不動産投資がうまくいかないと悩んでいる方は少なくありません。

空室・入居者トラブル・周辺環境の変化など、家賃収入を妨げる原因は多くあります。

そこで本記事では「なぜ不動産投資がうまくいかないのか?」「うまくいかないときの対策」について解説します。

先に結論!

・物件周辺エリアの賃貸需要が乏しい
・集客時の見せ方が弱い
・トラブルになる人を入居させている可能性
・事前に物件を確認していない


以上が不動産投資でうまくいかない原因となります。

入居募集の仕方、見せ方しだいで入居者を増やすこともできますが、どうしても厳しい場合は売却して損切することも必要です。

不動産投資がうまくいかない原因

\ 具体例 /

 

  1. 施設移転による空室
  2. 競売物件トラブル
  3. 値下がりや利回りだけ見る
  4. 返済計画が甘い
  5. 入居者問題

不動産投資がうまくいかない主な原因はマンション物件購入後に起こる「空室が埋まらないことによる赤字・キャッシュフローがまわらない」「思ったより利幅が少ない(想定より支払いが多い)」に集約されます。

\参考事例/

不動産投資に失敗してしまいました。

友人から勧められてマンションへの不動産投資を始めましたが、
入居率がなかなか上がらず赤字続きで、今のところ失敗という感じです。
そう簡単にうまくはいかないですね。

たいして知識もないと成功するのは難しいのでしょうか?

不動産投資に失敗してしまいました。 – 友人から勧められてマンショ… – Yahoo!知恵袋

参考事例にもあるようにそう簡単に成功できる取り組みではありません。

1.施設移転による空室

物件最寄りに大学や会社があると近場に住みたい大学生や会社員がマンションを借ります。ですが、大学や会社が移転すると入居需要が無くなるので大学生や会社員も引っ越してしまい家賃収入が発生しなくなります。

ローン返済は家賃収入から充てるため、家賃収入が無くなるとローン返済が出来ず赤字が続きます。

2.競売物件トラブル

競売物件は内覧が出来ないので、購入後「実は大がかりな修繕が必要になり修繕費が発生する」というリスクもあります。そのため、「実は通常の中古マンションを購入した方が報酬のリターンや手間が良かった」となることも多く、初心者はうかつに手を出さない方が良いです。

個人情報の観点から懸念を持たれる方もいます。

3.値下がりや利回りだけ見る

入居率を軽視し、物件の安さや利回りの高さだけで判断すると空室が発生し、実質的には家賃収入が発生しない赤字物件になります。特に地方物件に多い失敗例です。

4.返済計画が甘い

返済計画が甘いことで想定よりも利幅が少ない・赤字になる、などローン返済に支障が出る方がいます。

赤字が続くと不動産投資が続けられる売却するしかなくなります。ローン返済期間に余裕を持つことで無理のない返済計画を設計してください。

5.入居者問題

入居者トラブル(火災・自殺・寿命・家賃の滞納・未納など)によって利幅が減る、もしくは赤字になることがあります。

本業がある方は委託管理
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REIBOX編集部
購入した不動産物件の実務は管理会社に委託することで、本業がある方でも安心して物件管理ができます。特に入居者管理は不動産投資を始めたばかりの方が行うよりも管理会社に委託した方がトラブルを避けやすいです。
うまくいってるかどうか?の考え方

ワンルームだから、中古だから、新築だから、という物件の仕様による観点から成否を考えるのは間違っています。

利益を出した上でご自身の目的に沿った投資運用になっていれば不動産投資は成功と言えます。

うまくいかないときの対策

 

  1. 空室対策
  2. キャッシュフロー対策
  3. 人脈作りを広げる
  4. 管理会社との連携
  5. 売却する

1.空室対策

家賃相場と入居募集タイミングを見直してください。相場よりも高ければ入居者は敬遠するので入居されにくくなります。また、入居の動きが盛んな2~3月を中心に入居募集活動を行いましょう。

続けて、自分の物件だけの強み・周辺の競合物件との違いがあれば(光回線無料・無料Wi-Fi完備・オートロック・家具付き、など)賃貸ポータルサイトでの紹介時に魅力的なポイントとして違いをアピールしましょう。

