不動産投資がうまくいかない！失敗する原因と理由から読み解く事前の対策

不動産投資がうまくいかない

空室・入居者トラブル・周辺環境の変化など、家賃収入を妨げる原因は多くあるため、不動産投資運用で悩んでいる方も多いもの。

そこで本記事では「なぜ不動産投資がうまくいかないのか？」「うまくいかないときの対策」について解説します。

＼続けて具体例・具体案を詳しく解説／

不動産投資がうまくいかずに失敗する5つの原因と理由

1.施設移転による空室

物件最寄りに大学や会社などの施設があると近場に住みたい大学生や会社員がマンションを借ります。しかし、施設が移転すると入居する理由（賃貸需要）が無くなるので大学生や会社員も引っ越してしまい家賃収入が途絶えます。

2.競売物件による出費トラブル

競売物件を取り扱うことで想定外の出費がかかりキャッシュフローが悪化することがあります。

競売物件は内覧が出来ないので、購入後に「実は大がかりな修繕が必要になり修繕費が発生する」という事案が多くあります。初期費用が予定以上にかかるため資金繰りが厳しくなります。

世田谷のどこだか知らないけど、60坪とか出たらすぐ売れるよ。
競売物件や任意売却物件はワケありも多くて素人が手を出しにくいけど、内部事情知っている国税庁職員なら安心して買えるよな。そういうのダメでしょ・・。

— はるみ (@harumi19762015) February 22, 2018

裁判所の競売物件も止めたほうがエエよ。底値やと思ってシロートが手ぇ出せるもんチャウらしいで。プロのオッチャンが落としてから住人の背中が派手で困ってはったがな。チェーンソー振り回して脅しながら、次に住む賃貸文化住宅紹介して立退きに難儀してはったわね・・・(ﾉ∀`)ｱﾁｬｰwww

— ひさきっち (@hisakichee) February 6, 2014

個人情報の観点から懸念を持たれる方もいます。

競売物件、買うともれなく債務者に住所氏名電話番号知られるのめちゃくちゃ怖いな

— みぜ (@mu_sette) December 22, 2018

3.物件の安さや利回りだけ見る

入居率を軽視し、物件の安さ・利回りの高さだけで判断すると、空室が発生して実質的には家賃収入が発生しない赤字物件になります。(特に地方物件に多い失敗例)

4.返済計画が甘い

返済計画が甘いとローン返済に影響します。予想よりも利幅が少なければ赤字になり、赤字が続けばローン返済ができず不動産投資が立ち行かなくなります。

5.入居者問題

入居者トラブル（火災・自殺・寿命・家賃の滞納・未納など）は家賃収入が途絶えるだけでなく、予定外の出費（修繕費・客付け用の広告費など）によりキャッシュフローの悪化に繋がります。

うまくいかない時に採るべき対策

「不動産投資がうまくいかずに失敗する5つの原因と理由」でもお伝えしたように、うまくいかない原因は空室や予定外の出費によるキャッシュフローが崩れることにあります。

そのため、空室対策とキャッシュフロー対策を中心に強化します。

1.空室対策

家賃相場と入居募集タイミングを見直してください。

相場よりも高ければ入居者に敬遠され、入居されにくくなるので相場価格に合わせてください。また、入居募集活動は入居の動きが盛んな２～３月を中心に行うと集まりやすいです。

2.キャッシュフロー対策

入居者が集まらないからと言って安易に家賃を下げるとキャッシュフローが悪くなるため、共益費を使ってトータルの家賃を調整してください。

家賃が下がることで賃貸ポータルでの価格区分も１０万円台から１０万以下の区分になるため、より安い家賃を求める入居者からの入居が決まりやすくなります。

3.人脈作りを広げる

投資家は孤独な活動になりやすいため、行き詰まったときに相談できる人脈を作ることで適切なアドバイスを貰え、状況を打破することもできます。（特に初心者は一人で誤った選択をしてしまうことが多い）

不動産投資の名刺を作る記事でも解説させていただきましたが、横の繋がりを作るための名刺を用意して勉強会や懇談会に参加してみてください。

4.管理会社との連携

自分で管理するのが困難であれば管理会社に委託した方が入居者対応が円滑になります。委託する際は、定期的に新規入居者の募集施策・クレーム対応・家賃集金代行など、管理会社がどのように対応しているのか？を確認しておきましょう。

