この記事は、サラリーマン大家さんが上手に節税するための解説マニュアルです。 本記事では「サラリーマン大家さんが上手に節税を行うポイント」「会社にばれない」について解説します。

サラリーマン大家が節税を上手にする方法

1、「損益通算」という考え方を理解する

お給料やボーナスなどの給与収入≒給与所得は年末に確定するので、年末調整という形で納税が完了します。

サラリーマンが不動産投資を行うと賃料収入を得ます。賃料収入から借入利息や火災保険料など必要経費を引いたものが「不動産所得」です。不動産投資を始めたら、自分自身で給与収入の分と合わせて1年間の所得を計算し、確定申告後、納税することになります。

サラリーマンの「節税」は、賃料収入よりも必要経費が多くなり、不動産所得がマイナスになった場合に、プラスの給与所得から不動産所得の赤字分を差し引ける「損益通算」という仕組みにより実現します。不動産所得の赤字分だけ所得が少なくなり、最終的な納税額は年末調整時の源泉徴収額より低くなります。既に年末調整時に多く払っているため、確定申告をすることにより差額が還付され「節税」できたということになります。

2、「減価償却費」の仕組みを理解する

「減価償却(費)」とは、不動産投資開始時に掛かった物件購入費(建物代)を一定の時間軸=耐用年数で必要経費として差し引いていく仕組みです。

耐用年数22年、2200万円の投資用物件を購入した場合、必要経費として減価償却費は100万円/年を22年間計上できることになります。この分が、実際にかかった必要経費よりも多くなり、税金計算上赤字になることがあります。一方で、実際のお金の流れでは、100万円の現金支出をしていない分、現金が増えることになります。22年の減価償却期間が終われば、建物購入費が積み上がっていることになります。

3、経費として使える範囲を理解する

経費とは何か?という点を知っておく必要があります。なぜなら、経費にならない費用を経費に使えると勘違いしてしまうと、節税効果がないばかりか赤字経営となります。
そうならないために、経費としての判断基準のポイントをお伝えします。

ポイントは、「不動産事業に関係する費用でありながら、さらに証明や説明ができるものに限る」と考えてください。
具体的な経費の例をあげると、入居者募集の広告費、清掃費やリフォーム費用、ほかの大家さんとの交際費、不動産投資や経営に関する書籍費、物件を視察する際などのガソリン代や交通費などがあります。

このなかでも特に注意すべき経費は、交際費とガソリン代、交通費です。その理由として、不動産事業で要した経費か私生活での経費かという証明が難しいためです。
例えば、家族旅行のついでに物件を見に行った場合は交通費や食事代は経費となりません。

経費として計上できる範囲は自分で決めるものではなく、客観的に見て誰もが不動産事業に関係していると納得できる範囲となることを覚えておきましょう。

不動産投資をすれば節税になる、という安易な考えではなくしっかりと専門家の意見を聞きながらアパート経営を行ってください。

不動産投資に伴う代表的な経費を挙げていきます。

(1) 税金
固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代などの税金は経費になります。

(2) 保険料
不動産投資をするときには、火災保険への加入はまず必須ですし、地震保険に入る人もいるでしょう。それらの保険料は経費に計上できます。

(3) 管理会社への業務委託料
一般的に大家さんは、賃貸物件は不動産管理会社に、家賃の5%などを手数料とし、トラブルの解決や家賃の徴収などを任せているでしょう。それらの業務委託料は不動産運営に必要な経費として認められます。

(4) 司法書士や税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する、不動産の登記を司法書士に依頼する、といった場合の報酬も経費になります。

(5) 減価償却費
建物には、構造や素材により、法律で耐用年数が設定されています。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。建物の購入にかかった費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。

例えば下記のような場合、年間36.96万円ずつ減価償却できるため、実際の支出がないのに経費として計上できるのです。支出が伴わないのに帳簿上の利益を減らすことができるので、節税に効果を発揮します。

・物件・・・新築ワンルームマンション(RC造:定額法47年・償却率0.022)
・購入価格・・・2,800万円(土地建物割合:土地4 建物6
・減価償却費・・・年間36.96万円ずつ減価償却(償却できるのは建物の取得費用1,680万円に対してのみ)

(6) 修繕費
時間とともに、部屋は必ず老朽化します。部屋の機能を回復させるための費用は、修繕費として経費にできるので、部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンの交換などの費用は経費として計上しましょう。またマンションを所有しているときは、管理費として共用部分のメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これも経費にできます。