2.キャッシュフロー対策

入居者が集まらないからと言って安易に家賃を下げるとキャッシュフローが悪くなります。よって、家賃10万5000円→家賃9万9000円+共益費(管理費)6000円」と共益費を使ってトータルの家賃を調整しましょう。

家賃が下がることで賃貸ポータルでの価格区分も10万円台から10万以下の区分になるので、寄り安い家賃を求める入居者からの入居が決まりやすくなります。

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REIBOX編集部
共益費(管理費)の相場は家賃の5~10%ほど。相場に合わせた無理のない共益費を設定しましょう。

3.人脈作りを広げる

投資家は孤独な活動になりがちです。行き詰まったときに相談できる人脈を作っておくことで適切なアドバイスを貰え、状況を打破することもできます。

特に初心者であれば一人で誤った選択をしてしまうこともあるので、横のつながりを作りましょう。

4.管理会社との連携

新規入居者の募集施策、クレーム対応、家賃集金代行など、管理会社がどのように対応しているのか?は定期的に確認しておきましょう。

5.売却する

赤字続きで今後も儲かる見通しが立たないようであれば早めの売却も検討しましょう。

モノによっては思わぬ高値で売れる可能性もあります。

物件価格がいくらか?を知るためにも見積もり査定に出すのがおすすめ。ローンの残りよりも高く売却できるようなら傷口をこれ以上広げないよう早めに売りに出し、次に備えた方が賢明です。

万が一ローンの残りよりも高く売れなくとも、競売にかけられるほど安値で取り扱われる最悪のケースを思えば、いまの段階での査定価格で売りに出した方が最小限のダメージで落ち着けることも可能です。

売却時にプラスになるか?調べるなら

物件の現在の価格がいくらか?調べるなら不動産売却会社の査定に出すのがおすすめ。自分で行うよりも正確で早いです。

イエウールなら国内最多の1300社以上の不動産売却の専門会社がお持ちの不動産を査定してくれますので、一括見積で複数社からよりよい見積もりを出してくれる会社を探し出してくれます。

一軒家、マンション、収益不動産など、各種類の不動産で見積もりができ、Lineをしているように簡単に入力して手軽に査定の依頼ができます。

イエウール 画面

LINEのようなやり取りですぐに担当さんが対応。
費用も掛からず1分で査定できるのでご自身の不動産の価格が気になる方は査定相談してみましょう。

物件購入前に理解しておくべきこと

  • 営業マンに乗せられない
  • 短期的なリターンを求めない
  • 翌年以降の税金
  • エリア選定と空室対策
  • 利回りと物件の種類
  • 現地確認
  • 勉強
  • 対人コミュニケーション能力
  • シミュレーション
  • 自己資金ゼロで購入(フルローン)しない

これから不動産投資を始める方であれば物件購入前段階でも注意しておくべきポイントもあわせて解説します。

\参考事例/

不動産投資についての質問です。
賃貸物件を安く(500万)購入して月5万円程度で賃貸に出す不動産の本がありますが
はたしてそんなにうまくいくのでしょうか?
なお 不動産投資をされているのは(大規模ではなく 小規模の)どんなかたなのですか?
うまくいっておられますか?

不動産投資についての質問です。賃貸物件を安く(500万)購入して月5… – Yahoo!知恵袋

営業マンに乗せられない

営業トークに乗せられて物件購入にならぬようご注意ください。「※不動産投資 節税 失敗」でもあるように節税対策になるので~、は常とう文句の1つ。

営業マンは売ることが仕事ですが、我々不動産投資家は購入してからが本番です。どんなに魅力的な提案をされても即決せず、「ご自身の目的に沿った物件か?」「金銭的に無理のない物件か?」を検討の元でご判断ください。

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REIBOX編集部
営業マンは成果を保証してるわけではありません。あくまでもご自身の目的に対して選択肢に入るかどうか?です。

短期的なリターンを求めない

不動産投資は中長期目線でリターンを得る投資。短期でリターンを得ようとすると失敗の原因になります。

短期でリターンを得るならマンション売却しかありませんが、売却はプロでも失敗する可能性があるほど難易度が高い手法。リスクが高いので下手に手を出さない方が賢明です。

翌年以降の税金

家賃収入は課税対象となります。特に物件購入の2年目以降から大きく税金の影響を受けますので税引き後に手元に残る金額がいくらか?で計算しないとキャッシュフロー計算を誤ります。

