不動産投資で将来の資産運用を始める!

TVや雑誌などで取り上げられますが、はじめて不動産投資を行う方からすれば「どの会社を選ぶと良いのか?」悩みどころ。

そんな不動産投資初心者へ向け、不動産投資業者の選び方を担当営業マンに会う前・後に分けて解説します。

お伝えする選定基準・要点を抑えておけば悪質な業者に狙われるような失敗はありません。ご自身の手持ち資金から適切な資産提案をしてくれる不動産投資業者に出会えることができるようになります。

※なお、悪質な提案をせず、資産性のある物件提案をしてくれる優良不動産投資会社を先にチェックしたい方は下記の記事をご参照ください。

不動産投資業者選びで欠かせない8つのポイント【会う前のポイント】

【補足】先にお読みください

営業担当と会う前の不動産投資業者選びでは『各社のホームページを見ることでわかる情報から押さえておくべき要点は何か?』をピックアップします。

1.物件購入だけでなくアフターフォローまで強い

購入した物件の管理は不動産投資業者に委託して運用を任せることが多いので、家賃の設定やメンテナンス、賃貸需要の変化への対応を行ってくれる会社を選びましょう。

不動産投資は物件を購入したら終わりではなく継続的に安定した運用が必要。物件購入後のアフターフォローが弱いと物件の資産価値が低下して入居率や家賃下落のリスクが高くなります。

通室リスクに強い会社なら尚おすすめ!

販売と賃貸管理が一体となっている不動産投資業者は空室発生時の対策が万全なケースが多く、不動産投資においてはキャッシュフローに空きが出にくいのでおすすめ。

一方で販売と賃貸管理の会社が別の場合、一定の手数料を受け取って入居状況により手数料が変わらない契約を結ぶ賃貸管理会社もあるため入居率を上げるための対策が不十分になることがあります

空室リスクを考えるなら物件の販売と賃貸管理会社が一体となっている不動産投資業者を選びましょう。

2.物件選びに根拠がある

経年劣化・周辺状況の変化に伴う影響・エリア選定理由など、不動産投資は長期に渡る運用になるため長期間運用している間に起こりうる懸念点、及び懸念点を含めた上で資産になる物件提案をしてくれる会社を選びましょう。

現状のメリットばかりをアピールする不動産投資業者であれば距離を置いてください。

3.入居率の高い業者を選定

入居率が95%以上の会社を選んでください。

不動産投資業者には新築に強い業者・中古に強い業者と有りますが、いずれにせよ95%越えは必須。シビアに言えば新築であれば99%、中古であれば95%は切りたくないラインです。

4.提携先の金融機関が豊富

提携している金融機関が豊富な不動産投資業者は良い条件で融資を受けられることが多いため(通常よりも低金利、融資期間を長くできる、など)、融資面で有利に運用できる不動産投資業者を選びましょう。

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REIBOX編集部
中には既存物件の借り換え代行をしてくれる会社もあるので、現在の融資条件に不満がある方が乗り換え相談しても良いでしょう。

5.気になる会社はすべて回る

良い不動産投資業者を選ぶためには特定の1社だけにこだわらずネット検索、投資用不動産専門業者、投資用不動産を扱う不動産会社の広告、地元の不動産会社など、とにかく間口を広くとって比較検討してください。

複数社選ぶメリットとは?

1社だけ選んで自分にとって最高の物件・業者が見つかることはまずありえません。(宝くじで1等当てる感覚だと思ってください。苦笑)

複数社から多くの提案を受けることで良い物件・良い業者を引き当てる確率が高まりますし、結果として複数社と話をすることで広い視野を持てる・体系的な知識が身に付くなどのメリットもあります。

6.体験談・口コミが豊富

体験談や口コミが多くの書き込まれている不動産投資業者はそれだけ取引実績が豊富ということ。実績が豊富な豊富であることは、それだけ多くのお客様に支持されている(人気がある・支持される理由がある)可能性が高いので、体験談や口コミが多い・少ないは参考指標の1つになります。

7.倒産リスクが少ない会社

一概に売り上げの大小だけでは決められませんが、相対的に見て規模が大きい方や上場企業の方が規模の小さい・未上場の会社よりも倒産しにくいです。

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REIBOX編集部
規模の大小や上場の有無は帝国データバンクや財務状況から確認できます。

8.新築・中古・マンション・アパート、どの業者が良い?

結論どれも選択肢に入るため、「投資目的」「資金」によって回答が変わります。

\ 特徴比較 /

物件の特徴を比較

いずれにせよ融資を受けることを前提に考えると現状ではアパートは融資を受けにくい時期なので不動産投資を始めるなら新築or中古の「マンション投資」の方が資金面で考えても始めやすいです。

担当の対応が信頼できる【会った後のポイント】

1.失敗談・デメリットも伝えてくれる

失敗談・デメリットといった不動産投資のネガティブな側面も隠すことなく伝えてくれる担当者は信頼できます。

逆に成功事例やメリットばかりを伝えてくる担当者は営業第一でオーナー目線としては信頼できない可能性が高いです。

2.簡単・楽とは言わない

簡単・楽という文言を多く使う担当者は営業第一で購入後のオーナーサポートまで深く考えていない可能性がありますのでお付き合いを控えた方が良いです。

決して楽ではない不動産投資

不動産投資は「物件購入後の管理を委託すれば、その後の管理やかける工数が他の副業と比べて比較的に楽」なだけであって、物件やエリアの選定、物件購入後の客付け、修繕、トラブル対応、長期目線でのシミュレーション計算などは決して楽な作業ではありません。

3.顧客に合った提案|提案の具体性

顧客の状況を把握する前から物件を提案してくる担当者は営業目的が第一になっている可能性があるのでお付き合いを控えた方が良いです。

物件選定は購入者の投資目的・希望・年齢・年収・貯蓄によって異なります、顧客の状況を把握する前から物件を提案してくる担当者は自社の目先の利益を重視している可能性が高いです。

シミュレーション提案は絶対必要!

提案された物件は収支シュミレーションによる裏付けがあるか?も確認してください。具体性がなければ誰にでも同じ物件を紹介している可能性があるので信頼できません。

なお、不動産投資のシミュレーションはどんなものか?とご自身で試してみたい方は「不動産投資のシュミレーションをエクセルでやってみよう【参考例付き】」をご参照ください。

4.【補足】電話営業は避ける

不動産投資の電話勧誘がしつこい時に行う撃退方法。迷惑な勧誘は断るべし」でもお伝えしたように営業電話に頼っている会社は名簿を買い取っているケースが多いので何度も電話をかけてくる場合は注意!

もちろん営業電話が頻繁な会社は全て信頼できないわけではありませんが、本当に良い不動産投資業者は営業電話に頼っていません。( 電話営業を掛けないとその会社は成り立たない状態、ということです。 )

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REIBOX編集部
実績が十分な不動産投資業者でも担当者が信頼できなければ長期のお付き合いは難しいものです。

自分の目的を理解して目的に沿った物件を提案してくれる・素早い対応・融資先との関係性が良い、といった担当者が望ましいです。

\ まとめ /

 

  • 不動産投資業者選びは担当営業に会う前後で選定基準が異なる
  • オーナーの希望を組んで提案する業者でなければ距離を置く
  • 成功率を高めるために複数社は足を運んだ方が良い(高い買い物だから尚更ね)
  • 根拠を持った提案をする業者を選ぶ