ただし、機能を向上させるための設備の費用に関しては、修繕費として一括での経費計上はできません。固定資産と同じく、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。例えば、階段の修理は修繕費になりますが、階段を新たにつけた場合は修繕費になりません。ほかにも、壁紙や床板の張替えも修繕費として計上できますが、間取りの変更などは機能向上のための費用にあたるため修繕費には含まれないので、その点は注意しましょう。

(7) ローン金利
ローンの融資を受けて物件を購入した際には、毎月決まった額の返済をしていきます。そのなかでも返済する金額の何割かは借入金の元本ではなく、金利です。融資を受けた金融機関から、年末に返済表が送られてきて、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が書いてあります。そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。また、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。

その他
物件を視察にいった場合の交通費、税金に関する本を購入した際の書籍代、不動産屋への手土産代、などは常識の範囲内で経費にできます。あまりに交通費や交際費の頻度が高い、金額が多い場合は税務署のチェックが入ります。

4、青色申告をする

個人で不動産投資をスタートすれば、最初は当然、白色申告になっているので青色申告の承認申請手続きを行わなければなりません。ただし、手続きには、〆切があります。〆切は青色申告書による申告をしようとする年の3月15日までになります。ただし、その年の1月16日以後に、新たに事業を開始したり、不動産の貸付けをしたりした場合には、その事業開始などの日(非居住者の場合には事業を国内において開始した日)から2月以内に提出する必要があります。間違ってはいけないのが、確定申告の翌年の3月ではないということ。2015年の5月に初めて不動産を買った人は、2カ月以内ですから7月までに出せばいい。ところが今までワンルームを買っていた方が青色申告をする場合には、3月15日までに出しておかないと青色申告できない。こういったことは収益物件を持つ前から実行することができます。

いずれにしても不動産投資で節税の仕組みを作るためには、税理士の相談を後回しにしないで、最初から相談するということを忘れないようにしましょう。購入前の対応で不動産投資の節税は半分以上決まってしまうということを覚えておいてください。経費の計上も重要ですが、それ以上に効果の大きい対策を取ってもらいたいと思います。

5、キャッシュを増やしながら節税をする

キャッシュを増やすには3つしかないのです。

①収入を上げる
②支出を減らす
③税金を抑える

「節税」といいながら、③にしか目がいかず、キャッシュを減らしている人が後を絶ちません。それでは本当の「節税」とはいえません。

①②を前提としたうえで、③も成り立つのが、本当の「節税」です。

会社に不動産投資の節税対策がバレないようにする方法

※この見出しに対する記事内容(下部参考)関しては
 参考URL先の「不動産投資が職場にバレないようにするには」以下をコピペしています。
 こういった具合で参考URLの該当見出し内容をコピペして貼り付けてください。

よく言われる方法ですが、確定申告の時に、住民税の納付方法について「自分で納付する」にチェックを入れる方法があります。

こうすることで、不動産所得で得た収入に対する住民税を6月、8月、10月、そして翌1月に自分で住民税を納めることになります。いわゆる“普通徴収”というやつです。こうすることで不動産投資をしていることが会社にバレないようにできるわけです。

不動産投資をすると帳簿上赤字になることって多いですよね。ただでさえ、減価償却や支払い利息など、大きな金額が経費として計上できます。

それに加えて新しい物件を買った時などは巨額の一時費用が掛かりますから、帳簿赤字なることはザラにあります。

赤字で申告した場合、先述の住民税を「自分で納付する」としてもまったく意味が無くなってしまうということはご存知でしょうか?

住民税には還付制度が無いため、所得税と違って「余分に預かって、後から返す」という発想そのものが無いようです。ですから税務署と勤務先が連携をとって“適切な金額を特別徴収する”カタチになるわけです。

勤務先からしてみれば、「アレ、なんでこの従業員の住民税はこんなに安いんだ?」となってバレてしまうという構図です。

イザとなれば「投資信託や株のつもりで手を出してしまいました。でも思ったより儲かりませんね。」などと言ってしまえば、切り抜けられると思いますが楽観的過ぎるでしょうか?

そもそも副業禁止の規定にアパート経営は当てはまらない、というケースも多々あるようです。あまり神経質になり過ぎない方が良いように思います。

危険な節税の側面も予め理解しておく

不動産投資は、損益通算や減価償却という税金の仕組みにより税金が少なくなるので、得した気分になる方が多いのですが、本当にそうなのでしょうか?

