この記事は不動産投資の収益シミュレーションをご自身で行うためのマニュアルです。
不動産投資物件調査を行う#REIBOXが、『不動産屋の営業トークや資料・広告の数値は参考にならない…』『お金払う投資家としてはリアルな利回りを知りたい！』という方へ向け、【 エクセルを使ったシュミレーション作り・やり方 】【シミュレーション後の動き】について解説します。
この記事を読めば、利回りのシュミレーション設計が難しくて。。。と悩んでいた方でもシミュレーション計算がわかるようになります。
『これから始める初心者だけど、真剣に不動産投資と向き合ってきたい』という方に読んでもらえると嬉しいです。
既に不動産投資経験があり、自身でシミュレーションするポイントを掴んでいる方はスルーしていただいて大丈夫です。
不動産投資の利回り計算（シミュレーション）をエクセルで試してみる
利回り計算が出来るエクセルシートは探せばいくつもありますが、ここでは「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」を使います。
IRRによる不動産投資収益計算Excelシートを活用
2013年に作られたファイルなのでエクセル内の「収益シミュレーション」のシートで計算される消費税が５％基準になっています。そのため、『うち消費税』の計算式を
【=INT(B28-(B28/1.05))】→【=INT(B28-(B28/1.10))】
にしてお使いください。
少し古めのデータですが消費税率だけ調整すれば十分に活用できますので、シミュレーションの最初の一歩としては非常に便利。
IRRとは？
IRR（Internal Rate of Return）は「内部収益率」という意味合いで、不動産投資中の売り上げ（家賃収入）と売却時の価格を考慮した指標となります。
つまり、IRRが高い＝良質な物件と考えることができます。
【参考】玉川式不動産収益試算excelシート
より最新版のエクセルデータは「玉川式不動産収益試算excelシート」と呼ばれ、エクセル開発者（玉川陽介さん）の著書である「不動産投資1年目の教科書」を購入すると特典についてきます。
不動産投資1年目の教科書
入門書におすすめ
Q＆A方式でこれから不動産投資を始める方向けのテーマを挙げて解説。不動産投資の入門書としておすすめです。
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[参考例] 収益物件の利回り計算をエクセルで算出
IRRによる不動産投資収益計算Excelシートは予め例題となる数値が記載されています。
[設定の例] ※実際はより多くの項目があります
- 物件価格：42,000,000円
- 自己資金割合：20%
- 借入金利：2%
- ローン年数：30年
- 入居率：95.5％
- 平均入居年数(年)：3.5ヶ月
- 募集にかかる平均期間：2ヶ月
- 平均募集費用(ヶ月)：3ヶ月
これらの数字をこれから自分で選ぼうとする物件の数値に置き換えて計算すると利回りが算出されます。
[計算画面の参考イメージ]
不動産営業から提示された物件とどれくらいの差が出るのか？自分が選ぼうとする物件はリターンが見込めるのか？を算出します。
| 想定空室率・稼働率 |
| 想定される空室の割合。（10戸のアパートで常に1戸空くと10％＝稼働率は90％、という計算） |
| 諸経費(維持費)率 |
| 諸経費の家賃収入に対する割合。仲介手数料・印紙・登記費用・不動産所得税・固定資産税・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・清掃費・役員報酬・エレベーター維持費等で、通常10%～20%が目安。 |
| 物件構造 |
| RC造・SRC造・鉄骨造・軽量鉄骨造・木造。 |
| 改装費 |
| 当初の改装費が必要な場合は発生します。 |
| 頭金 |
| ご自身で用意する自己資金のこと。自己資金が多いほどに融資を受けやすいですが、少なくとも融資を受けられるケースはあります。自己資金が少ないから不動産投資ができないということではありません。 |
| 借入れ金 |
| 物件購入時に借り入れる金額。年収の10倍が借り入れの目安と考えられています。 |
| 借入れ金利 |
| 固定金利型と変動金利型の２種類があります。変動金利の方が安く借りることができることもありますが半年に一度は金利の見直しが入る変動金利により収益に影響が出ることがあります。なお、金利は利用する金融機関によって異なります。 |
| 借入れ期間・ローン年数 |
| 借り入れたお金を返すまでの期間。借入期間を長くすればそれだけ毎月の返済額が減る＝手元にキャッシュが増えやすく、借入期間が短ければその逆となります。 |
