シノケンって失敗しない?大丈夫??

不動産投資会社シノケンはサラリーマンや公務員向けに老後の資産形成として1棟アパートの経営を勧めている業界大手。著名な存在であるがゆえに良い話だけでなく不安になるような話を聞くこともあります。

本記事では「シノケンのアパート経営は大丈夫なのか?」「失敗しないためにはどうすれば?」について解説します。

先に結論!

失敗するかどうか?は投資目的によります

シノケンのアパート経営は決して利回りが高いわけではありませんが、入居率が高いので空室になりにくく手堅い家賃収入が見込めます。

そのため、安定性を第一に考える方にとってはシノケンのアパート経営は有効な選択肢となります。

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※クリック(タップ)後の「マンガでおさらい」がわかりやすいです。

\詳しくは続けてご覧ください/

シノケンのアパート経営は失敗する?

ご自身の不動産投資における成功・失敗の基準によりますが、高利回りを第一に考えているのであれば選択肢に入れるべきではありません。

一方、利回りが低くとも入居率が高い(99%以上)ことにメリットを感じるのであれば選択肢に入ります。

シノケンの評判が悪い・最悪と言われる5つの理由

  1. アパートの利回りが低い
  2. 2chでの評判が悪い
  3. シノケンの二重契約書類事件で悪質な印象に
  4. アパートの騒音など物件トラブル
  5. 営業トーク

誤解も含め、シノケンは細かいところで評判を損ねている印象が強い。

1.アパートの利回りが低い・収支の悩み

シノケンのアパート経営は利回りが低いため、収支に不満を抱える人もいます。シノケンHPのモデルケースを基準とするなら表面利回り5.72~5.96%ほど。アパート経営において表面利回り5%台は高いとは言えません。

ただし、入居率が高い(99%以上)のが特徴

シノケンは新築且つ、全国の主要都市で駅徒歩10分圏内の利便性の良い高立地に限定してアパートの提供を行います。不動産投資は立地がほぼすべてを決めます。厳選した土地を扱うからこそ土地の価格は高くなり、表面利回りが低めに出てしまいます。

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REIBOX編集部
利回りが低いため派手なリターンはありませんが、リスクを抑えた長期的な収益が期待できます。

そのため、少額でも堅実に積み上げて将来の資産づくりを検討するタイプであればシノケンは選択肢に入るといえます。

2.シノケンハーモニーは2chでの評判が悪い

2chなので参考程度(取り上げられている内容も随分過去の話なので)で良いですが基本的に評判は悪いです。あくまで「そういうことを言う人もいるんだな」程度の参考までに。

3.シノケンの二重契約書類事件で悪質な印象に

2018年10月に週刊新潮に掲載された「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」という記事を発端に契約問題でトラブルが起こったために悪質な印象になっています。

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REIBOX編集部
本件に関してはシノケン本社からプレスリリースで「そのような事実はありません。」と真っ向反対意見となっており、約1年以上経過します。その後の広がりを見せないことから誤報だったことが伺えます。

4.アパート(ハーモニーテラス)の騒音をはじめとした物件トラブル

高い防音性能を誇る素材を使用した、床・壁・排水管」と謳ってはいますが実際は騒音トラブルに悩んでいる方も0ではありません。中には施工不良レベルでは?と疑問を抱かれる方もいます。

5.営業トークが悪評の誤解を生む

営業トークが強調されたり、伝え漏れがあると契約者が契約した後になって気付くことが増えるため悪評に繋がります。(実は生活騒音がひどい・LPガスしか使えない、など)

LPガスしか使えない事も契約した後に知りました。入居してからは壁が薄いのかどうかは分かりませんが住民の生活音が凄い。普通に生活していて出る音と迷惑な騒音の違いくらいは分かります。

シノケン はどうでしょうか???

ハーモニーテラスの騒音が気になる人も

92 シノケン騒音うるさい 2015/08/11 18:54:40
87
自分が入ってた所は新築だったのですが、半年もしないうちに3部屋が退去していきました。
シノケンのアパートは見た目だけはいいので、入るのは入るのですが、騒音などですぐ出て行く人が多いんだと思います。
それ程つくりが悪いです。

マンションコミュニティ

ハーモニーテラス(シノケン物件のブランド名)は「遮音性能に優れた、階下に足音などが響きにくいフロアシステムを採用」と謳っていますが、実際は入居者から難色を示されていることもあるようです。

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REIBOX編集部
木造においての高い性能であることは間違いありません。だからと言って完璧な防音になるわけではありません。

