この記事は大東建託で土地活用をしようと検討している方向けの解説書です。
不動産投資会社をリサーチし続けているREIBOXが初めて土地活用する方でもわかるように「大東建託のアパート経営で成功する方と失敗する方の違い」についてわかりやすく解説します。
この記事さえ読めば、大東建託の土地活用の検討で悩むことは何もありません。
大東建託のアパート経営で成功と失敗を分ける１番の違いは立地です
・賃貸需要がある立地でなければアパート経営は成功しない
・土地にアパートを建てれば不動産投資が成功するわけではない
アパートを建てただけで成功・儲かるわけではありません。
建てた後に入居者が入ってくる・退去後も定期的に入居者を集めることができることがアパート経営を成功させる必須条件となります。賃貸需要のある立地を所有しているなら成功の確率は高まり、条件の悪い立地であればアパート経営は失敗します。
大東建託でアパート経営をすれば必ず儲かるわけではない
アパートを建てれば無条件に儲かるわけではありません。
儲かる立地条件を満たしているなら儲かりやすい、というだけです。立地条件によってはアパート以外の土地活用の方が儲かる場合もあります。（土地活用はアパート経営だけではありません。コインランドリー、駐車場など選択肢は多岐にわたります。）
自分の土地にとって最適な収益形態を作るために、大東建託をはじめ、事前に複数の土地活用会社に相談して選択肢の視野を広げた方が良いでしょう。
【重要】立地以外で事前に押さえておきたいポイント
・収支計画を何パターンも検討。慎重すぎるくらいが良い。
・後で不利にならないよう契約書
✅ 事前に収支計画を立案する（細かく設計すること！）
アパート経営は家賃収入以外に修繕費・集客による広告費・管理費・滞納・金利変動などが継続的に発生するため、事前に収支計画（シミュレーション）を組みましょう。
収支計画は『最悪の場合』を想定した厳しめのプランを複数設定し、それでも収支がプラスになると判断できた場合にのみアパート経営に取り組んでください。
✅ 一括借り上げのトラブルを防ぐためにあらかじめ詳細を確認
【10年超えると5年ごとに補償額が低下】
大東建託のアパート経営は35年間一括借上げだからといって35年間ずっと同額での家賃が保証されるわけではありません。
実際は10年過ぎて空室が発生していた場合、5年ごとの契約更新時にサブリースの補償額の見直しが入り、見直し時に家賃が低下することもあります。そのため、固定賃料の下げ幅と支出やローン返済の収支がマイナスにならないか？は何度も計算してください。
サブリースの説明がされなかった体験者の例
当初は順調だったが、１０年になったとたんに空室が急増、そして唐突に家賃引き下げを宣告された。応じなければ客付けも空室保証もしないと言われ、泣く泣くのんだ。「この調子で家賃を下げられていったらどうなるのか。大東でアパート建設を考えている人がいたら断言します。やめたほうがいい」。カラクリは、説明されなかった「注意書き」に隠されていた。
大東建託のアパート建設はやめたほうがいい
✅ 契約書内容の確認
契約書の内容が提示側に有利・自分に不利な内容になっていないかを必ず確認しましょう。何度も読み直して納得の上で契約を交わしてください。
契約内容の良し悪しが判断が出来ない場合、法律全般サポートにような弁護士サポートへ相談し、法律の観点から内容の良し悪しを確認してもらいましょう。
【参考】大東建託の土地活用における評判は良し悪しの両面があります
- 失敗した、最悪などの悪い噂や口コミが多い
- 収益性の面で難色を示す
- 営業がしつこい
- 大東建託の裁判事例、一括借り上げの裁判
- 潰れるという噂
- 大東建託のオーナーからの評判や成功例
失敗した、最悪などの悪い噂や口コミが多い
一括借り上げは、非常に問題の多い制度です。
アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。｜Yahoo!不動産
しかも、大手の不動産屋の多くが推進していますのであきれます。
ほとんどの人が勘違いしていますが、最初の家賃が３０年間保証される
わけではないのです。
業者は１０年間家賃を据え置くといいますが、信用してはなりません。
新築で入居率が良い間だけ家賃保障がありますが、11年目以降入居率が下がったという理由で一方的に家賃を下げられて、家賃収入ではローンの支払い額に足りず持ち出しが発生します。
アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。｜Yahoo!不動産
銀行の融資は大東が見積っていた金額より１千万も少なくそれでも大東は削れるだけ削ってみますといい、アパートが出来上がる頃に足りないを銀行に追加融資をお願いしますが必ず追加融資できますので安心してくださいと言ってきました。
大東建託のアパート経営で家を失いました。｜Yahoo!不動産
収益性の面で難色を示す
相続税対策ですとメリットがあることが分かりました。
アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。｜Yahoo!不動産
まず建築工事請負契約ですが、大○建託が建築した場合、彼らが上げる粗利益は50％と言われています。
大東建託ってどうですか？
建築に２億かかったとすると１億は彼らの取り分です。
一般的な建築会社が建築した場合は25％?30％程度と言われているので、いかに割高であるかが分かると思います。
特定条件において一時的にメリットを享受できる・割高な作りなのでオーナー側への収益性におけるメリットが感じられない、等の声があります。
営業がしつこい
大東建託の建築営業って何であんなにしつこいのですか？登記簿調べて？うちの会社に営業来たみたいなんですけど、とりあえず話を聞いて車内で検討するって解答したのに（土地は会社名義）、2日
大東建託の建築営業って何であんなにしつこいのですか？｜Yahoo!不動産
後には上司を連れて再来社。いつ社長に話してくれるんですか？いつ社長の承認が得られますか？って正直ドン引きなんですか。
大東建託の裁判事例、一括借り上げの裁判
大東建託被害者の会があります！相談しましょう～本当に極悪最悪な企業ですよ！
大東建託のアパート経営で家を失いました。｜Yahoo!不動産
大東建託に起こされる集団訴訟についての内容は多くの新聞社やメディアにより以下のことを事実として伝えています。
- 契約前のアパートオーナーとの間で申込金が返還されないトラブルが起きている
- 契約前の施工に対する請求があり解約時における被害額は数百万と大きな金額の事例が多い
- 宅地建物取引業法に違反する可能性がある(「申込金を返還しない」という内容が契約書に記載されている)
- 同じトラブルで200件以上の相談がサブリース被害対策弁護団に寄せられている
- 内閣総理大臣が認定している消費者機構日本(COJ)が大東建託に対して提訴する予定をしている
大東建託への提訴は消費者機構日本が情報提供を求めている段階からの推測です。
2016年に内閣総理大臣が認定した日本初の組織。消費者団体訴訟制度に基づく利益保護を目的として消費者の代わりに差止請求権を行使できる特定適格消費者団体。
参考：［COJ］消費者機構日本
大東建託の消費者トラブルは数回の交渉が行われましたが不成立となりました。現段階においては消費者機構日本が裁判を前に情報収集を行っている最中です。
潰れるという噂
大東建託はつぶれますか。
Yahoo!知恵袋
悪評が多いためクレーマーからの願望を込めて「潰れて欲しい」といった話題が出てきますが倒産する発表はありません。東証一部上場企業として健全に運営されています。
大東建託のオーナーからの評判や成功例
安定した賃料収入があり、原状回復費、修繕費の負担まで心配する必要がなく、長期の安心を得られるなら賃貸経営をする上でこれ以上の安心はないとご納得。 賃貸経営による土地活用を決断されたのでした。
アパート経営・土地活用 実績で選ぶなら大東建託にお任せください
“賃貸経営受託システム”ならそういった心配もない。よりオーナー側の立場で作られている。修繕費を心配しなくて良いのは将来的に本当に安心。
アパート経営・土地活用 実績で選ぶなら大東建託にお任せください
大東建託は悪評と上手くいった例・実績が極端に二分される評価と言えます。
上手くいかなかった例を見ると「一括借り上げ」の詳細を事前に聞き漏らしている・十分な理解をしないままにアパート経営を始めてしまった方が失敗したり悪い評価を下していることが多く見られます。。
大東建託の営業マンの事前の説明ももちろん難点と言えますが、あわせてオーナーも「自分の事業である」という意識を持って取り組まないことにはアパート経営は上手くいかないと理解した方が良いでしょう。
大東建託のアパート経営の特徴と強み
