションの方が初期に用意する金額は手ごろな値段でリスクが低い物件になるため失敗しにくい。なお、その条件を満たすマンション投資会社としてはGAテクノロジーや日本財託がおすすめ。

例外的に持ち出しがあってもOKな場合

その1

そもそも「キャピタルゲイン(売却益)」を得るための運用であれば、赤字が出ても失敗にはならない。売却益がトータルの持ち出し額を上回れば失敗にはなりません。

その2

今、売却するには痛手が大きすぎる金額且つ、リカバリー対策すれば改善できる可能性が見込める。

その3

現金を持っている人。貯金してもほとんど利息が付かないので、マンションの利回りが比較的少なくとも貯金による利息と比べればマンション投資の方が少しでもプラスになると考えられる現金を持っている人なら選択肢に入る。ある意味手堅い。その条件なら新築マンション投資のグローバルリンクマネジメントであればより手堅い提案をしてくれる。
ただし、言い換えると資金が豊富でない人はこの作戦はNG。資金が豊富でない人が多額のローンを組んで利回りの低い物件を買ってしまうと空室が出れば家賃収入は減り、返済が滞る可能性があるので資金が豊富でない人は少ない利回りの物件は買ってはいけない。

物件選び・立地条件がほぼすべてと言える!

少し怖い事も書きましたが「不動産投資の失敗における考え方。最悪の場合、アナタはどうなる?」でも書いたように

取り立て屋が押しかけてきて~、といったことはありませんのでそのあたりは心配しなくても良いですが、失敗することで資金的にはマイナスを被ってしまうことは十分あり得る話。

ただし、言い換えればマンション投資で一番重要なのはやはり『物件選び』。物件選びさえ間違わなければ、不動産投資を怖がる必要はありません。そのため、これから始める方であれば物件選びと立地条件設定をしつこいくらい念入りに検討してください。

ローンが苦しいときは売却一択!/勉強代と割り切って次に備える

繰り返しになりますが頑張って返済ができそうであれば、そのままでもいいかもしれません。しかし、そうでなければ売却の道を選ぶしかありません。

売却には売却専門会社相談しての売却を第一に検討。それでも思った以上に残債が残ると感じるなら金融機関同意のもとにローンの残りより低い金額で売却する任意売却もあります。

手順としては専門会社に売却相談して金額を見積もり。(条件とタイミングによっては残債0になることも有るので第一優先は売却会社に見積もり相談。)それで満足できないなら任意売却検討という流れが良いです。