より詳しく知りたい方は不動産投資の名著も参考に
さらに詳しくエクセルで計算をしたい方は玉川陽介さんが書かれたもう一つの著書である『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』もおすすめ。
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【実践】候補とする物件のローン計算収支シミュレーションをしよう
仮にいくら高い利回りの物件でもローン完済するまでは借金がある状態。無借金状態になり、且つ純粋な家賃収入や売却益が出せるのがいつになるのか？シミュレーション用エクセルシートを使って不動産ローンの完済までシミュレーションしましょう。
不動産投資は事前の収支シミュレーションで成否に大きく影響します
シミュレーションが不動産投資の成否に大きく影響します。購入後になってから気付いても遅いので、誤った数字に騙されないようご自身の目で実態のある数字を計算し、購入する価値のある物件化どうか？を確認してください。
シミュレーションは複数パターン用意しよう
シミュレーションは各項目の利率を変えて何パターンも作成しましょう。
マンションは現物物産である以上トラブル・アクシデントがつきもの。慎重になって悪いことなどありませんので事前のリスクヘッジは入念に行うべきです。
無理のない投資運用にするためにも撤退ライン・無理ができる許容範囲・不測の事態があった際のプランなど事前に明確化することが安全な投資運用に繋がります。
・変動金利が上昇した場合
・築年数の経過により諸経費率が上昇した場合
（雨漏り・シロアリ退治・外壁塗装・配管修理・エアコン修理、など）
・最悪の想定と最高の想定、中間の平均値想定、など。
物件選びは事前のシミュレーションは大事とわかってても不慣れな初心者にとっては面倒で手間がかかることも事実。最初から100点満点にできる人はいません。
そのため、小難しいことが苦手な方は一度不動産投資会社に相談してシミュレーションを作ってもらい、作ってもらったシミュレーションに対して自分として気になる点を相談して掘り下げていく方法も効率的です。
【簡単】エクセルが苦手な方はアプリや専用ソフトでも計算ができます
エクセルの扱いが苦手な方は以下のソフト・アプリを活用してシミュレーションも可能です。
A,アセットランクシミュレーター
IDを取得すれば無料で活用できるExcel不要のクラウド型シミュレーションソフトのアセットランクシミュレーター。利用者の52.5%が現役大家さんであり、スマホやタブレットでも利用できるので重宝します。
B,不動産投資連合隊
不動産投資家では有名な不動産投資連合でも無料で使えるシミュレーションソフトが提供されています。
C,不動産投資のシミュレーションができるアプリ
| 1 | 不動産投資!利回り収益計算ツール |
| URL | https://itunes.apple.com/jp/app/不動産投資-利回り収益計算ツール/ |
| 2 | 不動産投資連合体 アプリ版(※) |
| URL | https://itunes.apple.com/jp/app/不動産投資連合隊/ |
| 3 | 検証効率ＵＰ！不動産収支計算機 |
| URL | https://itunes.apple.com/jp/app/検証効率up-不動産収支計算機/ |
(※)管理シミュレーション、iOSデバイス向けApp Storeでのみ利用可能
物件が目標の収支シミュレーションになったら融資先を開拓しよう
シミュレーションで数字も確認できて「実際に物件を決めたい！」となったら必要なのは融資先。
不動産投資会社から提案された物件の場合
不動産投資会社から提供された物件であれば、提携先金融機関に強力なコネクションを持っていることも有りますので金利で有利になる金融機関が相談できないか？確認してください。
一から自分で探し当てた物件の場合
日本政策金融公庫や三井住友・みずほ・りそなの大手銀行（三菱東京UFJは不動産投資ローンに消極的なので除外）、各地方銀行（東京スター銀行、関西アーバン銀行、千葉銀行、横浜銀行、みなと銀行、静岡銀行、武蔵野銀行、常陽銀行、北海道銀行）、信託銀行（三井住友信託銀行、SMBC信託銀行、みずほ信託銀行、オリックス銀行）、その他の金融機関やノンバンクへ融資相談を持ちかけていきましょう。
不動産投資は事前の収支計算が重要/まとめ
不動産投資は投資は博打ではありません。事前の情報収集やシミュレーションを元に、成功率を高めることができる計算できる投資です。少しでも無理のない資産を作るためにも、必ず事前のシミュレーションを行ってください。