不動産投資で失敗したくない!

その為に不動産投資の勉強をしてるけれど「何から手を付けていいかわからない」「独学で勉強してると間違っていないか心配」という方に向けて最初に抑えておくべき不動産投資の勉強内容について解説します。

※本記事を読んでいただくことで「何から手を付けていいかわからない」「変な業者に騙されたくない・損をしたくない」という心配を減らすことができます。

不動産投資の勉強をする一番の目的

これから不動産投資を行う方が不動産投資の勉強をすべき一番の理由は変な業者に騙されないためです。

資格は要らない

不動産投資を行うにあたって必要な資格はありません。そのため、資金の有無という問題はあれど、原則としては誰もが始めたいときに始めることができます。

極論ですが勉強しないでも不動産投資を始める事自体は可能。ですが、法整備があるわけではないからこそ油断していると悪い業者に騙されるリスクが生まれます。

初見では理解が難しい用語が多い

業界の特性上「難解な言葉」や「嘘じゃないホント」といった所見では判断の難しい話が頻繁に飛び交います。

そのため、言葉の本質や意味合い・背景が理解できていないと物件購入後に大損をしてしまうことが十分にあり得ます。

騙されないための自衛として勉強をする

繰り返しになりますが勉強をする一番の目的は変な業者に騙されないため、引いては損をしない・成功の確率を上げるためです。

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REIBOX編集部
不動産投資はその人の目的や資金によって取り扱う物件や手法も変わります。業者が「○○に良いですよ!」とだけ提案してくる場合、それが私たちにとってマッチしているか?は別の話。

モノによっては大損することも有るため、鵜呑みにし過ぎないように。。

\ 小難しい伝え方で申し訳ないですが… /

「嘘じゃないホント」が多い業界だからこそ、勉強することで『ホントのホントか?』『嘘じゃないホントか?』を見分ける必要があります。(そうじゃないと失敗・大損するから)

不動産投資の勉強しておくべき5つのテーマ

1.騙されやすい「言葉の意味」を理解する

はじめての不動産投資だからこそ騙されやすい以下の表現は必ず「意味」を理解しておきましょう。

Q
利回り」で覚えておくべきことは?
A

表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは満室になった場合、且つランニングコスト(修繕費や管理費等)を加味しない計算になります。物件の規模感をざっくりと理解するにはわかりやすい指標ですが、実際はランニングコストがかかる以上、表面利回りだけで期待するといざ物件を保有したときにほぼ赤字が確定します。

広告や営業トークで出てくる利回りはほぼ表面利回りをベースにしているため、実質利回り(ランニングコストなど実際に発生するお金も加味した利回り)ではどうか?ベースで考えてください。

Q
入居率・空室率」で覚えておくべきことは?
A

基本的に業者は満室前提での話で進めてきます。ですが一生満室で安泰ということはあり得ません。

満室にならなかった場合の収支はどうなるか?そもそも人が入るエリアなのか?を物件の入居率は?そのエリアの空室率は?など確認した上で検討してください。

Q
節税対策」で覚えておくべきことは?
A

節税は言い換えると「節税になっている間は赤字」という状態です。よって節税対策=赤字垂れ流し、と言えます。

物件購入時など大きなお金が一時的に動くときは一時的に赤字になるので、結果として一時的に節税対策になるだけです。節税対策を前面に押してくる会社は=赤字になりやすい物件の提案、と言えるので対応を控えた方が良いです。

シミュレーションを元に『この期間は赤字になり節税機関となりますが、このあとからは収益が黒字収支になるので資産になる物件として活躍してくれます』ぐらい提案をしてこなければ該当物件を選ぶ意味はありません。

Q
出口戦略」で覚えておくべきことは?
A

マンション物件は購入後は赤字状態。どのタイミングで黒字にするのか?が不動産投資の成否を分けます。

最終的には売却して黒字化で終えるのか?持ち続けて○○年後に黒字化させるのか?という出口戦略の設計まで計算・相談できる物件を提案してくれない不動産投資会社は避けましょう。

Q
家賃保証」で覚えておくべきことは?
A

一見すると家賃保証=空室でも赤字が出ないので安心、となりがちですが違います。

家賃保証は家賃を100%延々と保証してくれるわけではなく、数年に1度保証額が見直されます。見直しごとに補償額は減額し、保証額が減額されれば月々の収支も減少するため毎月の返済を圧迫して赤字になります。

家賃保証を付けたところで入居率が変わるわけではありません。

家賃保証はあくまでオプションの1つぐらいに考えていただき、それよりも入居率の高い物件・エリアなのか?を重視して検討した方が堅実です。

Q
総資産」で覚えておくべきことは?
A

「総資産○千万円、〇億円になりました」などはよく見られますが資産は現金とは限りません。借金も資産です。

よって、『総資産○千万円になりました=それだけ借金あります』とも言えるため、資産が多い事例が豊富=成功するとは考えない方が良いです。

ワンポイント!