特に投資の初期段階は満室になるまで時間が掛かるので賃料収入が少なかったり、減価償却費以外にも借入利息(※)等様々な経費が多くなったりして、赤字になりやすくなります。

※通常、借入金返済は返済額が変わらない元利均等返済方式で行います。この方式は返済を始めた当初は元本部分より利息部分の割合が多くなります。利息部分は税金計算上必要経費になるため、税金が少なくなります。

空室も順調に埋まっていけば、3~5年という早い段階で損益が逆転し、黒字経営となります。

注意して欲しいことは、不動産投資で節税できているということは、不動産投資の赤字分を給与など他の収入で埋め合わせているということに過ぎないということです。

過度な節税に注意!

行き過ぎた節税対策は、税務署からのお尋ねや、税務調査など、要らぬトラブルを招く可能性もあります。もちろん、適切に経理処理していたとしても、税務調査が入ることはあります。よく「●年に一回は必ず税務調査が来る」などという俗説はありますが、実際にはケースバイケースです。しかし、常識的に見て「おかしい」と思われる節税があると、税務調査が入る可能性が高くなるのは間違いありません。

よくある話ですが、適切な税務知識が無いまま巷の「節税談義」を鵜呑みにしてしまい、不適切な経費計上をしてしまう方も多いようです。たとえば、大家さん仲間の飲み会で「●●を経費にしたけど、何も指摘がなかったし、税務調査もなかったよ」という話を真に受けて、その方法をそのまま真似した方がいました。しかし、その方にはその後にきっちりと税務調査が入り痛い目に遭ったそうです。税務署も勝ち目のないところでむやみに税務調査は行いません。逆に言えば、税務調査に入る以上、それなりに「怪しい」ところがあると判断していることもあるのでしょう。

このように、きちんとした税務知識がなく、「生兵法」で経費処理した場合、税務署からのお尋ねが来たり、税務調査が入ってしまったりするなど、要らぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるのです。ましてや、税務調査で「悪質」と認定されてしまうと、重加算税をさせられるなど、思わぬ損失を被る可能性もあります。こうなると節税どころではありません。一度、税務調査が入ると、大家さんにとっては精神的にも時間的にも負担が大きいものです。誰だって税務調査に入られるのはイヤなものです。そのようなことにならないよう、正しい税務知識を持って、正しく税金対策していただくのが大切だと思います。

重加算税に注意!

重加算税というのがあって、税務調査などで悪質な節税(脱税)が見つかった場合は4割増しで税金を払うことになります。しかし、一般的には過少申告加算税、たんなる間違いでしたという場合には、50万円までは10%、それ以上は一般的には15%増しで払います。そして、納税期限を過ぎた日数分の利息を支払います。法律上では7年分までさかのぼれますが、悪質でないなら3年分はさかのぼって過少申告加算税がかかるということですね。これでは節税どころではありません。

税理士への相談は早いにこしたことはないと思います。例えば、1月に不動産を買って、翌年の3月に初めて相談にきたらほとんど対応できません。早期発見、早期治療じゃないですけど、節税の選択肢を増やすためにも税理士に早めの相談が大事です。

指摘されやすい節税項目

税務調査でよく指摘があるのは、家族で飲食したもの、家族旅行をしたものを交際費で落とすケースです。不動産所得では、交際費はすべて落ちないのかというとそうではなくて、業者の接待であれば十分に交際費として認められます。しかし、適切に節税するのであれば、記録をきちんとつけておくことが必要です。物件視察に行った場合でも、現地できちんと見て来たという記録を残せば、仮に税務調査が入ったとしても経費として認められます。

また、家族旅行を福利厚生費で経費計上しようとする人が多いのですが、これは誤った節税です。役員や従業員が家族の場合は、福利厚生費は法人でも認められません。法人でも認められていないぐらいですから、個人事業の場合は言わずもがな、です。税務調査の格好の的になりますので、注意してください。

あくまで長期的な安定収入を得ることが第一

不動産投資は、長期間安定的に収入を得ることが大事です。そのためには、事業計画に基づき、節税に頼ることなく、確実に家賃収入が得られる投資物件を購入し、管理&運営していきましょう。

サラリーマンにとって所得税の節税と言われていることはメリットではなく、投資期間の中に発生する赤字を埋め合わせてくれる “サポート制度”だということです。
少しでも赤字を埋め合わせできるのはありがたいことなのですが、節税効果は給与など他の収入で支払うはずの税金の範囲内となり限界があります。赤字を出して節税をすることよりも、賃貸経営を黒字化して収入を安定させることに注力しましょう。節税を不動産投資の目的にしてはいけません。