ワンポイント

物件購入1年目(不動産投資を始めたとき)は家賃収入に対して不動産取得税・収入印紙代等の税金・税理士報酬など経費対象となる支払いが多いので場合によっては節税にもなります。

ですが、2年目は1年目の経費対象がほとんどなくなり純粋に家賃収入に対して税金がかかるためより多くの税金を支払うことになります。

エリア選定と空室対策

賃貸需要の有るエリアかどうか?が不動産投資の成否を分けます。人口の減少が少ない、駅近く、生活環境が整っている、など事前に確認してください。物件購入後に部屋を移動させることはできません。

手堅い物件の考え方

多くの人が住んでいる東京圏(東京・川崎・横浜など)の物件は高い入居率が見込めます。

新築であれば、ブランド製の高い物件を選ぶことで入居率を上げつつ新築ゆえに修繕費も少なくて済むので資産性の高い不動産投資になります。

中古であれば、築10~15年を目安にした物件且つ利回りの高い物件を選ぶことで資産性の高い不動産投資になります。

利回りと物件の種類

例えばファミリータイプの物件はワンルームよりも購入価格が2~3倍しますが、家賃も2~3倍になるわけではないので利回りは低くなります。また、部屋の大きさはワンルームタイプよりも広いのでその分リフォーム代は高額になり、リフォーム期間も長くなります。

修繕費の増加とリフォーム期間の長期化による空室期間の長期化により利回りにマイナスが出ることもあります。物件への理解が乏しいと実質的に利回りで損をすることもあるため、利回りの良し悪しは必ず計算してください。

現地確認

現地周辺を徒歩で確認することで入居者目線で駅や商業施設に着くまで道の狭さ・車が多くて危ない・夜道が暗い、などが見つけやすいです。地図や想定賃料だけ判断しないよう事前の現地確認も行いましょう。

勉強

不動産投資を始める前も後も共通して勉強は継続しましょう。失敗の多くは不勉強によるもの、場合によっては騙されることもあります。不勉強であることは、その分リスクが発生することと同義です。

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REIBOX編集部
中でも実体験に基づいた不動産投資で成功・失敗した方のブログや体験談は参考になります。

詳しくは 「不動産投資の失敗がわかるブログ~初心者向けの体験談まで【特集】」もご参照ください。

対人コミュニケーション能力

滞納・未納など家賃収入トラブルを回避するためにも入居者とのコミュニケーションが円滑な方がトラブルは起こりにくいです。ご自身でコミュニケーション能力に心配がある方は管理会社に委託しましょう。

シミュレーション

運用計画の見通しが甘いと不動産投資を続けられません。金利変動、修繕費、トラブル、周辺環境の変化・都市開発、などあらゆる事態を想定した事前のシミュレーションを複数パターン用意し、その上で見込みある物件の購入を検討してください。

出口戦略の設計

最終的に売却することも踏まえてシミュレーションを組みましょう。どのタイミングで売ればトータルで黒字になるのか?

  • 相場価格よりも物件価格が高い
  • 所有している物件の土地価格が上昇している
  • 周辺に商業施設が建てられる予定がある

など、高値で売れるよう事前に周辺の都市環境も調べて出口戦略を設計してください。

自己資金ゼロで購入(フルローン)しない

修繕や突然の空室など突発的な支払い・家賃収入の停止が発生したフルローンの場合、金利変動で月々の返済額の負担が増える

などが起こると自己資金がなければ耐えきることができません。少なくとも物件価格の1~2割は自己資金を用意しておきましょう。

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REIBOX編集部
金銭的不安がどうしてもぬぐえない場合、少額で始める方法から検討しましょう。

詳しくは「少額でできる不動産投資は5種類あるが、資産形成になるのは1つだけ」もご参考ください。

それでも不動産投資の成否に不安を感じる方へ

もう少し用心してから不動産投資を検討したいとお考えの方は下記の記事もご参考になさってください。