本業と並行して資産形成が出来るため不動産投資を始める方は増えています。

中でも初期費用が抑えられる中古マンション投資が人気。ですが中古マンションでも良いマンション・避けるべきマンションはわかれるものです。

そこで本記事では「中古マンション投資における注意点や選定基準」についてお伝えします。

本記事をご覧いただくことで中古マンション投資で誤った物件を掴まされない選定基準がわかるようになります。

先に結論!

特に初めての方の場合、必ず「内覧ができる物件」から選ぶこと
賃貸需要が見込める地域で築年数15年前後駅徒歩10分以内が目安

中古マンション投資の注意点

  1. 瑕疵担保責任の期間
  2. 内覧が出来ない物件
  3. 古い設備
  4. 旧耐震基準の物件

特に押さえておくべきは4項目。

1.瑕疵担保責任の期間が短い

マンションなどの建築物を購入・建築した売主・施工者は物件の瑕疵(欠陥)が見つかった場合、無償で補修工事を行っう・賠償責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。なお、瑕疵担保責任の期間以降に瑕疵(欠陥)が見つかった場合は新たな物件オーナーが自身で補修工事を行うことになります。

中古マンションの瑕疵担保責任は宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は引渡しの日から2年間となります。新築は10年の瑕疵担保責任があるため、比較すると中古マンションは瑕疵担保責任の期間が短いことを覚えておきましょう。(仲介業者に依頼した場合の瑕疵担保責任は3ヶ月が多いです)

出典:宅地建物取引業法|「行政手続のオンライン利用の推進」(総務省)最新・宅地建物取引業法 法令集|一般財団法人不動産適正取引推進機構

注意点

ボロ物件を購入すると、初期費用は割安と感じた物件でも購入した直後に大規模修繕費用が掛かりトータルで金銭的メリットを感じない物件になることも有ります。

2.内覧が出来ない物件の場合

a.オーナーチェンジ物件

すでに入居者がいるので専有部分の内覧などができない場合が多く、瑕疵やリスクを把握するのが困難。

b.競売物件

競売物件は内覧ができないのでボロ物件に当たると修繕・リフォーム代が増える

c.一棟マンション

各部屋ごとに管理会社がバラバラのため、1棟全ての入居者管理が困難。風俗業者の無許可営業や反社会的勢力の入居が混じっていた場合、一棟すべての資産価値が下がる

3.古い設備

設備やデザインが古い入居希望者を募集しても敬遠されやすくなります。

4.旧耐震基準の物件

耐震基準は1981年6月以降を境に新耐震基準に変わりました。それ以前の旧耐震基準の物件の場合、安全とは言えない物件になりmさう。

耐震基準を満たしているかどうかで地震災害時に受ける被害の影響は大きく異なります。 (参考:阪神淡路大震災による建物等に係る被害(PDF)|国土交通省

安いからと新耐震基準を満たさない中古物件を購入しないように注意しましょう。

\ここまでのまとめ/

中古マンション投資は瑕疵担保責任の期間は法令上定められているため、2年以内に壊れやすい状態か?を内覧して確認することが大前提。

加えて、入居者に嫌われないための癖のないデザイン・設備の有無・新耐震基準対象か?を必ず確認しましょう。

中古マンション特有の注意点を避けた物件を選ぶことで「利回りが良く、初期投資額を抑えられる(不動産投資をはじめやすい)」不動産投資となり資産形成に役立ちます。

中古マンション投資で抑えるべき物件の選定基準

  1. 立地
  2. 築15年以降の物件
  3. 内覧が可能な物件
  4. 新耐震基準の物件
  5. 外国人も可能な物件

中古マンション投資の注意点」に加えて選定基準も押さえておけば資産になる良物件を選べます。

1.立地

  • 駅まで徒歩10分以内
  • 賃貸需要が見込める(主に都市部)
  • 利便性が高い地域(生活環境が充実)

中古・新築問わず不動産投資は物件の立地が大きく影響します。上記条件を満たす物件を選びましょう。

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REIBOX編集部
物件だけでなく周囲の環境(日当り・近隣物件との距離感など)もあわせて事前に確認しておくと更に効果的。

2.築15年以降の物件

築15~20年以降の物件価格の下落率は緩やか
築11年以降の賃料の下落率は緩やか

参考出典: 不動産マーケット情報|三井住友トラスト不動産三井住友トラスト基礎研究所のレポート(PDF)

上記条件を満たした物件を選ぶことで値動きが小さいため、安定的な資産形成を行うことが可能となりおすすめ。

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REIBOX編集部
10年以内だと物件価格の下落幅が大きく、30年以上、だと修繕費が利回りを圧迫します。よって、物件価格や家賃の下落幅および修繕による支出がまだ少ない期間であるる築15年前後の物件がねらい目です。

3.内覧が可能な物件

物件の状態を確認するためにも必ず内覧してください。「2.内覧が出来ない物件の場合」のケースを除いて基本的には中古マンションは内覧が可能です。

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REIBOX編集部
新築物件の場合、新しさ・デザインなどは魅力的ですが完成前に購入することが多く自分の目で物件を確認できないケースが多いです。

4.新耐震基準の物件

新耐震基準に対応した物件を選びましょう。1981年6月以降に建築確認申請が出されて建築された建物が新耐震基準となります。

5.外国人も可能な物件

近年では外国人居住者も増加しているため訪日する外国人向けとなる物件も選択肢に入れた方が投資チャンスが増えます。外国人は~、と敬遠することなく受け入れ可能な物件も選定対象に含めてください。

\まとめ/

中古マンション経営の場合、過去の履歴確認・瑕疵担保責任の問題や修繕費用に関する重要事項報告書の確認は必ず行ってください。また、図面だけでなく建物の中や外、周辺状況の細かい部分まで把握できれば更に効果的。

事前の確認やこれまでの履歴データがあるのが中古マンション投資のメリット。急な修繕リスクもあるため、管理状況を把握しておきましょう。

基準を満たした物件を選ぶ方法

各注意点・選定基準のそれぞれを満たした物件を探す場合、自分で選定する不動産投資会社に相談するか?のいずれかになります。

不動産投資経験が豊富・専業大家として活動している方であれば物件の選定基準やルートもあるのでご自身で探してみましょう。

一方、初めて不動産投資を行うということでしたら不動産投資会社を経由した方が効果的。特に本業がある中で0から物件の選定基準やルートを確立するのは決して簡単とは言えません。「株式会社GA technologies」ならお伝えした4つの注意点・選定基準を満たす中古マンション物件を取り扱っているため、相談してみても良いでしょう。

「いきなりの相談はちょっと。。。」ということであれば資料請求(無料)から始めることも可能です。