シノケンの特徴

  • 入居率が高い(99%)
  • 空室保障
  • 融資に強い
  • オーナー負担が少ない
  • フルローンも可能
  • アパートの居座りによる裁判やトラブルも未然に防ぐ
  • 高齢化対策
  • 倒産の確率が低い
  • 現物資産になる

入居率が高い(99%)

新築アパート物件を提供しています。中古物件よりも新築物件の方が入居者からは好まれやすい(入居者が集まりやすい)ので空室リスクを下げます。

空室保障

シノケンには空室保障があるので仮に空室期間が発生しても家賃収入を得ることが可能。

シノケンだから融資を引ける銀行がある

シノケンを通じた融資には高い信用(最長35年の融資実績)があり融資が引きやすいです。個人では融資を引けなくともシノケンを介することで融資が引けることがあります。

ローン金利も優遇

融資ではアパート事業自体の収益性・安定性も融資基準の1つとなりますが、シノケンのアパート経営には約30年の実績があるため金融機関からは安定した投資として見られやすく、融資金利1%台からも可能。

フルローンも可能

フルローン(自己資金ゼロ)からはじめられて低金利・好立地の物件管理も全て任せられる・入居率が高い(空室リスクに強い)、という特徴からシノケンのアパート経営は安定した収益を低リスクの運用で生み出せるのが魅力。

アパートの居座りによる裁判やトラブルも未然に防ぐ

大家業を始めると入居者トラブルはつきものです。(家賃の滞納、且つ長期的に居座ってしまう、など)(参考:「家賃滞納者裁判で勝訴」の法律相談|弁護士ドットコム

トラブルが長期化するほど大家さんは赤字が続くので立退きを求めて裁判をしますが判決が出ても立ち退かずに居座る方もいます。

シノケンではトラブルを起こす面倒な入居者を受け入れないよう、提供するサブリースシステムの一環として厳選した入居者の募集・管理もサポート。

シノケンはサブリースの評判が高い

シノケンハーモニーさんのサブリースシステムは、35年間の空室保証、入退去に伴うリフォーム、入居者の募集や管理など、すべて行ってくれるので大家業としてすることがほとんどなくて面倒がないので楽です。

シノケンハーモニーさんのサブリースシステムがすごいと思いました。

高齢化対策

高齢者割合が増加する中、高齢者向け住宅提供も行っているので幅広い年齢層に対応が可能。

倒産の確率が低い

シノケンは上場企業のため、未上場の不動産投資会社に比べて倒産の確率は低いです。倒産する確率の低い時点でシノケンからアパートを購入するメリットは大きいと言えます。

企業倒産と不動産投資の関係

2年未満、10年未満に倒産してしまう不動産投資会社は多く、アパートを購入して2年未満に会社が倒産してしまうと購入前には分からなかった地盤の傾きや雨漏りといった施工不良を無償で保障してくれる瑕疵担保責任を受けられなくなります。よって、倒産しにくい会社とパートナーシップを組むべきです。

現物資産になる

ローン完済後は現物資産として無担保の土地が手に入って建物も残ります。土地を担保に新たな投資も可能ですし、家賃収入を継続して得ることもできます。

また、急遽お金が入用になった際の資金確保手段として土地と建物を売却して売却益を得ることも可能。

シノケンハーモニーの会社概要

シノケンはグループ全体で年商1000億円以上、経常利益110億円。アパート契約数は約6,000件、約28,000戸を経営・管理するアパート企画・マーケティング事業を行う会社。

他にも民泊対応型の投資用アパート・マンションを東京・大阪で販売、介護関連事業でシノケンウェルネス、インドネシアの首都ジャカルタで投資用アパートの建設販売と事業を拡大しています。

1990年に株式会社シノハラ建設システムを設立。2001年に都心の事業拡大に伴って東京オフィスを設置し2002年にはジャスダックに上場。2005年に名称を株式会社シノケンに変更し、現在は札幌・仙台・関西エリア・中国・インドネシアに事業を展開します。

会社名株式会社シノケンプロデュース
URLhttps://www.shinoken.com/
サービス資料請求・セミナー
本社所在地〒105-0013
東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
創業年月日1990年6月5日
設立年月日2011年5月24日
代表取締役玉置 貴史
売上高グループ全体:1,113億90百万円(2018年12月期)
資本金グループ全体:10億9,483万円(2018年12月末現在)
社員数グループ全体:950名(2018年12月末現在)
事業内容アパート企画・マーケティング事業
免許宅地建物取引業 国土交通大臣許可
上場有無株式会社シノケングループ(東京証券取引所 JASDAQ証券コード8909)100% 出資

