シノケンって失敗しない?大丈夫??

不動産投資会社シノケンはサラリーマンや公務員向けに老後の資産形成として1棟アパートの経営を勧めている業界大手。著名な存在であるがゆえに良い話だけでなく不安になるような話も聞くことがあります。

本記事では「シノケンのアパート経営は大丈夫なのか?」「失敗しないためにはどうすれば?」についてお伝えします。

先に結論!

失敗するかどうかはアナタの投資目的によります。

決して利回りが高いわけではありませんが、その分入居率が高いので安定性を第一に考える方にとってはシノケンのアパート経営は有効な選択肢となります。

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※クリック(タップ)後の「マンガでおさらい」がわかりやすいです。

\詳しくは続けてご覧ください/

シノケンのアパート経営は失敗する?

高利回りを第一に考えているのであれば選択肢に入れるべきではありません。

一方で利回りが低くとも入居率が高い(99%以上)ことにメリットを感じるのであれば将来に向けた資産づくりの選択肢に入ります。

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REIBOX編集部
不動産投資における失敗の定義をどこに据えているか?によりますので、ご自身の目標との兼ね合いから判断すべきでしょう。

詐欺会社ではない

当然ですがシノケンは詐欺会社ではありません。(詐欺会社では東証ジャスダックに上場できません。)ただし下記で述べるように印象が若干悪い側面もあり、シノケンのアパート経営が失敗しやすいのでは?と誤解される理由にもなっています。

シノケンの評判が悪い・最悪と言われる5つの理由

  1. 営業トーク
  2. アパートの利回りが低い・収支の悩み
  3. 2chでの評判が悪い
  4. シノケンの二重契約書類事件で悪質な印象に
  5. 施工不良・アパートの騒音など物件トラブル

誤解も含めて評判を損ねてしまっている主な原因がこれら5つと言えます。

1.営業トーク

実際に契約した後になって気づくこと(実は生活騒音がひどい・LPガスしか使えない、など)が多いと評判が悪くなります。

LPガスしか使えない事も契約した後に知りました。入居してからは壁が薄いのかどうかは分かりませんが住民の生活音が凄い。普通に生活していて出る音と迷惑な騒音の違いくらいは分かります。

シノケン はどうでしょうか???
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REIBOX編集部
シノケンに限らず多くの不動産投資会社に共通しますが、会社の営業側からすれば毎月営業成績をあげる必要があるので良い面を強調してお伝えしがち。

そのため、営業のお話と現実とにギャップが生じることがあるので誤解されて評判を落とすことがあります。

2.アパートの利回りが低い・収支の悩み

シノケンのアパート経営は利回りが低い分、入居率が高い(99%以上)のが特徴。逆に利回りが高いと比例して入居率が下がる(空室リスクが上がる)傾向があります。

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REIBOX編集部
どうしても利回りが高い物件を狙いたいならリスクを担保できる人(万が一の資金的なリスクや心理的な負担に打ち勝てる人)に限定されます。

利回りの低さは派手なリターンはありませんがリスクを抑え、長期的な収益安定性に比例します。

そのため、少額でも堅実に積み上げて将来の資産づくりを検討するタイプであればシノケンは選択肢に入るといえます。

3.2chでの評判が悪い

2chなので参考程度(取り上げられている内容も随分過去の話なので)で良いですが基本的に評判は悪いです。あくまで「そういうことを言う人もいるんだな」程度の参考までに。

4.シノケンの二重契約書類事件で悪質な印象に

2018年10月に週刊新潮に掲載された「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」という記事を発端に契約問題でトラブルが起こったために悪質な印象になっています。

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REIBOX編集部
本件に関してはシノケン本社からプレスリリースで「そのような事実はありません。」と真っ向反対意見となっており約1年弱経過します。

上場企業が起こしたトラブルならもっと大ごとになっていて然るべきですが、その後も広がりを見せないことから誤報だったことが伺えます。

5. 施工不良・アパートの騒音など物件トラブル

高い防音性能を誇る素材を使用した、床・壁・排水管」と謳ってはいますが実際は騒音トラブルに悩んでいる方も0ではありません。中には施工不良レベルでは?と疑問を抱かれる方もいます。

