不動産投資がうまくいかない

空室・入居者トラブル・周辺環境の変化など、家賃収入を妨げる原因は多くあるため、不動産投資運用で悩んでいる方も多いもの。

そこで本記事では「なぜ不動産投資がうまくいかないのか?」「うまくいかないときの対策」について解説します。

先に結論!

不動産投資がうまくいかない主な原因はマンション物件購入後に起こる「空室が埋まらないことによる赤字・キャッシュフローがまわらない」「家賃収入はあるが、予想よりも利幅が少ない(想定より支払いが多い)」に集約されます。

( ローン返済は家賃収入から充てるため、空室により家賃収入が無くなるとローン返済が出来ず赤字が続き、利幅が少なければローン返済計画に影響します。 )

そのため、空室対策や利回り対策を中心に問題の原因を探り、対策していくのが最適です。

\続けて具体例・具体案を詳しく解説/

不動産投資がうまくいかずに失敗する5つの原因と理由

\ 具体例 /

 

  1. 施設移転による空室
  2. 競売物件トラブル
  3. 値下がりや利回りだけ見る
  4. 返済計画が甘い
  5. 入居者問題

1.施設移転による空室

物件最寄りに大学や会社などの施設があると近場に住みたい大学生や会社員がマンションを借ります。しかし、施設が移転すると入居する理由(賃貸需要)が無くなるので大学生や会社員も引っ越してしまい家賃収入が途絶えます。

2.競売物件による出費トラブル

競売物件を取り扱うことで想定外の出費がかかりキャッシュフローが悪化することがあります。

競売物件は内覧が出来ないので、購入後に「実は大がかりな修繕が必要になり修繕費が発生する」という事案が多くあります。初期費用が予定以上にかかるため資金繰りが厳しくなります。

個人情報の観点から懸念を持たれる方もいます。

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REIBOX編集部
「競売物件を購入するよりも通常の中古マンションを購入した方が報酬のリターンや手間が良かった」となることも多くいため、初心者はうかつに競売物件に手を出さない方が良いです。

3.物件の安さや利回りだけ見る

入居率を軽視し、物件の安さ・利回りの高さだけで判断すると、空室が発生して実質的には家賃収入が発生しない赤字物件になります。(特に地方物件に多い失敗例)

4.返済計画が甘い

返済計画が甘いとローン返済に影響します。予想よりも利幅が少なければ赤字になり、赤字が続けばローン返済ができず不動産投資が立ち行かなくなります。

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REIBOX編集部
売却して損切できれば最悪の事態は免れますが、最悪の場合は売却すらできずに毎月赤字が続くことも有ります。

5.入居者問題

入居者トラブル(火災・自殺・寿命・家賃の滞納・未納など)は家賃収入が途絶えるだけでなく、予定外の出費(修繕費・客付け用の広告費など)によりキャッシュフローの悪化に繋がります。

本業がある方は委託管理

購入した不動産物件の実務は管理会社に委託することで、本業がある方でも安心して物件管理ができます。特に入居者管理は不動産投資を始めたばかりの方が行うよりも管理会社に委託した方がトラブルを避けやすいです。

うまくいかない時に採るべき対策

 

  1. 空室対策
  2. キャッシュフロー対策
  3. 人脈作りを広げる
  4. 管理会社との連携
  5. 売却する

不動産投資がうまくいかずに失敗する5つの原因と理由」でもお伝えしたように、うまくいかない原因は空室や予定外の出費によるキャッシュフローが崩れることにあります。

そのため、空室対策とキャッシュフロー対策を中心に強化します。

1.空室対策

家賃相場と入居募集タイミングを見直してください。

相場よりも高ければ入居者に敬遠され、入居されにくくなるので相場価格に合わせてください。また、入居募集活動は入居の動きが盛んな2~3月を中心に行うと集まりやすいです。

入居者集めワンポイント

賃料の価格相場は賃貸ポータル(【HOME’S】【SUUMO】など)で同地区・同条件の物件と比べると予測を立てる事が出来ます。

また、入居者集め対策として自分の物件だけの強み・周辺の競合物件との違い・メリット(光回線無料・無料Wi-Fi完備・オートロック・家具付き、など)を打ち出すことができれば、より集めやすくなります。

