キャッシュフローが出る物件の選び方・考え方の解説となります。
不動産投資においてキャッシュフローが出る物件を選ぶのは必須事項。ですが、キャッシュフローが出るというだけでは不動産投資としては不十分です。
そこで本記事では「不動産投資におけるキャッシュフローが出る物件の考え方」「キャッシュフローとは別に抑えておきたい指標」について解説します。
キャッシュフローが出る物件は当然重要。
しかし、最重要指標は「利益の大小」。
「キャッシュフローが出る物件だから良い」という指標だけでは判断しないこと。
＼続けて詳しく解説／
キャッシュフローが出る物件だけでは不十分な理由
不動産投資においてキャッシュフローが出る物件であることは重要ですが、キャッシュフローがあればすべて良いというわけではありません。
最重要指標はキャッシュフローより利益
不動産投資における最重要指標は『利益の大小』です。
キャッシュフローがあるからといって利益が大きいとは限りません。そのため、キャッシュフローが出る物件だからと言って即決するのは危険です。
不動産投資は中長期的な投資となりますので、中長期目線で最終的にどれくらいのリターンを得たいのか？出口戦略を加味した上で、ご自身の目的に合った物件を選ぶことが重要です。
＼ 例題 ／
赤字ナシ
- 毎月キャッシュフローは出る。（月1000円×12ヶ月＝12,000円/年）
- 20年間運営（20×12,000＝240,000）
赤字アリ２
- 初期費用が多くスタートから２年は赤字続き。（月-10,000×12ヶ月×2年＝-240,000）
- しかし、残り18年はキャッシュフローを実現（月10,000×12ヶ月×18年＝2,160,000)
20年間運営（2,160,000-240,000＝1,920,000）
赤字アリ２
- 初期費用が多くスタートから２年は赤字続き。（月-10,000×12ヶ月×2年＝-240,000）
- しかし、現金払いだったので借り入れは無し。
- 残り18年はまるまる利益となり高いキャッシュフローを実現（月100,000×12ヶ月×18年＝21,600,000)
20年間運営（21,600,000-240,000＝21,360,000）
※「キャッシュフローは重要だが最重要ではない」ということをわかりやすく伝えるため計算をわかりやすくるために数字は極端にしています。
最終目標に対して達成できる計画があるなら、一時的にキャッシュフローが赤字であっても大きい問題とはなりません。
初心者はキャッシュフローを最重要指標に
「最重要指標はキャッシュフローより利益」とは書きましたが、不動産投資初心者の方が最初からそこまでの投資シミュレーションを行うのは決して簡単なことではありません。
初心者の場合は「無駄な借金をしない」「仮に少なくとも利益が出る」を最重要と考え、初めての物件はキャッシュフローを最重要項目としてください。
なお、「初心者でもキャッシュフローに加え利益も加味して不動産投資を行いたい！」という場合は後述する「初心者が利益とキャッシュフローを踏まえた不動産投資をする」をご参照ください。
キャッシュフローとは？
不動産投資のキャッシュフロー＝家賃-経費-返済
※厳密には上記計算式に加え、「税金」を差し引くのが正解ですが（税引き後キャッシュフロー）、税率は個々人によって異なるため本記事時では税金を抜かした計算で表示しています。
キャッシュフローが重要視される理由
1.返済
融資を元に投資を行うことが多いサラリーマン投資家の不動産投資では、返済が滞らないようキャッシュフローの出る賃貸経営が必須条件です。
2.規模拡大を早めることが可能
不動産投資は手元に使えるキャッシュが豊富なほど事業展開を早めることができます（＝家賃収入を増やすことができる）
自己資金が豊富にあればキャッシュフロー関係なく買い増しして規模の拡大を早めることができますが現実的ではありません。少しでも多くのキャッシュフローをねん出することで次の物件を購入するまでの「時間」に差が出てきてしまいます。
見せかけのキャッシュフローに騙されないように
キャッシュフローの計算式からもわかるように「返済額」が大きく影響します。
つまり、極端な言い方をすればキャッシュフローは借入比率や返済期間次第でいくらでも“大きく見せることができる”のです。
例えば返済期間を延ばすことで返済額は下がります。返済額が下がればキャッシュフローは大きく見えますが、実際は利益を先食いしているだけで「見せかけのキャッシュフロー」を増やしただけ。更に言えば、返済期間を延ばしている＝利息を無駄に払っているとも言えます。
仮に営業マンから「キャッシュフローが出る物件です」と話されたとしても鵜呑みにすることなく返済期間や借入比率なども踏まえた上で検討してください。
初心者が利益とキャッシュフローを踏まえた不動産投資をする
初めての不動産投資でもキャッシュフローと利益を両立させるならGA technologies社が提供するRENOSYによる不動産投資で物件を探すのが効率が良いです。
キャッシュフローと利益を踏まえた物件探しは経験の少ない不動産投資家にとって決して簡単なことではありません。RENOSYなら物件の過去のデータを活用して資産性の高い中古マンション物件を提案してくれるため、不動産投資をこれから始める方にとって重宝するツールとなります。