ハーモニーテラスの騒音が気になる人も

92 シノケン騒音うるさい 2015/08/11 18:54:40
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自分が入ってた所は新築だったのですが、半年もしないうちに3部屋が退去していきました。
シノケンのアパートは見た目だけはいいので、入るのは入るのですが、騒音などですぐ出て行く人が多いんだと思います。
それ程つくりが悪いです。

マンションコミュニティ

ハーモニーテラス(シノケン物件のブランド名を指します)は「遮音性能に優れた、階下に足音などが響きにくいフロアシステムを採用」と謳っていますが、実際の入居人から難色を示されていることもあるようです。

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REIBOX編集部
確かに木造においての高い性能であることは間違いないですが、だからと言って完璧な防音になるというわけではありません。
失敗の定義をどこに据えているか?次第

高利回りで収益性が高く空室リスクもない100点満点を求めるのであればシノケンの物件が合致するとは言えませんので、その目標を目指す方から見れば失敗と判断されがち。(それほどおいしい物件はまずありませんけどね。)

そのため繰り返しになりますが、利回りが低くとも入居率が高い(99%以上)ことにメリットを感じるのであれば将来に向けた資産づくりの選択肢に入ります。この辺りの判断はご自身の目標との兼ね合いから判断すべきでしょう

シノケンはどんな会社?

シノケンはグループ全体で年商1000億円以上、経常利益110億円。アパート契約数は約6000件、約28000戸を経営・管理しているアパート企画・マーケティング事業を行う会社です。

他にも民泊対応型の投資用アパート・マンションを東京・大阪で販売、介護関連事業でシノケンウェルネス、インドネシアの首都ジャカルタで投資用アパートの建設販売と事業を拡大しています。

1990年に株式会社シノハラ建設システムを設立。2001年に都心の事業拡大に伴って東京オフィスを設置し2002年にはジャスダックに上場。2005年に名称を株式会社シノケンに変更し、現在は札幌・仙台・関西エリア・中国・インドネシアに事業を展開します。

運営会社名株式会社シノケンプロデュース
URLhttps://www.shinoken.com/
サービス資料請求(無料)
本社所在地〒105-0013
東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
創業年月日1990年6月5日
設立年月日2011年5月24日
代表取締役玉置 貴史
売上高グループ全体:1,113億90百万円(2018年12月期)
資本金グループ全体:10億9,483万円(2018年12月末現在)
社員数グループ全体:950名(2018年12月末現在)
事業内容アパート企画・マーケティング事業
免許宅地建物取引業 国土交通大臣許可
上場有無株式会社シノケングループ(東京証券取引所 JASDAQ証券コード8909)100% 出資

※2019年7月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

シノケンの特徴

  • 新築物件
  • 融資
  • 初心者でも始めやすい
  • 自己資金が少なくても始めることができる

ネガティブな見解はあるにせよシノケンならではの特徴・強みも持ち合わせています。

新築物件

新築アパート物件を提供しています。中古物件よりも新築物件の方が入居者からは好まれやすい(入居者が集まりやすい)ので空室リスクを下げることに繋がります。

融資

融資金利1%台から、最長35年の融資実績があるため融資が引きやすい。特に融資の際はアパート事業自体の収益性・安定性も融資の基準の1つとなりますが、シノケンのアパート経営には約30年の実績があるため金融機関からは安定した投資として見られやすくシノケンを通じた融資には高い信用があります。

初心者でも始めやすい

  • アパートの場所が都心の好立地
  • 入居率99%の実績
  • アパートのデザインがおしゃれなので差別化されている
  • 物件の管理を全てシノケンがやってくれるのでオーナーへの負担が少ない
  • 実績のある会社のため低金利でローンが組める