※2019年11月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

シノケンのアパート物件の特徴

立地全国主要都市(首都圏、大阪・京都・神戸、名古屋、福岡、仙台)において入居ニーズの高いエリアを厳選。(駅徒歩10分圏内、病院・コンビ、スーパー付近)
デザイン性世界に1つだけのデザイナーズアパート。土地の形状や条件に合わせ、1棟ずつデザイナーがオリジナルのプランニング・設計。2016年グッドデザイン賞(こちらコチラ)を受賞。
設備1女性にも人気の高い設備を標準設置。独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓・自動お湯はり機能、システムキッチン(2コンロ)、ブロードバンド常時接続無料、トイレ/温水洗浄便座、カラーモニター付きインターフォン、ルームエアコンなど
遮音性床は重量衝撃音と軽量衝撃音の双方に対応できる遮音構造。界壁は、壁の両面に石膏ボード二重張り。音響透過損失を改善し、お隣の生活音を軽減。また、壁内にはグラスウールを埋め尽くすことで太鼓現象の発生を抑制。防音排水管のため、トイレなどの水廻りから発生する排水音を大きく軽減。
耐久性木造の特性である圧縮・引っ張り強度は鉄の約2倍、コンクリートの約12倍もあり、地震の多い日本に適しています。
耐火性木は鉄よりも燃えにくく、木の断熱性能は鉄の350倍もあります。加えて、一般的に使用されている2.3mm厚の鉄骨に比べて木は100年間風雨にさらされても 表面からわずか3mm程度の劣化しかなく、木は鉄よりも遥かに劣化しにくい。
耐震性強固な土地の底面全体に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造により、高い耐震性を保つ。
地盤調査全ての土地に対して地盤調査を必ず実施し、第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、必要に応じて、その地盤の性質にあった適切な対策工事を施工。
物件例1

この物件は名古屋市千種区駅徒歩7分のところにある新築アパートで
単身者向けの1Kの間取りが6戸あるものです。
賃料は平均5万8千円、共益費4000円に設定しています。
これだと年間の家賃収入は62000×6×4464000円です。

Yahoo!知恵袋
物件例2
物件所在足立区栗原一丁目
戸数8戸
タイプN-STDS+AVAND
交通東武スカイツリーライン 竹ノ塚駅 徒歩10分

出典:首都圏の収益物件|シノケン 2019年11月15日時までの情報

物件例3
立地都市部では駅から徒歩10分以内など、好立地
間取り単身世帯、DINKs(子どもを持たない夫婦)向けの間取り
入居率98パーセント(2017年6月時点)
デザイン性若者ウケの良いデザイン性に優れた物件

 参考:FISCO|シノケングループに関する企業調査レポート(2017年9月発行)

詐欺会社ではない

当然ですがシノケンは詐欺会社ではありません。(詐欺会社では東証ジャスダックに上場できません。)上述したように印象が若干悪い側面があるため、シノケンのアパート経営が失敗しやすいのでは?と誤解されやすい会社と言えます。

シノケンをやってみた!アパート経営オーナーの口コミ

行くとびっくりで私との面談で用意していた資料が物件の提案とフルローンのスキームを
提案してもらいました。

とりあいず買付証明書を書いていきましたが。
4日以内に入金しないと物件はおさえておかないといわれ
4日目に迷った挙句手付金50万円を入金しました。
次の日曜日に融資審査の手続き書、
重要事項説明書を書き物件の購入を正式に応募しました。

Yahoo!知恵袋

出典:youtube

シノケンのアパートオーナーのブログ【成功例】

シノケンの成功事例はHPで成功例が出ているもの以外ではなかなか見つからないのですが、こちらのブログの記事で体験談をお話いただいている方はHPの例とは関係なくシノケンのアパート経営で成功された方と言っても差し支えはないでしょう。

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REIBOX編集部
ブログにもあるように『この立地でダメなら、最終的に自己責任で納得できる』という自分なりの投資基準を持てるかどうか?は投資で成功するために大切な指標といえます。

シノケンの悪評に惑わされないように

シノケンは知名度が高いゆえに悪い評判も集めやすいです。ですが、他人の評価がそのまま自分の求める不動産投資条件に当てはまるわけではありません。

繰り返しになりますが失敗かどうか?はその人が目指す目標や行う目的によって答えが異るものです。人に流されずにご自身の目的に応じてシノケンが適した投資先になるのか?を判断してみてください。

他の不動産投資会社の評判も知りたい方へ

シノケンが自分の求める投資条件に合わないと感じる方は、別の選択肢として他の不動産投資会社もご参考ください。