5.売却する

赤字続きで今後も儲かる見通しが立たないようであれば早めの売却も検討しましょう。 モノによっては思わぬ高値で売れる可能性もあります。

自分の物件価格の相場がいくらなのか？を知るためにも見積もり査定に出すのがおすすめ。ローンの残りよりも高く売却できるようなら傷口をこれ以上広げないよう、早めに売りに出して次に備えた方が賢明です。

万が一ローンの残りよりも高く売れなくとも、競売にかけられるほど安値で取り扱われる最悪のケースを思えば、いまの段階での査定価格で売りに出した方が最小限のダメージで着地出来ます。

※イエウール経由の各査定会社が見積もりを出し合うのでより高い売却値まで見積額を挙げることも可能

物件購入前に理解しておくべきこと

これから不動産投資を始める方であれば、物件購入前の段階で注意しておくべきポイントもあわせて確認しておきましょう。

営業マンに乗せられない

営業トークに乗せられて物件購入をしないようご注意ください。営業マンは成果を保証してるわけではありません。

営業マンは売ることが仕事ですが、我々不動産投資家は購入してからが本番です。どんなに魅力的な提案をされても即決せず、「ご自身の目的に沿った物件か？」「金銭的に無理のない物件か？」を踏まえた上で判断してください。

短期的なリターンを求めない

短期でリターンを得るならマンション売却しかありませんが、売却はプロでも失敗する可能性があるほど難易度が高い手法。リスクが高いので初心者は下手に手を出さない方が賢明です。

そもそも不動産投資は中長期目線でリターンを得る投資ですので、短期でリターンを得ようと固執しない方が良いです。

翌年以降の税金

物件購入後の2年目からは税金がかかるため、散財せず税金分も踏まえたお金の管理をしてください。税引き後に手元に残る金額がいくらか？で計算しないとキャッシュフロー計算を誤り返済に影響がでます。

エリア選定と空室対策

賃貸需要の有るエリアかどうか？が不動産投資の成否を分けます。人口の減少が少ないか？駅近く？生活環境が整っているか？を中心に事前に確認してください。物件購入後に部屋を移動させることはできません。

利回りと物件の種類

ファミリータイプとワンルームならワンルームを優先的に選んでください。

両タイプを比較すると購入価格は2～3倍しますが、家賃も2～3倍になるわけではないのでファミリータイプの方が利回りは低くなります。さらに、部屋の大きさもファミリータイプの方が広いのでその分リフォーム代は高額になり、リフォーム期間も長くなるので募集期間が空いてしまいます。

現地確認

地図や想定賃料だけで判断しないよう事前の現地確認を行ってください。現地周辺を徒歩で確認することで入居者目線で駅や商業施設に着くまで道の狭さ・車が多くて危ない・夜道が暗い、などが見つけやすいです。

勉強

不動産投資を始める前も後も共通して勉強は継続し続けてください。

失敗の多くは不勉強によるもの、場合によっては騙されることもあります。不勉強であることは、その分リスクが発生することと同義。なお、勉強不足による不動産投資のリスクは体験者のブログが参考になります。

対人コミュニケーション能力

滞納・未納など家賃収入トラブルを回避するためにも入居者とのコミュニケーションが円滑な方がトラブルは起こりにくいです。ご自身のコミュニケーション能力に心配がある方は管理会社に委託してください。

シミュレーション

あらゆる事態（ 金利変動、修繕費、トラブル、周辺環境の変化・都市開発、など ）を想定した事前のシミュレーションを複数パターン用意し、その上で見込みある物件の購入を検討してください。運用計画の見通しが甘いと不動産投資は続けられません。

出口戦略の設計

シミュレーションでは最終的に売却することも踏まえて計算してください。より高値で売るためも事前に周辺の都市環境も調査しましょう。

自己資金ゼロで購入しない（フルローン）

自己資金がなければ突然のトラブル（修繕や突然の空室など突発的な支払い・家賃収入の停止・急な金利上昇など）に耐えきることができません。少なくとも物件価格の１～２割は自己資金を用意しておきましょう。

最後に

うまくいってるかどうか？の考え方としてワンルームだから、中古だから、新築だから、という観点から成否を考えるのは間違っており、あくまで「ご自身の目的を達成できているか？」が全てです。

利益を出した上でご自身の目的に沿った投資運用になっていれば不動産投資は成功（うまくいってる）、そうでなければ失敗です。

本記事をご参考の上、うまくいってない点があれば改善の一助にしていただけると幸いです。