2.キャッシュフロー対策

入居者が集まらないからと言って安易に家賃を下げるとキャッシュフローが悪くなるため、共益費を使ってトータルの家賃を調整してください。

共益費と家賃の調整

家賃10万5000円

家賃9万9000円+共益費(管理費)6000円

※家賃は下げるがトータルは変わらない。

家賃が下がることで賃貸ポータルでの価格区分も10万円台から10万以下の区分になるため、より安い家賃を求める入居者からの入居が決まりやすくなります。

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REIBOX編集部
共益費(管理費)の相場は家賃の5~10%ほど。相場に合わせた無理のない共益費を設定しましょう。

3.人脈作りを広げる

投資家は孤独な活動になりやすいため、行き詰まったときに相談できる人脈を作ることで適切なアドバイスを貰え、状況を打破することもできます。(特に初心者は一人で誤った選択をしてしまうことが多い)

不動産投資の名刺を作る記事でも解説させていただきましたが、横の繋がりを作るための名刺を用意して勉強会や懇談会に参加してみてください。

具体的な名刺の作り方やサンプル画像も用意してます

4.管理会社との連携

自分で管理するのが困難であれば管理会社に委託した方が入居者対応が円滑になります。委託する際は、定期的に新規入居者の募集施策・クレーム対応・家賃集金代行など、管理会社がどのように対応しているのか?を確認しておきましょう。

5.売却する

赤字続きで今後も儲かる見通しが立たないようであれば早めの売却も検討しましょう。 モノによっては思わぬ高値で売れる可能性もあります。

自分の物件価格の相場がいくらなのか?を知るためにも見積もり査定に出すのがおすすめ。ローンの残りよりも高く売却できるようなら傷口をこれ以上広げないよう、早めに売りに出して次に備えた方が賢明です。

万が一ローンの残りよりも高く売れなくとも、競売にかけられるほど安値で取り扱われる最悪のケースを思えば、いまの段階での査定価格で売りに出した方が最小限のダメージで着地出来ます。

売却時にプラスになるか?調べるなら

物件の現在の価格がいくらか?調べるなら不動産売却会社の査定に出すのがおすすめ。自分で行うよりも正確で早いです。

イエウールなら国内最多の1300社以上の不動産売却の専門会社がお持ちの不動産を査定してくれますので、一括見積で複数社からよりよい見積もりを出してくれる会社を探し出してくれます。

一軒家、マンション、収益不動産など、各種類の不動産で見積もりができ、Lineをしているように簡単に入力して手軽に査定の依頼ができます。

イエウール 画面

LINEのようなやり取りですぐに担当さんが対応。
費用も掛からず1分で査定できるのでご自身の不動産の価格が気になる方は査定相談してみましょう。

※イエウール経由の各査定会社が見積もりを出し合うのでより高い売却値まで見積額を挙げることも可能

物件購入前に理解しておくべきこと

  • 営業マンに乗せられない
  • 短期的なリターンを求めない
  • 翌年以降の税金
  • エリア選定と空室対策
  • 利回りと物件の種類
  • 現地確認
  • 勉強
  • 対人コミュニケーション能力
  • シミュレーション
  • 自己資金ゼロで購入(フルローン)しない

これから不動産投資を始める方であれば、物件購入前の段階で注意しておくべきポイントもあわせて確認しておきましょう。

営業マンに乗せられない

営業トークに乗せられて物件購入をしないようご注意ください。営業マンは成果を保証してるわけではありません。

営業マンは売ることが仕事ですが、我々不動産投資家は購入してからが本番です。どんなに魅力的な提案をされても即決せず、「ご自身の目的に沿った物件か?」「金銭的に無理のない物件か?」を踏まえた上で判断してください。

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REIBOX編集部
不動産投資の節税が失敗する理由はマンション投資のカラクリへの理解不足」でお伝えしましたが、営業マンによる『節税対策になるので~』は常とう文句の1つ。ですが、節税効果は一過性のものでしかありません。

