不動産投資はインフレ対策になる

『インフレが起きても自分の資産価値を下げたくない』という方が不動産投資をインフレ対策に活用している理由について本記事で解説します。

先に結論!

インフレは現金資産(現金・預金など)の価値が下がる

・インフレは現物資産の価値が上がる

不動産は現物資産。インフレ時に価値が上がるため、自身の資産価値を守ることができるのでインフレ対策として不動産投資が重宝されます。

不動産投資はインフレ対策になる資産運用

インフレになると現物資産(不動産・貴金属(金、銀、プラチナ)・株式・債券など)の価値が上昇し、現金は同じ額面であってもその価値は下落します。そのため、現物資産である不動産はインフレ対策に強い資産形成の手段として推奨されています。

インフレによる価値の例【1,000万円の場合】

・1,000万円の現金
・1,000円で購入した不動産

額面は1,000万円でもインフレ時は現金の価値が下がるので実質1,000万円以下の価値になる。一方、現物資産の不動産はインフレ時は1,000万円以上の価値になる。

インフレと価値の仕組み

インフレ(インフレーション)は物価が上がり続ける状態を指しますが、言い換えると【お金の価値が下がる】ことになります。

例えば、同じ物件でも去年まで1,000万円で購入できた物件が今年から2,000万円支払わないといけない状況になった(=物件が前年比200%のインフレを起こした。)とお考え下さい。

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1つの物件(現物資産)に対して1万円札が1,000枚で良かったのに、1つの物件(現物資産)に対して1万円札が2,000枚必要になった(=1万円札1枚当たりの価値が下がった=お金の価値が下がった)

インフレの価値

インフレになると相対的に自分の持つお金の価値が下がってしまう=現金や預貯金の価値が減少してしまうわけです。

参考:ニチギンマンのきんゆうせいさく/にちぎんキッズ – 日本銀行

借金にも強い

インフレにより現物資産の価値が上がっても、連動して物件を購入するために借り入れたローン(借金)まで上がるわけではありません。つまり、インフレは実質的に借金が目減りするため借金(借り入れ・融資)に対しても有利・強いと言われます。

【参考】不動産価格と金利の関係

国土交通省の不動産価格指数
不動産価格指数

国土交通省が平成30年8月分の住宅・商業用不動産の不動産価格指数を発表しましたが、全国の住宅総合の不動産価格指数は111.9。前年同月比が45ヵ月連続で上昇となりました([参考]前年同月:109.5)。相変わらず区分所有のマンションが上昇している状況です。

参考:不動産価格指数(平成30年8月・第2四半期分)の公表

過去10年分の新発10年国債利回り
金利:過去10年分の新発10年国債利回り

出典:長期金利推移グラフ(日本相互証券株式会社)

不動産価格が上がる一方で金利は下がっています。「金利が低い=総返済額が減る」ので、低金利が続いている今は不動産投資に参入するチャンスと言えます。

インフレにおける資産形成

現物資産には不動産・貴金属(金、銀、プラチナ)・株式・債券などがありますが、唯一借金出来るのが不動産。

その特性を生かし、且つインフレ時は現物と借金が有利な特性も活かして「インフレ時は借金をして現物を買う」という組み合わせが資産形成において強力な選択肢となります。

安定性・リスクマネジメント

インフレにより物件(現物資産)の価値が高まったとしても家賃収入が急に上がる(10万円→11万円)こともありません。景気の良し悪しで株価は大きな影響を受けますが不動産投資は良くも悪くも動きが安定しています。

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REIBOX編集部
不動産投資は安定性が高くリスクマネジメントがしやすい資産なので資産形成に不慣れな方でも取り扱いやすいのです。

将来性のあるエリアなら尚おすすめ

不動産投資の中でも「将来性のあるエリア」であれば、今後も賃貸需要が高まる・新しい企業やサービスが進出してくる、ことが期待できるので更に不動産に対する価値が高まります。

参考|デフレではどうなる?

デフレ(物の価値が下落)で景気が悪くなると現物資産(不動産やマンションなど)も影響を受けますが、かといって「景気が悪くなったから来月から賃料を1万円下げてくれ」とは早々なりません。特に東京圏の好立地マンションであればデフレ時の価格下落の速度は非常に遅いと考えられています。

そのため、デフレ時においても他の金融資産に比べて不動産は安定性の高い投資対象と言えます。

悪いインフレでは不動産投資上のデメリットもある

インフレはモノの価値が上がるので物価が上がりますが、同時に景気も良くなれば生活水準も上がるため不動産価値が高まります(良いインフレ)。

一方、物価が上がっても景気が停滞してしまうと(スタグフレーション)生活が厳しくなるので家賃が払えず退去する方も出てきます。中には引き止めのために家賃を下げざるを得ない可能性も出てきます(悪いインフレ)。

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REIBOX編集部
景気は日本全体の景気というより、エリア・地域によって「インフレの具合」は異なります。ご自身の選定する物件エリアが悪いインフレ(スタグフレーション)になっていないか?将来的になる可能性は無いか?は事前に確認しておきましょう。

不動産は個人でできるスタグフレーション対策の1つ

不動産投資において悪いインフレ(スタグフレーション)は良いインフレに比べてデメリットがある一方、大局的な目線で言えば【個人でできるスタグフレーション対策】であることは間違いありません。

スタグフレーションにより景気が良くないので給与が増えなくとも、不動産投資による第二の収入源が確保できるので通常のサラリーマン給与の方よりもプラスになることには違いありません。不動産はインフレ・デフレ・スタグフレーション、いずれの場合においても対応できる資産形成ではあるのです。

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REIBOX編集部
不動産はインフレ・デフレ・スタグフレーション、いずれの場合においても対応できる資産形成と言えます。

資産運用でインフレ対策を備える

インフレ時に現金資産だけでは価値が目減りするだけなので、不動産投資に限らず投資を行うことでの資産運用が推奨されています。

現金保有や預貯金が悪いということではありませんが、景気に応じてご自身の資産価値が値崩れしない資産運用の選択肢を保有していた方が将来を安心して乗り切ることができます。

その選択肢の1つとして不動産投資が重宝されるわけです。

不動産投資を通じた資産運用に興味を持ち始めた方へ

※最初にやるべきことは本を買うことでも物件を買うことでもありませんよ!