- 土地活用によりアパート日本1位の物件数を誇る実績
- 立地条件にこだわることで成功率を上げる
- 賃貸経営受託システム・35年一括借上システムが大きな特徴
- オーナー向けの専用サイトを用意してアフターケア
- 会社概要
土地活用によりアパート日本1位の物件数を誇る実績
アパート物件数97万8,902戸で日本1位の実績がある大東建託（＝アパート経営を行っているオーナーが最も多い）。2位の積水ハウスは59万1,000戸なので大差をつけての1位といえます。
実績
参考：大東建託
- 賃貸住宅管理戸数22年連続1位
- 住宅供給数（マンション除く）10年連続1位
- 賃貸仲介件数9年連続1位
入居率97％越え
参考：月次業績速報｜大東建託
立地条件にこだわることで成功率を上げる
「土地があっても入居の需要の見込めないエリアであれば賃貸建物を供給しない」とまで言い切る立地選定へのこだわり。失敗を回避するためにも事前の立地調査が徹底されています。
賃貸経営受託システム・35年一括借上システムが大きな特徴
一般的に土地持ちのオーナーがアパート経営を始める場合、アパート設営～運営にまつわる各業者をオーナーが選定して経営計画を立てる必要があります。そのため、不動産投資に関する専門的な知識を身につける必要があります。
一方、大東建託の場合「賃貸経営受託システム」によって全てを賃貸のエキスパートである大東建託が引き受けて35年間一括借上し、オーナーは専門知識を習得したり必要な諸業務などのわずらわしさに追われることなく、毎月の家賃収入を受け取るだけ」土地活用ができます。
＼土地活用に関するすべてを一括サポート／
- 一括借上期間が35年・借上げ賃料の固定期間が10年、と長期。
- 固定賃料の見直しは5年ごと
※一般的な不動産メーカーの一括借上期間は30年、
固定賃料の見直しは2年ごと - 大規模建物修繕費、入居者退去時の原状回復費がかからない
企画から建設、経営・管理、将来の建物修繕まで全てをオーナーの代わりに一括借上げする「賃貸経営受託システム」。一括借上げで経営をサポートする不動産メーカーは多いですが、将来の建物修繕まで引き受けてくれる業者は少ないので、アパート経営において大東建託の賃貸経営受託システムは一歩先をリードしているのが現状です。
オーナー向けの専用サイトを用意してアフターケア
大東建託ではセミナー情報や確定申告参考資料の見方など役立つサービスにアクセスできるオーナー向けのサイトが用意されています。
参考：オーナーの方｜大東建託
大東建託
会社概要
| 会社名 | 大東建託株式会社 |
|---|---|
| URL | https://www.kentaku.co.jp/ |
| 本社所在地 | 〒108-8211 東京都港区港南二丁目16番1号 品川イーストワンタワー21～24階・（総合受付24階） ※品川駅から2階エントランスへ直結 本社地図 |
| 設立 | 1974年6月20日 |
| 資本金 | 29,060百万円 |
| 株式 | 東京証券取引所及び名古屋証券取引所市場第一部上場（コード1878） |
| 決算期 | 3月31日 |
| 社員（単体総人員） | 9,274名 （2019年9月末現在） |
| 主な事業内容 | (1)アパート、マンション、貸店舗、貸工場、貸倉庫、及び貸事務所等の建設業務 (2)入居者斡旋等の不動産仲介業務、及び建物管理、並びに賃貸借契約管理等の不動産管理業務 |
| 業者登録 | 建設業：国土交通大臣許可（特－28）第7371号 国土交通大臣許可（特－29）第7371号 国土交通大臣許可（般－28）第7371号 宅建業：国土交通大臣免許(9)第3293号 |
※2020年2月時点の情報。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。
最後に
大東建託のアパート経営を始めたからと言って必ず成功が約束されるわけではありません。事前のシミュレーションを何度も繰り返し、納得できたうえで「立地条件と賃貸需要がマッチするか？」「購入後も丁寧なメンテナンスができるか？」が成否を分けます。厳しい批判が多いのもその表れと言えます。
自分の土地が余っていて、土地活用をしたい・自分でも活用方法や今後の運営を管理できる、という方であれば大東建託は選択肢の1つ。そうでなければ無理に選択肢に入れない方が火傷せずに済むでしょう。