不動産投資の勉強は「騙されない」ために行う！最初に学ぶべき５つのテーマ

表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは満室になった場合、且つランニングコスト（修繕費や管理費等）を加味しない計算になります。物件の規模感をざっくりと理解するにはわかりやすい指標ですが、実際はランニングコストがかかる以上、表面利回りだけで期待するといざ物件を保有したときにほぼ赤字が確定します。

広告や営業トークで出てくる利回りはほぼ表面利回りをベースにしているため、実質利回り（ランニングコストなど実際に発生するお金も加味した利回り）ではどうか？ベースで考えてください。

基本的に業者は満室前提での話で進めてきます。ですが一生満室で安泰ということはあり得ません。

満室にならなかった場合の収支はどうなるか？そもそも人が入るエリアなのか？を物件の入居率は？そのエリアの空室率は？など確認した上で検討してください。

節税は言い換えると「節税になっている間は赤字」という状態です。よって節税対策＝赤字垂れ流し、と言えます。

物件購入時など大きなお金が一時的に動くときは一時的に赤字になるので、結果として一時的に節税対策になるだけです。節税対策を前面に押してくる会社は＝赤字になりやすい物件の提案、と言えるので対応を控えた方が良いです。

シミュレーションを元に『この期間は赤字になり節税機関となりますが、このあとからは収益が黒字収支になるので資産になる物件として活躍してくれます』ぐらい提案をしてこなければ該当物件を選ぶ意味はありません。

マンション物件は購入後は赤字状態。どのタイミングで黒字にするのか？が不動産投資の成否を分けます。

最終的には売却して黒字化で終えるのか？持ち続けて○○年後に黒字化させるのか？という出口戦略の設計まで計算・相談できる物件を提案してくれない不動産投資会社は避けましょう。

一見すると家賃保証＝空室でも赤字が出ないので安心、となりがちですが違います。

家賃保証は家賃を１００％延々と保証してくれるわけではなく、数年に1度保証額が見直されます。見直しごとに補償額は減額し、保証額が減額されれば月々の収支も減少するため毎月の返済を圧迫して赤字になります。

家賃保証を付けたところで入居率が変わるわけではありません。

家賃保証はあくまでオプションの1つぐらいに考えていただき、それよりも入居率の高い物件・エリアなのか？を重視して検討した方が堅実です。

「総資産○千万円、〇億円になりました」などはよく見られますが資産は現金とは限りません。借金も資産です。

よって、『総資産○千万円になりました＝それだけ借金あります』とも言えるため、資産が多い事例が豊富＝成功するとは考えない方が良いです。

物件の種類によって目的が異なります。

新築なら長期目線でリタイア後の年金対策、中古なら中長期目線になるので本業以外の収入作りと一部年金対策（ボロ物件は中古物件の延長）、など物件の種類によって目指す目的への違いがあります。

ワンルーム（区分）は一部屋なので一棟とくらべて初期費用が押さえられる（月の家賃収入は少）。一棟はワンルームとくらべて初期費用が大きい。（月の家賃収入は大）

手持ちの資金や融資限度額によって取り扱える物件の規模が異なります。

ワンルームが良い・一棟が良いなど不動産投資家の間でも流派（？）が分かれますが、そんなことは気にする必要はなく、自分ができる範囲がどこからなのか？で考えるのが現実的です。

戸建ては一軒家、マンションとアパートは実は区別する厳密な定義がありません。

戸建てはファミリー層向けの物件であり、マンションやアパートは主に単身者向け。また、特に大きな違いとしては融資にあります。戸建てとアパートはマンションと比べて融資が受けにくいのが特徴です。

不動産投資は最低でも20～30冊（人によっては100冊以上）本を読むところから始めようと言われます。その中の最初の一冊目におすすめの入門書が「不動産投資1年目の教科書」。

実際に寄せられた質問の中から初心者にピッタリの質問と返答をQA方式で伝えているので理解しやすいです。

1社だけでは情報に偏りが出るため、中古・新築・アパートなど物件の種類ごとに強みを持った各会社のセミナーに参加しましょう。

初心者が最初に参加しておくべきセミナーに関して詳しくは「東京でおすすめの不動産投資セミナー厳選3選｜ココだけ抑えればOK！」をご参考になさってください。

成功体験談以上に失敗体験談も公開しているブログがおすすめ。詳しくは「不動産投資の失敗がわかるブログ～初心者向けの体験談まで【特集】」で体験談ブログの例をまとめているのでご参考になさってください。