などの特徴を持ちます。

自己資金が少なくても始めることができる

フルローン(自己資金ゼロ)からはじめられて低金利・好立地の物件管理も全て任せられる・入居率が高い(空室リスクに強い)という特徴から、シノケンのアパート経営は安定した収益を低リスクの運用で生み出せるのが魅力的です。

シノケンのアパート物件の特徴

立地全国主要都市(首都圏、大阪・京都・神戸、名古屋、福岡、仙台)において入居ニーズの高いエリアを厳選。(駅徒歩10分圏内、病院・コンビ、スーパー付近)
デザイン性世界に1つだけのデザイナーズアパート。土地の形状や条件に合わせ、1棟ずつデザイナーがオリジナルのプランニング・設計。2016年グッドデザイン賞(こちらコチラ)を受賞。
設備1女性にも人気の高い設備を標準設置。独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓・自動お湯はり機能、システムキッチン(2コンロ)、ブロードバンド常時接続無料、トイレ/温水洗浄便座、カラーモニター付きインターフォン、ルームエアコンなど
遮音性床は重量衝撃音と軽量衝撃音の双方に対応できる遮音構造。界壁は、壁の両面に石膏ボード二重張り。音響透過損失を改善し、お隣の生活音を軽減。また、壁内にはグラスウールを埋め尽くすことで太鼓現象の発生を抑制。防音排水管のため、トイレなどの水廻りから発生する排水音を大きく軽減。
耐久性木造の特性である圧縮・引っ張り強度は鉄の約2倍、コンクリートの約12倍もあり、地震の多い日本に適しています。
耐火性木は鉄よりも燃えにくく、木の断熱性能は鉄の350倍もあります。加えて、一般的に使用されている2.3mm厚の鉄骨に比べて木は100年間風雨にさらされても 表面からわずか3mm程度の劣化しかなく、木は鉄よりも遥かに劣化しにくい。
耐震性強固な土地の底面全体に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造により、高い耐震性を保つ。
地盤調査全ての土地に対して地盤調査を必ず実施し、第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、必要に応じて、その地盤の性質にあった適切な対策工事を施工。

[物件例1]

この物件は名古屋市千種区駅徒歩7分のところにある新築アパートで
単身者向けの1Kの間取りが6戸あるものです。
賃料は平均5万8千円、共益費4000円に設定しています。
これだと年間の家賃収入は62000×6×4464000円です。

Yahoo!知恵袋

[物件例2]

物件所在足立区竹の塚一丁目
戸数10戸
タイプN-STDS
交通東武スカイツリーライン 竹ノ塚駅 徒歩10分

出典:首都圏の収益物件|シノケン 2019年6月07日時までの情報

[物件例3]

立地都市部では駅から徒歩10分以内など、好立地
間取り単身世帯、DINKs(子どもを持たない夫婦)向けの間取り
入居率98パーセント(2017年6月時点)
デザイン性若者ウケの良いデザイン性に優れた物件

 参考:FISCO|シノケングループに関する企業調査レポート(2017年9月発行)

なぜシノケンにお願いしたいのか?大家さんからの口コミ

行くとびっくりで私との面談で用意していた資料が物件の提案とフルローンのスキームを
提案してもらいました。

とりあいず買付証明書を書いていきましたが。
4日以内に入金しないと物件はおさえておかないといわれ
4日目に迷った挙句手付金50万円を入金しました。
次の日曜日に融資審査の手続き書、
重要事項説明書を書き物件の購入を正式に応募しました。

Yahoo!知恵袋

シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

賃貸マンション@口コミ掲示板・評判


出典:youtube

シノケンのアパート体験者ブログ【成功例】

シノケンの成功事例はHPで成功例が出ているもの以外ではなかなか見つからないのですが、こちらのブログの記事で体験談をお話いただいている方はHPの例とは関係なくシノケンのアパート経営で成功された方と言っても差し支えはないでしょう。

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REIBOX編集部
ブログにもあるように『この立地でダメなら、最終的に自己責任で納得できる』という自分なりの投資基準を持てるかどうか?は投資で成功するために大切な指標といえます。