短期的なリターンを求めない

短期でリターンを得るならマンション売却しかありませんが、売却はプロでも失敗する可能性があるほど難易度が高い手法。リスクが高いので初心者は下手に手を出さない方が賢明です。

そもそも不動産投資は中長期目線でリターンを得る投資ですので、短期でリターンを得ようと固執しない方が良いです。

翌年以降の税金

物件購入後の2年目からは税金がかかるため、散財せず税金分も踏まえたお金の管理をしてください。税引き後に手元に残る金額がいくらか?で計算しないとキャッシュフロー計算を誤り返済に影響がでます。

ワンポイント

物件購入1年目(不動産投資を始めたとき)は家賃収入に対して不動産取得税・収入印紙代等の税金・税理士報酬など経費対象となる支払いが多いので場合によっては節税にもなりますが、2年目は経費対象が減り家賃収入へ課税される割合が増えます。

エリア選定と空室対策

賃貸需要の有るエリアかどうか?が不動産投資の成否を分けます。人口の減少が少ないか?駅近く?生活環境が整っているか?を中心に事前に確認してください。物件購入後に部屋を移動させることはできません。

手堅い物件の考え方

多くの人が住んでいる東京圏(東京・川崎・横浜など)の物件は高い入居率が見込めます。

新築であれば、ブランド製の高い物件を選ぶことで入居率を上げつつ新築ゆえに修繕費も少なくて済むので資産性の高い不動産投資になります。

中古であれば、築10~15年を目安にした物件且つ利回りの高い物件を選ぶことで本業以外の副収入作りとして資産性の高い不動産投資になります。

利回りと物件の種類

ファミリータイプとワンルームならワンルームを優先的に選んでください。

両タイプを比較すると購入価格は2~3倍しますが、家賃も2~3倍になるわけではないのでファミリータイプの方が利回りは低くなります。さらに、部屋の大きさもファミリータイプの方が広いのでその分リフォーム代は高額になり、リフォーム期間も長くなるので募集期間が空いてしまいます。

現地確認

地図や想定賃料だけで判断しないよう事前の現地確認を行ってください。現地周辺を徒歩で確認することで入居者目線で駅や商業施設に着くまで道の狭さ・車が多くて危ない・夜道が暗い、などが見つけやすいです。

勉強

不動産投資を始める前も後も共通して勉強は継続し続けてください。

失敗の多くは不勉強によるもの、場合によっては騙されることもあります。不勉強であることは、その分リスクが発生することと同義。なお、勉強不足による不動産投資のリスクは体験者のブログが参考になります。

実体験に基づいた不動産投資で成功・失敗は学び多いです

対人コミュニケーション能力

滞納・未納など家賃収入トラブルを回避するためにも入居者とのコミュニケーションが円滑な方がトラブルは起こりにくいです。ご自身のコミュニケーション能力に心配がある方は管理会社に委託してください。

シミュレーション

あらゆる事態( 金利変動、修繕費、トラブル、周辺環境の変化・都市開発、など )を想定した事前のシミュレーションを複数パターン用意し、その上で見込みある物件の購入を検討してください。運用計画の見通しが甘いと不動産投資は続けられません。

出口戦略の設計

シミュレーションでは最終的に売却することも踏まえて計算してください。より高値で売るためも事前に周辺の都市環境も調査しましょう。

\調査項目例/

 

  • 相場価格よりも物件価格が高い
  • 所有している物件の土地価格が上昇している
  • 周辺に商業施設が建てられる予定がある

自己資金ゼロで購入しない(フルローン)

自己資金がなければ突然のトラブル(修繕や突然の空室など突発的な支払い・家賃収入の停止・急な金利上昇など)に耐えきることができません。少なくとも物件価格の1~2割は自己資金を用意しておきましょう。

最後に

うまくいってるかどうか?の考え方としてワンルームだから、中古だから、新築だから、という観点から成否を考えるのは間違っており、あくまで「ご自身の目的を達成できているか?」が全てです。

利益を出した上でご自身の目的に沿った投資運用になっていれば不動産投資は成功(うまくいってる)、そうでなければ失敗です。

本記事をご参考の上、うまくいってない点があれば改善の一助にしていただけると幸いです。