家賃収入だけの生活はホントに実現できるのか?

本記事では大家さんになって家賃収入での生活を目指す方に向け、「家賃収入を得る仕組み」「安定した利益を上げるために欠かせないポイント・物件選び」をお伝えします。

不動産投資では家賃収入だけで本当に暮らせる?

家賃収入で暮らすことは可能【事例付き】

【1】東京都出身の「束田光陽」さん
大学卒業後、大手化学メーカーに就職。初めて投資用不動産を購入したのが2003年の26歳。その後、2年間で総資産が5000万円を超え、30代前半になると総資産が2億円を超え。『20代・自己資金300万円 サラリーマン大家さん成功の法則』、『家賃収入が月収を超える! 』『不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール』などの執筆も手掛ける。
参考:束田さんのブログ
【2】2004年に不動産投資を始めて、今では月100万円越えの家賃収入を得ている「レフティー」さん
最初に購入したのが約400万円の小さなマンション。その後、アパート一棟を所有されたり、徐々にメディア取材の機会が増えたり(BIGtomorrow、週刊SPA!、など)と躍進。【2018 9/1】現在、不動産の手取月収が1,260,700にまで拡大中。
参考:レフティーさんのブログ
【3】元ギャルのOL大家さんこと「奈湖ともこ」さん
高校中退後、非正規社員として企業に従事。属性としては決して高属性とは言えない状況から不動産投資を開始。不動産投資に関する多くのセミナーへの参加、関連書籍を読み尽くし、最初の物件として神奈川県横浜市にある1ルームのアパートからスタート。いまでは一棟買い物件はもちろん、多くのインタービューをうける有名大家さんに。
参考:奈湖ともこさんのブログ

サラリーマンにこそ不動産投資にピッタリ

ご紹介した3名も元はサラリーマン(奈湖ともこさんは非正規社員)ですが、サラリーマン(会社員)は『=金融機関に対する信用力が高い』為に、不動産投資を始めやすい環境にあります。会社員の高い信用力があれば銀行からの融資がおりやすく、土地や資産を保有していなくとも家賃収入を得るための不動産物件の購入資金を調達しやすいので不動産投資が始めやすいのです。

本業以外の収入源を得たい、それこそ本業並かそれ以上の収入を目指す・それだけで暮らせるレベルを目指す方にとって、不動産投資はピッタリといえます。

不動産投資における家賃収入の仕組み

家賃収入を得る仕組みはマンションやアパートなどの不動産物件を購入し、それを第三者に貸す(賃貸)ことで毎月賃料収入を得ることを指します。

家賃収入を得るための物件購入は、自己資金もしくは金融機関から融資を受けてローンを組むいずれかとなるが、一般的には金融機関から融資を受けることが多い。

融資を受けることができる故に、自己資金の何倍もの投資ができるため、収入や貯金が少ない人でも不動産投資により家賃収入を得る仕組みを作ることができます。

仕組み

厳密には毎月の賃料から物件購入時のローン返済費・部屋の管理運営費などの諸費用を引いた金額が実際に手元に入ってくる家賃収入となります。

物件の入居者募集や建物の管理運営などは、基本的には管理運営会社に任せることが多いので物件オーナーであるアナタ自身が行う実務はほぼありません。

家賃収入のみで生活できないパターン

家賃収益の合計額が少ないと家賃収入自体は得ることができてもそれだけで生活ができません。単純計算ですがワンルーム一部屋だけで仮に該当の家賃が10万円の場合、諸経費を差っ引くと手元に入るのは数万円、これでは生活は厳しいと言えます。

家賃収入のみで生活できるパターン

ワンルームを複数部屋所有する・一棟買いして入居者を多く集める、などにより家賃収入の合計額がご自身の生活水準規模を上回れば家賃収入のみでの生活が可能です。

また、黒字経営を継続することで金融機関からの信用が高まるので次なる物件購入時の融資が受けやすくなりますので、融資→次なる物件を手に入れる→入居者増やして収益アップ→融資→次なる物件を手に入れる→入居者増やして収益アップ、の繰り返しで大家さんとして家賃収入で生活できる流れを作ります。

おすすめ不動産物件の選び方|5つのポイント

1.できるだけ安く物件を購入

売り出し当初は販売主が多くの利益を得ようと必要以上に高い値付けした物件。しかし、数カ月たっても反響が全くないと値付けが高すぎることに気づき、不動産売買の仲介会社は販売主の気が変わって売り止めになることを避けるため、値下げをして仲介契約の延長を図ろうとします。

仲介会社と仲良くなっておけば、そのタイミングで該当物件を値引き交渉して安く購入できる可能性があります。

2.汚い物件

リフォームを前提に、敢えて見向きもされない汚い物件・入居率の悪い物件を手に入れてリフォーム後に優良物件に生まれ変わらせる方法もあります。初心者向けというよりは、こ慣れた経験者向けのため決して楽とは言えませんが、リフォーム費用を算出し、それをうわまわるリターンを計算できるなら成り立ちます。

