不動産投資での成功は入居率の高さにかかっている

大枠の意味合いは理解出来ていても「そもそも入居率が下がる原因や上げる方法は?」と聞かれると迷うもの。

そこで本記事では「不動産投資で入居率が重要な理由」「入居率が上下する理由」についてお伝えします。

本記事をお読みいただければ入居率の扱いを理解した上で不動産投資業者や物件選びの際に誤った数値に踊らされることなく正確な判断が出来るようになります。

先に結論!

入居率によって不動産投資運用に影響する
入居率高い → 家賃収入も返済も順調
入居率が低い → 家賃収入が減り返済も困難
入居率の高い物件づくり・エリア選定が重要

不動産投資で入居率が重要な理由

入居率による影響
入居率が悪いと不動産投資は安定しない

不動産投資において物件の入居率が低下すると家賃収入が減少します。

融資を受けながら不動産投資を行っていた場合、入居率が減ると家賃収入から返済対応をする際に返済原資が減少するため返済計画に影響する、もしくは返済自体が出来ずに赤字物件になってしまうリスクがあります。

【参考】現在の空室率

地域空室率
東京13.03%
神奈川 16.54%
埼玉16.16%
千葉 16.81%
静岡 23.63%
愛知 14.94%
京都 12.73%
大阪8.98%
兵庫12.67%
福岡10.18%

出典: 株式会社タス「賃貸住宅市場レポート 首都圏版 関西圏・中京圏・福岡県版 2019年9月」(PDF)

2019年9月時点での空室率は上記の通り。

入居率として考えると各地域の平均は東京86.97%、神奈川83.46%、埼玉83.84%といった計算になります。一見すると高い水準のように見えますが入居率を=家賃収入やローン返済額として考えたらどうでしょう?

想定の8割前後の家賃収入、想定の8割しかローン返済ができない(残り2割は自己負担・赤字)、とも言えます。

言い換えれば入居率をシビアに確認しなければ資金面において不動産投資に大きな負担が発生する原因となります。そのため、不動産投資を順調に続けるためにも高い入居率を維持できる物件・エリアを選定する必要があります。

avatar
REIBOX編集部
続けて下記より入居率が下がる原因入居率アップ対策についても解説します。入居率を慎重に考えたい方はしっかり読み進めてください。

入居率が下がる原因

新規の住宅供給が賃貸需要を上回る

相続税対策を目的とした新築の住宅供給が賃貸需要以上のペースで行われるため、入居者よりも物件の供給量が増えてしまいライバルが乱立するために入居率が下がります。

相続税対策で不動産投資が行われる理由

同じ資産1億円でも現金で保有するか、土地・建物として保有するかで相続税の評価額が大きく変わります。土地と建物を5000万円ずつに分けて購入した場合、おおよその計算になりますが現金は評価額1億円土地・建物は評価額5160万円となり約半分の評価額となります。(それだけ節税が効くので不動産物件が市場に増えてしまう)

設定した家賃が相場よりも高い

物件を購入したエリアの家賃相場と比べ、地震が設定している家賃が高いと入居されにくくなるために入居率が下がります。(同じような立地条件、設備、築年数であれば入居者は家賃が安いほうを選びます。)

物件が汚い・古い

物件が汚い・古いと部屋・建物の印象が悪くなるため、入居者に選んでもらえません。住宅は第一印象が特に重要とされており、内覧時に良い印象を与えなければ家賃を安く設定しても選んでもらえません。

\ワンポイント/

賃貸需要に比べて物件数が多いか少ないか?相場と比べて値段・見栄えが良いか悪いか?が入居率に影響します。物件選定時は地域の人口や物件相場から入居率の見込みを判断する必要があります。

不動産投資で入居率を上げる方法

入居率を上げる方法は【業者に委託する場合】【DIYの場合】【業者・DIY関係なく行う場合】で異なります。

業者に委託する場合

客付けの上手な会社に依頼

入居率を高く維持し続ける不動産投資を行うには客付けの上手な会社に依頼しましょう。積極的な取り組みやオーナーへの情報提供をこまめにしてくれる不動産会社はその傾向にあります。

ワンポイント

多くの場合、購入した物件は不動産投資会社に管理を委託することになります。ですが、管理会社によっては入居率を維持するための取り組みが消極的なところもありますのでご注意ください。

業者づきあい

不動産業者も人間です。関係性が良好だと入居率対策への頑張りにも影響します。連絡をこまめに取る、小さなことでクレームを入れないといった基本的なマナーを守るだけでも十分ですので業者づきあいは大切にしましょう。

ワンポイント

利益が確保できていることが前提ですが「家賃の数千円台の値引きは営業マンの裁量に任せると」いった配慮も重要。相手にも一定の裁量があれば動きやすいので良い意味でひいきにしてくれます。

DIYの場合

人気のある間取りや設備にする

入居率の高い物件は人気のある間取りや設備の有無が影響します。物件を選ぶ地域の需要を考慮してニーズに合わせたリフォームやリノベーションも検討してください。

ワンポイント

安心して暮らせる住環境として女性の需要が高い地域ではオートロック機能や防犯カメラ設備が充実していると選ばれやすいです。また、日用品の購入時はネットを利用することが多い単身世帯の需要が高い地域では宅配ボックスが設置されている物件を選ぶと入居率を上げられます。他にも追い炊きや浴室乾燥機、24時間ゴミ捨て可能といった設備も人気物件の特徴です。

