不動産投資による資産作りに興味はあるけど、怪しいセミナーに参加して騙されたくない。という方に向けて「怪しい不動産投資セミナーの見分け方」「参加する価値のある不動産投資セミナーの特徴」についてお伝えします。

※本記事を読むことで資産作りになる不動産投資セミナーへ参加する判断基準がわかりますよ。

先に結論!

・打ち出されているセミナーのテーマによって見分ける
・地味だけど堅実で実務的なテーマのセミナーなら参加する価値アリ

怪しい不動産投資セミナーか?を見分ける7つの方法

  1. 節税
  2. 生命保険代わり
  3. 自己資金0(ゼロ)
  4. 競売物件・ボロ物件
  5. 長期一括借り上げで35年は家賃保障
  6. 「誰でもできる」「不労所得」
  7. 不動産投資家以外の講師

これらを前面に打ち出しているセミナーは参加を控えた方が良いです。

1.節税

「節税対策に良い」を前面に打ち出しているセミナーは参加を控えた方が良いです。

節税中は実質赤字の状態となります。よって『節税を押している=赤字物件を押している』とも言えます。

不動産投資は一時的に赤字になることはありますが(物件購入時、大型修繕などのトラブルが起こったとき)、あくまで一時的なものであって本来は家賃収入による収益を生み出すための手段です。

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REIBOX編集部
一時的に節税対策として活用できる・本来は家賃収入による資産作り、まで伝えているならOKです。

2.生命保険代わり

「生命保険代わり」を前面に打ち出しているセミナーは参加を控えた方が良いです。

節税と同様に『団信(※)に加入することで結果として生命保険代わりにもなる』だけです。あくまで不動産投資の本来の目的は家賃収入による収益を生み出すための手段です。

(※)団信とは?

団信(団体信用生命保険)はマンション物件を購入する際、民間金融機関のローンを借りる場合に加入する制度。マンション投資を経営していく中で、死亡や高度障害といった不慮の事態が起きた場合にローン返済が代わりに支払われ、且つ現物資産は残るので万が一の時も残された家族に資産としてマンションを渡すこともできる。

3.自己資金0(ゼロ)

「自己資金0」を前面に出すセミナーは参加を控えましょう。

自己資金0(ゼロ)行う不動産投資は返済リスクが高過ぎるので危険です。返済が滞ると毎月の赤字負担が大きくなります。そのため、あくまでも自己資金ありきで不動産投資を始める必要があります。

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REIBOX編集部
自己資金0でも理屈上は始めることも可能ですが、それが=不動産投資が安全に成功する、というわけではありません。

4.競売物件・ボロ物件

「競売物件・ボロ物件」のセミナーは初心者向けではありません

競売物件(内覧が出来ない)やボロ物件(修繕費がかかる・個人でDIY&集客をする必要がある)は初心者が扱うのは難しいため、これから不動産投資を始める方は参加を控えた方が良いです。

詳しくは「マンション経営の落とし穴!短期的な目線で考えすぎると失敗の原因に」をご参照ください。

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REIBOX編集部
競売物件やボロ物件は利回りが高いので魅力的に映りますが、利回りが高い=高い理由があります。(安く買えるが人が集まらない郊外の木造築古アパート・事故物件・扱いづらい物件など。)

5.長期一括借り上げで35年は家賃保障

「家賃保証」を前面に出すセミナーは参加を控えましょう。

家賃保証は満額家賃保証ではありません。多くの場合、2年に1度は更新されます。更新ごとに家賃保証額が減額されるため、空室が続けば続くほどに家賃が減少します。また、家賃からローン返済を行う不動産投資において家賃が年々下がり続ける=返済が苦しくなる(もしくは赤字)、というリスクがあります。

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REIBOX編集部
家賃保証をせざるを得ないほど物件が売れない=入居者が集まらない、可能性があります。そもそも人が集まる地域なのか?家賃保証が無くとも成り立つ物件なのか?の裏付けが取れない場合は検討から外してください。