シノケンにお願いするメリット

  • 空室保障
  • 高入居率
  • アパートの居座りによる裁判やトラブルも未然に防ぐ
  • 高齢化対策
  • 倒産の確率が低い
  • 現物資産になる

シノケンという会社だからこそ提供できるメリットは多く、上場企業としての強みを実感できます。

空室保障

シノケンには空室保障があるので空室が発生しても家賃収入を得ることが可能です。

高入居率

シノケンのアパート経営は99%の高入居率を誇っています。入居者が居なければキャッシュフローは回らないので入居率の高さはシノケンの強みと言えます。

アパートの居座りによる裁判やトラブルも未然に防ぐ

大家業を始めると入居者が家賃を滞納し、且つ長期的に居座ってしまうトラブルに遭うこともあります。(参考:「家賃滞納者裁判で勝訴」の法律相談|弁護士ドットコム)長期化すればするほどに大家さんは赤字が続くの立退きを求めて裁判をしますが、判決が出ても立ち退かずに居座る方も。

こういった面倒な入居者を未然に受け入れないように、シノケンではサブリースシステムの一環としては入居者の募集・管理もサポートします。

シノケンはサブリースの評判が高い

シノケンハーモニーさんのサブリースシステムは、35年間の空室保証、入退去に伴うリフォーム、入居者の募集や管理など、すべて行ってくれるので大家業としてすることがほとんどなくて面倒がないので楽です。

シノケンハーモニーさんのサブリースシステムがすごいと思いました。

高齢化対策

日本では高齢者の割合が増加傾向にありますが、高齢化対策として1部屋から高齢者向けの居室コンバージョンを実施しています。また、リフォーム工事の介護保険適用や生活支援といった高齢者向けのサービスも取り組んでいます。

倒産の確率が低い

シノケンは上場している大企業なので未上場の不動産投資会社に比べて倒産の確率は低いです。

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REIBOX編集部
新築後10年間は保障する柱や建物の基礎となる躯体部分に関しては保証機構が代わりに支払ってくれるので倒産してしまっても問題ありません。

ですが、2年未満、10年未満に倒産してしまう不動産投資会社は多く、アパートを購入して2年未満に会社が倒産してしまうと購入前には分からなかった地盤の傾きや雨漏りといった施工不良を無償で保障してくれる瑕疵担保責任を受けられなくなります。

そのため、倒産する確率の低い時点でシノケンからアパートを購入するメリットは大きなものとなります。

現物資産になる

ローン完済後は現物資産として無担保の土地が手に入って建物も残ります。土地を担保に新たな投資も可能ですし家賃収入を継続して得ることもできます。また、万が一のとき資金を確保するために土地と建物を売却することもできます。

資料請求だけも可

シノケンは「まずは資料請求から」も可能。

また、シノケンに限らずできるだけ多くの不動産投資会社の資料を請求し、比較・検討することは「まずは勉強してみたい」という方の最初の一歩に最適です。

※ノウハウBOOK&WEB限定スペシャルムービーを無料プレゼント中!

不動産投資でシノケンを失敗と感じるかどうか?は目指す目的次第

繰り返しにありますが失敗かどうか?はその人が目指す目標や行う目的によって答えが異るものです。

空室リスクが多少あったとしても高い利回りが第一目標であればシノケンはマッチしませんが、利回りが低く利益が少なめであったとしても空室になりにくいという強みに魅力を感じるのであればシノケンは選択肢に入ります。

人に流されずにご自身の目的に応じてシノケンが適した投資先になるのか?を判断していきましょう。

他の不動産投資会社の評判も知りたい方へ

もしシノケンが自分の求める条件にそぐわないと感じる方は、別の選択肢としてシノケンとは別の強みを持つ他の不動産投資会社もご参考ください。

あわせて読みたい「評判の高い不動産投資会社例」

また、不動産投資が上手くいかない方の傾向を事前におさらいしたい方であれば下記ご参照ください。

不動産投資の成否を分けるのは物件以上に○○です!