言葉の正しい背景を知ろう

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REIBOX編集部
ウソじゃないホントや言葉の綾に騙されないよう、言葉の意味・背景まで理解しましょう。

2.種類や違いを理解する

Q
新築・中古・ボロ物件の違い」で覚えておくべきことは?
A

物件の種類によって目的が異なります。

新築なら長期目線でリタイア後の年金対策、中古なら中長期目線になるので本業以外の収入作りと一部年金対策(ボロ物件は中古物件の延長)、など物件の種類によって目指す目的への違いがあります。

Q
ワンルーム・一棟の違い」で覚えておくべきことは?
A

ワンルーム(区分)は一部屋なので一棟とくらべて初期費用が押さえられる(月の家賃収入は少)。一棟はワンルームとくらべて初期費用が大きい。(月の家賃収入は大)

手持ちの資金や融資限度額によって取り扱える物件の規模が異なります。

ワンルームが良い・一棟が良いなど不動産投資家の間でも流派(?)が分かれますが、そんなことは気にする必要はなく、自分ができる範囲がどこからなのか?で考えるのが現実的です。

Q
マンション・アパート・戸建ての違い」で覚えておくべきことは?
A

戸建ては一軒家、マンションとアパートは実は区別する厳密な定義がありません。

戸建てはファミリー層向けの物件であり、マンションやアパートは主に単身者向け。また、特に大きな違いとしては融資にあります。戸建てとアパートはマンションと比べて融資が受けにくいのが特徴です。

種類と違いを理解して自分の目的に沿った案件を
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REIBOX編集部
不動産投資と一口に言っても自身の目的や予算によって選定すべき物件は異なることを理解しておきましょう。

3.物件の見方

物件の見方・考え方は数え上げればキリがないのですが、最低限以下の3点を抑えておきましょう。

物件の取引相場価格
国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で確認が可能
家賃相場
SUUMOやホームズなど不動産ポータルで同条件の相場を調べて比較
新耐震基準の有無
1981(昭和56)年6月1日以降に作られた物件が該当

4.座学の勉強

Q
読んでおくべき「」は?
A

不動産投資は最低でも20~30冊(人によっては100冊以上)本を読むところから始めようと言われます。その中の最初の一冊目におすすめの入門書が「不動産投資1年目の教科書」。

実際に寄せられた質問の中から初心者にピッタリの質問と返答をQA方式で伝えているので理解しやすいです。

Q
参加しておくべき「セミナー」は?
A

1社だけでは情報に偏りが出るため、中古・新築・アパートなど物件の種類ごとに強みを持った各会社のセミナーに参加しましょう。

初心者が最初に参加しておくべきセミナーに関して詳しくは「東京でおすすめの不動産投資セミナー厳選3選|ココだけ抑えればOK!」をご参考になさってください。

Q
読んでおくべき「ブログ」は?
A

成功体験談以上に失敗体験談も公開しているブログがおすすめ。詳しくは「不動産投資の失敗がわかるブログ~初心者向けの体験談まで【特集】」で体験談ブログの例をまとめているのでご参考になさってください。

※他にも有志で行われる勉強会に顔を出したり、不動産投資家・不動産投資会社のメルマガに登録しても良いでしょう。

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REIBOX編集部
「これから不動産投資を始めよう」という段階の方にとっては投資スクールや不動産投資コンサルは要りません。

勉強会やセミナーに出て人と会い、それ以外は本やブログなどの座学で十分に最低限必要な情報を学ぶことができます。
知らない単語はググった方が早い!

不動産投資特有の専門用語は検索して調べるのが一番早いです。「表面利回りとは?」「イールドギャップとは?」「瑕疵担保責任とは?」など、気になる名称に「とは?」を付けて検索すればほぼ調べることができます。

5.実学の勉強

決して物件を買えと言ってるわけではありません。物件を購入せずとも物件を見に行く・銀行に相談しに行く・銀行へ訪問する(融資の可否を確認・現場の勉強)、セミナーや勉強会へ訪問する(不動産投資の今を知る)、など実学を学ぶことは出来ます。

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REIBOX編集部
現場に行かなければわからなことが多いのが不動産投資。手厳しいようですが「本気なら動くでしょ?」ということです。

実学の勉強はやりながら覚えるしかありません。座学だけで終わらせず、必ず現場にも顔を出してください。

\まとめ/

 

  • 騙されないために学ぶ
  • 座学と実学で学ぶ
  • 投資は本を読めばいいという話ではない