6.「誰でもできる」「不労所得」

「誰でもできる」「不労所得」、などの言葉を前面に出すセミナーは参加を控えましょう。

言葉の背景を正しく補うと「誰でもできる → 誰でも成功できるわけではない」「不労所得 → 結果として不労所得に近い状態になる」です。

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REIBOX編集部
安易に魅力的な言葉を前面に出してくる=怪しいと考えてほぼ間違いないです。

7.不動産投資家以外の講師

「不動産投資家以外の講師」が話す不動産投資セミナーは参加を控えた方が良いです。

専門領域が異なるため不動産投資活用についてはタメになりません。(FP、税理士、など。)詳しくは「不動産投資セミナーの罠に注意!事前に押さえておくべき5つのポイント」もご参照ください。

参加すべき不動産投資セミナーの見分け方

  • 地味だけど堅実なテーマ
  • 不動産投資の仕組みを解説
  • 根拠がある
  • 提示される情報が新しい
  • 「デメリット」「リスク」の説明

これらを前面に打ち出しているセミナーは参加する価値があります。

地味だけど堅実なテーマ

「派手な話はないが、実務的な堅実なテーマ」を提示してくれるセミナーは参加する価値があります。

・都内のワンルームマンション
・空室対策
・立地選び
・物件選び

等に特化したセミナー。

ワンルームは決して収益が大きいわけではありませんが、都内ワンルームであれば入居者を見込めるので堅実な資産作りになります。また、不動産投資は物件・立地・入居者がほぼ全てのビジネス。よって、物件購入前の空室対策・立地選び・物件選びなどをテーマにしたセミナーは実務的です。

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REIBOX編集部
不動案投資は基本的に「地味」な工程が多いです。一棟マンション売却、不労所得、億を稼ぐ、など派手なテーマのセミナーは控えてください。

不動産投資の仕組みを解説

「仕組み」を解説してくれるセミナーは参加する価値があります。

物件管理の仕組み、税制度、家賃収入の仕組みなどを勉強することができるセミナーはこれから不動産投資を始めようと考える方向けです。

根拠がある

「収支シミュレーションや投資計画に根拠の有る説明を提示してくれる」セミナーは参加する価値があります。

根拠の有無を見分けるポイント

賃料設定が相場価格と乖離していない(賃料相場も提示する)
築年数の経過による賃料の減額も想定
税金の支払いも加味したシミュレーション
大規模修繕の費用も想定

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REIBOX編集部
常に満室を想定したシミュレーションは理想論のため参考になりません。トラブル想定の下、それでも収益化されるかどうか?のシミュレーションが必要です。

提示される情報が新しい

「事例の日付が直近3カ月以内」のセミナーは参加する価値があります。

不動産投資セミナーでは事例(物件情報・新聞に出ました、など)が挙がりますが、事例の日付が直近3カ月以内であれば情報鮮度の高い「いまの事実」を伝えているセミナーと言えます。情報鮮度が重要な投資の世界において1年以上前の情報を出されても意味がありません。

「デメリット」「リスク」の説明

「デメリット」や「リスク」を具体的に提示してくれるセミナーは参加する価値があります。

デメリットを提示しつつ、その改善案・対策・最悪の場合は投資を控えることまで伝えるセミナーであればお客様目線と言えます。仮にその場では話がまとまらなかったとしても関係を作ることで中長期的に頼れるパートナーとなります。

事前の勉強は必須

「不動産投資をこれから始めよう」という個人投資家(サラリーマン・公務員・OLなど)こそが不動産投資会社の営業対象となるので、必然的に怪しい話も受けやすい立場にあります。

そのため、事前の勉強は必ず行ってください

本を読むだけでなくネット検索でも多くを得ることができる時代です。事前知識0だと良し悪しの判断がつかないため、必ず事前の勉強・予備知識は押さえておきましょう。

セミナーに参加するのが不安な方へ

いきなり不動産投資セミナーに参加するのは不安』という方は資料請求から始めてみましょう。不動産投資会社から「資料請求」で資料を取り寄せれば本だけでは得られない不動産投資情報を学ぶことができます。

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\まとめ/

 

  • 怪しいセミナーを選ばない基準を抑える
  • セミナー前は事前に勉強・予備知識を持つ