入居者サービスの追加

他と差別化を図るために「Wi-FI」や「TVモニターフォン付きインターフォン」「家具家電を備え付ける」など他の物件には無い独自の入居者サービスを追加することも検討してください。

ワンポイント

入居者にとって負担の大きい初期費用の「敷金・礼金ゼロ」「フリーレント期間を設置」といったサービスも入居率アップに効果的です。

業者・DIY関係なく行う場合

利便性の高い物件を選ぶ

利便性の高さは入居率に大きく影響します。特に交通面では駅から徒歩5分以内、最寄り駅が主要な駅、という場合は入居率を高い推移で維持できます。

ワンポイント

近くにコンビニやスーパーがある、病院が近いといった周辺にある設備も入居者が注目して選ぶポイント。

詳しくは「家賃収入で失敗する人の事例から見る、事前に抑えるべき8つの対策」もあわせてご参照ください。

相場を踏まえた適切な家賃設定

家賃設定を高くすればその分、賃貸収入は増えますが周辺の家賃相場よりも高ければ入居率に影響を及ぼすので、周辺相場を確認して適切な家賃設定にする必要があります。

ワンポイント

相場の確認については【HOME’S】【SUUMO】【アットホーム】などの物件ポータルサイトが参考になります。複数のサイトで確認して共通する相場観を割り出しましょう。

リフォーム

汚い部屋・古い部屋は入居率を上げるためにもリフォームにとって清潔感を出してください。特に台所、お風呂、トイレが汚れていると入居者から選ばれません。

ワンポイント

共用部・専用部を清潔に保つことを意識している管理会社かどうか?も入居率に影響します。ワックスをかけてフローリングを磨く、明るい照明を設置して清潔感を演出、なども重要です。

入居率と空室率の計算方法を理解しよう

入居率の計算方法

入居率は「入居部屋数÷全体の部屋数×100」で求めることができます。

事前の入居率の確認は必須

物件を選ぶ指標となる利回り(表面利回り)は入居者が満室で入っていることを仮定して算出しているため、もし入居率が100%から80%になってしまうと想定していた家賃収入は大きく下回ります。利回りだけで物件を選ぶことなく入居率は事前に確認しておきましょう。

空室率の計算方法

戸数ベースの場合

(例)全部で21戸、空室が4戸の場合の計算方法。

  • 4室÷21室=19%(空室率)

床面積ベースの場合

(例)100㎡の部屋と50㎡の部屋の場合の計算方法。

  • 250㎡÷1200㎡=21%(空室率)

賃料ベースの場合

(例)4棟(全24部屋)のうち最上階の賃料が12万円、その他の部屋が10万円。10万円の部屋の空室が4部屋だった場合の計算方法。

  • 40万円(空室の賃料)÷256万円(満室時の賃料)=16%(空室率)

入居率や空室の計算方法は管理会社により異なるので注意!

入居率は管理会社が公表している場合でも、1ヶ月間の空室が続いた部屋・入居者が退去してから1ヶ月経過してから空室とカウント・1年間で入居率が高い時期の数値を表示、など管理会社によって様々。

入居や空室の定義が異なると家賃収入に影響します。必ず事前に各社の空室カウントの定義を確認しておきましょう。

avatar
REIBOX編集部
空室の定義はかなり重要だとお考え下さい。そのため、必ず事前に「御社の言う入居率はどういった計算で算出されてますか?」と確認を取ってください。

入居率の高い不動産投資会社は?

グローバル・リンク・マネジメント

渋谷をはじめ都内各所で開催!年金対策ならグローバルリンクマネジメント

\都内各所で開催中/

→ 不動産投資セミナー(無料)のスケジュールはこちら

※平日でも休日でもご希望の日程で参加が可能です。

高い入居率!

現在の入居率は99.67%(2019年2月現在)、5年連続で99%超えを達成している東証1部上場のグローバル・リンク・マネジメント。不動産の開発・販売だけでなく賃貸管理までワンストップで提供。開発は賃貸需要の高い東京23区・川崎駅から徒歩10分圏内のみに厳選。

融資に強い!

取引実績が豊富でブランド力もあるので提携・取引金融機関は業界トップクラスの19行。不動産投資に有利な条件で融資を受けられることも強み。また、賃料の契約更新については通常2年のところ、国内唯一の7年更新なので空室リスクに強い安定した家賃収入を形成できます。

avatar
REIBOX編集部
2017年の実績では約84.44%が紹介・リピート購入。不動産投資家(サラリーマン大家さん)から高い満足度を得ています。

日本財託

日本財託のセミナー
業界老舗の日本財託による不動産投資セミナー

\西新宿で開催中/

→ 不動産投資セミナー(無料)のスケジュールはこちら

※開催頻度が少ないので注意!

高い入居率!

現在の入居率は99.63%(2019年9月末現在)を誇る日本財託。オーナー数(不動産投資家)も1日1人以上のペースで増えており2019年9月末時点で8,019名の実績があります。

金額を抑えた不動産投資が可能

中古ワンルームマンションに特化して東京23区を中心に展開。仲介手数料0円や建物の管理は月額3,000円で全て任せることが可能。初期費用・ランニングコストを抑えることができるので不動産投資が始めやすいです。

avatar
REIBOX編集部
お約束として「納得いくまで要望を聞く」「無理なプランは提案しない」「リスクもしっかり説明する」「強引な営業、しつこい電話セールスは一切しない」といった顧客を第一に考えたスタンスなので安心して相談ができます。