・3.需要(空室リスクを避ける)と魅力のある東京圏の物件

地方と比べ人口の多い東京圏は空室リスクを下げるプラス要因となります。利回りだけ良くても入居者がいないと家賃収入は成立しません。空室の出ない場所選びは物件選びで欠かすことはできません。

4.任意売却物件

ローンや税金などの支払いが難しくなった物件オーナーが債務を返済する目的で売る任意売却物件。オーナーが破産・破産直前などの状況になり任意売却になった物件は安く購入できる可能性があります。(任意売却物件は自分の手元にお金が残るわけではないため、物件のオーナー自身が高く売ることに興味がないことがある。)

売買契約の内容とは別に物件オーナーにメリットのある付帯条件を示すことで売買がスムーズに進みやすいことがあります。

5.相続物件

相続時の遺産争いが原因で揉めてしまうときは、トラブルを早期に収束させるために早めに相続不動産物件を売却して生産したいと考える方も少なくありません。値段よりもスピードが重視されるために指値(売買を委託する時に値段を自分で指定すること。)が通りやすい可能性があります。

6.空室期間が短いワンルーム

ワンルームはファミリータイプのマンションに比べて空室期間が短いという特徴があります。空室期間が短くなれば、それだけ無収入期間が短くなります。ファミリータイプがNGということでは在りませんが、特にこれから不動産投資を始める方であればより計算しやすいワンルームタイプから始めるのがおすすめです。

不動産物件選びにおける注意点

家賃の額に関係なくかかる経費

賃料が低過ぎると家賃収入が低いだけでなく「家賃の額に関係なくかかる経費」により、大きなマイナスになる危険があります。

例えば退去後の原状回復費は家賃の大小でなく部屋の広さで決まります。ほかにも、入居者を集めるための広告費も家賃の大小に比例しません。部屋に設置するエアコンの値段も家賃の大小ではなく部屋の広さで決まります。そのため、家賃の低すぎた場合、家賃の額に関係なくかかる経費がかさむと利益が大きく損なわれることがあります。

周囲の特定の環境に依存しすぎない

周りに大手企業や大学があると、そこで働く・通うために最寄りで暮らしたい人がいると考え、物件選定時の基準に設けやすいものですが、企業や大学が急に移転してしまったらその前提が覆されます。

特定の環境要因に依存し過ぎず、交通の便がいい・環境面や生活面で一人暮らし需要がなくならない、といった根本的な条件の良し悪しから物件を選ぶ必要があります。


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家賃収入で損をしないためのテーマ

税金対策

家賃収入に対する税金は、家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対してかかります。そのため、必要経費(※)を欠かすことなく計上すれば所得を圧縮して所得税額を節税することもできます。

(※)管理費・修繕積立金、集金代行手数料、修繕費、固定資産税など。

家賃下落を抑える対策

建物の築年数が増えれば、それだけ家賃引き下げに作用しやすいものです。物件のメンテナンス・住みやすさ維持対策・リノベーションなどはもちろん、退去者を出さないためにどうするか?を考えるのもオーナーの大事な仕事の一つ。他にも入居条件の緩和(敷金を下げる・ペット可にする、など)も家賃下落対策となります。

サブリースの活用

サブリース(一括借り上げ)は、オーナーが購入した物件をサブリース会社に貸し出し、サブリース会社から毎月一定の決まった額を支払ってもらう方法です。

サブリース会社が入居者を集め、集金も行うため、その分の手数料を払う必要はありますが、大家さんであるオーナーさんがかかわる実務が大きく減ります、仮に入居率が低い場合でも急な収入の落ち込みリスクを回避することができます。

家賃滞納リスクへの対策

入居者からの家賃滞納により家賃回収をし損ねてしまわないように、保証人や保証会社を活用しましょう。入居者本人が急な支払い能力がなくなった際でも、家賃収入を確実に回収できる対策を事前に行っておきましょう。

管理会社を上手に活用

管理会社に管理を委託する場合、毎月管理料として家賃収入の数%を管理会社に支払う必要があるので家賃収入が目減りしてしまうと心配される方もいます。ですが、自分で家賃の取り立てやクレーム対応、物件周りの環境整備を行うこと(負担と経費)を考えたら管理会社に委託し、自分は手離れ良く不動産投資を行った方が賢明です。自分が手離れ良い状態でいれ次の物件選定や別のことに時間を費やすことができるようになります。

まとめ

不動産投資を通じて家賃収入だけで生計を成り立たせることは可能です。リスクを最小限にするためにもまずは少額から始め、勉強と経験値を重ねつつ徐々に規模の拡大を進め、家賃収入だけで生計を成り立たせることができるように進めていきましょう。


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