家賃収入で生きることは可能！成功させるには物件の種類と流れが重要です

家賃収入で生きることは可能です。

「家賃収入で生活したい」と考える方に不動産投資調査の#REIBOXが「家賃収入で生きるための考え方・手順」について解説します。

本記事を読むことで本業のサラリーマンに依存したくない！新しい収益源が欲しい！とお考えの方が家賃収入で生き抜くヒントがわかりますよ。

家賃収入で生きるための考え方を理解しよう

家賃収入だけで生活できる収益を手に入れるためには「家賃収入で暮らせるだけの金額を生む物件を購入」というシンプルスタイルの不動産投資になります。

言い換えると「家賃収入だけで生活できない＝希望の月収と比べて家賃の合計額が足りない（物件の所有数不足）」という状態と言えます。

家賃収入生活への具体的な流れ

＼ワンポイント／

やることは非常にシンプル。仮に年収500～600万円を1つの基準といて考えた際、実際の話として国税庁の資料によると「所得階級別申告納税者数」で不動産所得者の500万円以上の方を見ても【339,000人】の方が家賃収入だけで暮らしていける金額を得ているのがわかります。

[参考実例] 不動産投資家として家賃収入で暮らす方のブログもチェック

【１】東京都出身の「束田光陽」さん

大学卒業後、大手化学メーカーに就職。初めて投資用不動産を購入したのが2003年の26歳。その後、2年間で総資産が5000万円を超え、30代前半になると総資産が2億円を超え。『20代・自己資金300万円 サラリーマン大家さん成功の法則』、『家賃収入が月収を超える! 』『不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール』などの執筆も手掛ける。

参考：束田さんのブログ

【２】2004年に不動産投資を始めて、今では月100万円越えの家賃収入を得ている「レフティー」さん

最初に購入したのが約400万円の小さなマンション。その後、アパート一棟を所有されたり、徐々にメディア取材の機会が増えたり（ＢＩＧｔｏｍｏｒｒｏｗ、週刊ＳＰＡ！、など）と躍進。【2018 9/1】現在、不動産の手取月収が1,260,700にまで拡大中。

参考：レフティーさんのブログ

【３】元ギャルのOL大家さんこと「奈湖ともこ」さん

高校中退後、非正規社員として企業に従事。属性としては決して高属性とは言えない状況から不動産投資を開始。不動産投資に関する多くのセミナーへの参加、関連書籍を読み尽くし、最初の物件として神奈川県横浜市にある1ルームのアパートからスタート。いまでは一棟買い物件はもちろん、多くのインタービューをうける有名大家さんに。

参考：奈湖ともこさんのブログ

なお、「家賃収入で生活する」を実現するために大事なポイントは【物件の購入手順】です。

＼詳しくは下記より続けて解説します／

【必見】購入すべき投資物件と用意すべきお金を解説

✅ マンションとアパートはどちらを選ぶべき？

大別するとマンションとアパートがありますが、取り組むべきは「マンション」。マンションはアパートよりも融資を受けやすいので不動産投資が始めやすいです。

✅ 一棟マンションとワンルームマンション はどちらを選ぶべき？

ワンルームマンションがおすすめ。一棟マンションが購入できれば理想的ですが、初期費用も億単位に加え、現時点では融資も下りにくいので手元に大きな現金を保有している人だけの手法となります。

✅ 新築と中古はどちらを選ぶべき？

中古マンションに取り組みましょう。中古の方が初期費用が少なく利回りが良いためより多くの家賃収入が入ります。

✅ 築10年以降の中古物件を優先的に選ぼう

築10年以降の物件は家賃の下落幅が落ち着きます。そのため、中長期で安定した家賃収入が計算しやすいので安定した家賃収入で生活する設計が立てやすいです。

✅ 最初に必要な金額の目安は物件価格の2，3割ほど

物件価格の2、3割が自身でご用意しておきたい金額の目安となります。そのため、1500万円の中古ワンルームを購入すると仮定するなら300～450万円が最初に用意する金額目安となります。

＼ワンポイント／

より詳細を詰めるなら上記に加えて立地選定、マンション管理（入居者対応、修繕対応、滞納対策など）も考える必要はありますが、大枠としての考え方・流れは上記の通り。詳細を詰めて考えたい方は下記の記事もあわせてご参照ください。

【推奨】家賃収入をより安定させるために知っておくべき考え方

安定的に家賃収入での生活を確保するためには押さえておくべきポイント。

A,収入は手残りで計算しよう

不動産投資によって得た所得は不動産所得と呼ばれます（家賃収入の他に礼金や更新料などの収入も含まれます。）ただし、実質的な収入は不動産所得から税金や経費、返済金を差し引いた金額となります。

手残りとは？

不動産所得から不動産を維持するための管理費・修繕積立金、税金、ローンの返済費などの経費が差し引かれた際に手元に残る金額が「手残り」です。

税金	広告宣伝費
ローン保証料	水道光熱費
保険料	交通費
管理会社への業務委託料	通信費
司法書士や税理士への報酬	新聞図書費
減価償却費	接待交際費
修繕費	消耗品費
管理費	地代・家賃
ローン金利	解体費・立退料

所得税

個人の1年間の所得にかかる税金。本業と家賃収入の合算金額から経費や控除額を引いた残りの金額に対してかかる。

住民税

前年の所得をベースに翌年の納税額が決定します。税率は住んでいる地域によって異なる。

個人事業税

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得の合計額が290万円を超えている場合、動産所得から290万円を引いて5％を掛けた金額を個人事業税として納税する義務がある。

消費税

家賃収入から必要経費を引いた課税金額が1,000万円を超えると『消費税納税業者』の対象となるため消費税の納税義務が生じる。

B,金融機関の乗り換えで利回り改善を

融資先の金融機関を乗り換えて金利を下げることで不動産投資効率を上げましょう。金利が安くなれば月々の返済額も減るのはもちろん、元本が減るスピードも早くなりますので出口戦略が立てやすくなります。

C,事前のシミュレーションが成否を分けます

物件、融資金額、経費など必要金額の目途がついたら事前に不動産収支シミュレーションを行います。

事前のシミュレーションがシビアであるほど実際に不動産運用を始めた際の成功率は上がりますので必ず事前のシミュレーションを行ってください。

D,法人化の可能性も視野に入れよう

特にサラリーマン・公務員の場合、本業の年収＋不動産所得の合算金額が所得税対象となります。合算して年収900～1000万円を超えるようなら法人化した方が節税効果も高く手残りも増えます。

＼中古マンション投資に強い専門業者を理解したい方へ／