マンション投資には確かにデメリットがあります。(投資全般に言える事ですけどね。)

ですが、それ以上に注視すべきはマンション投資を行うことで起こりうるリスク面。

リスクの許容範囲は個々人によって判断が異なるからこそ「自分にとってのリスクとなりうるのか?」を理解しなければいけません。

そこで本記事では「マンション投資におけるデメリットとリスク」について解説します。

前提として 【必ずお読みください】

デメリットとリスクは「別」の話になります。(混同している方が多いのでご注意くださいね。)

デメリット:短所、欠点
リスク:危険

本記事ではデメリットは他の投資と比べた時の短所・欠点リスクはリスクの許容範囲が人それぞれ異なるので可能性として解説しています。

マンション投資のデメリット

  1. 年齢に影響する
  2. 初期費用がかかる
  3. 一人でやるには時間がかかる
  4. 流動性が低い
  5. 投資をはじめるまでに手間がかかる
  6. 利回り
  7. 専門用語の理解
  8. 確定申告

他の金融商品と比べた時に感じやすいデメリット。

1.年齢に影響する

不動産投資は年齢制限なく始めることはできますが若いうちから取り組んだ方が有利。何故なら不動産投資は長期的に取り組む資産運用のため若い人の方が長期の融資を組みやすいからです。(高齢者が20~30年の融資を組むのは難しい。)

長期の融資が組めるとその分、一回当たりの返済額が少なくなるので家賃収入から差し引いたキャッシュフローが安定しやすいです。

補足

キャッシュフローは家賃収入から管理費(※)やローン返済額を引いた差額のことを指します。融資期間が短いと、その分毎回の返済負担が苦しくなります。

(※)清掃費や設備の点検・修繕費用、管理会社への支払いなど。

avatar
REIBOX編集部
何歳からでも始められることは事実ですが、年齢によって条件が同じとはなりません。

2.初期費用がかかる(金銭的な負担)

他の金融商品なら数万円から始めることができるものもありますが、不動産投資は安くても数百万円から始めます。

融資があるので自分の用意する金額はより抑えることは可能ですが、他の金融商品と比べれば初期に用意する金額が大きいです。

avatar
REIBOX編集部
一棟マンションを購入するならさらに大きな初期費用がかかります。融資が厳しくなってきた昨今、余程手持ちの金額が無い限りワンルームから始めた方が金銭的負担やリスクを抑えることができます。

3.一人でやるには時間がかかる(実務的な負担)

マンション運用は集客・修繕・退去後の再募集・集金・滞納対応・急なトラブル時の対応、など多岐にわたります。一人でやるには時間的な拘束が大きな負担となります。

4.流動性が低い

流動性が低い=資産を現金化できる可能性・売買のしやすさが少ない。(即金性が無い)

不動産物件は急にまとまったお金が必要になっても直ぐには売却はできません。

5.投資をはじめるまでに手間がかかる

他の金融商品と比べて開始までに時間と手間がかかります。

(例)他の金融商品との比較

【株式の場合】
証券口座開設(手続きに数日かかる)→スタート

【不動産物件の場合】
収益不動産を選ぶ→融資を取り付ける→売買契約の締結→入居者募集→内装工事の手配→実務を任せる管理会社選定→スタート

6.利回り

マンション投資の利回りは4~5%程なので株やFXと比べると大きなリターンが見込めません。短期間でハイリターンを求めるタイプの投資ではありません。

7.専門用語の理解

利回り一つとっても表面利回りと実質利回りで違いますし、キャッシュフロー、瑕疵担保責任、イールドギャップなど、業界特有の専門用語が多いので言葉や概念の理解に多少手間取ることがあります。

8.確定申告

家賃収入による所得税を自分で計算して確定申告するため、やり方を覚える・申告する手間がかかります。

マンション投資のリスク

  1. マンションの老朽化と修繕費の発生
  2. 人口減少
  3. 空室・滞納によるローン返済(債務)へのリスク
  4. 家賃変動
  5. 金利変動
  6. 管理会社の倒産
  7. 天災リスク

ご自身で許容できるリスク範囲を設定しましょう。

1.マンションの老朽化と修繕費の発生

ワンルームマンションの寿命は木造アパートで法定年数22年、鉄筋コンクリート造マンションで法定年数47年です。建物が老朽化すると資産価値が下がるため(売却価格も資産価値も下がる)定期的な修繕が必要です。

なお、物件購入前は修繕積立金が積み立てられているか?を必ず確認しましょう。

avatar
REIBOX編集部
マンションは建物が古くなることによって入居者が減ります。(入居の需要が下がる)

仮に周辺環境が良くても住みたいと思ってもらえる空間でなければ入居者は選んでくれませんので、定期的なメンテナンスは必要です。

なお、定期的なメンテナンスを行うことで寿命は90年持つとされています。

2.人口減少

日本の人口は減少傾向、つまり賃貸利用者の母数(市場規模)が減少しています。どの地域でも入居者を見込めるわけではないので、賃貸需要の有るエリアを選ぶことが一番に成否を分けます。

地方よりも都心で不動産投資を

大学の移転に伴う学生の増加、留学生の増加などを理由に東京は2025年まで人口(特に単身者)の増加が見込まれていますので、それだけ賃貸需要の増加も期待できます。( 参考:平成27年国勢調査 )特に東京23区内、駅徒歩7分圏内を基準にしたエリア選定がおすすめ。

avatar
REIBOX編集部
地方が必ずしも投資対象にならないわけではありませんが、東京に絞った方が空室になりにくいです。
これからの不動産投資市場についてもっと詳しく

3.空室・滞納によるローン返済(債務)へのリスク

空室や滞納が発生すると、その分の家賃収入が途絶えます。ローンは家賃収入から毎月返済していくことが多いので家賃収入が長期に途絶えると赤字続きになるので不動産投資そのものが継続できなくなります。

avatar
REIBOX編集部
家賃滞納は対応が遅れた分だけ回収できる確率も下がるので即時対応しましょう。滞納の督促を任せている管理会社にもこまめに連絡を入れてください。

4.家賃変動

年月を重ねるごとに物件の家賃は下がるため家賃収益も下がります。他にも、学校や商業施設が移転することで地域自体の価値が下落・需要に対して供給過多になる、などでも家賃変動に影響するため事前に周辺環境の下調べは欠かせません。

5.金利変動

変動金利で不動産投資ローンを受けると途中で金利が変動してローン返済負担が増える可能性があります。

6.管理会社の倒産

物件を管理する管理会社が倒産すると賃料送金が停止してしまうこともあります。

7.天災リスク(地震・火災)

地震によるの倒壊、火災による全焼はマンションそのものが無くなる可能性があります。保険に加入はできますが全額保証されるわけではありません。

アパート経営の不動産投資は注意

特に木造アパートは延焼被害によって1戸だけでなく周りにも影響が出るリスクがあります。

avatar
REIBOX編集部
なお、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことで地震対策にもなります。

参考:Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 – 国土交通省

不動産投資はやめとけ!と言われますが

不動産投資の相談をすると「やめたほうがいい」と言われることもありますが、多少過敏になり過ぎている方もいます。

無理な投資になりそうならやめた方が良いですが、自分にとって許容できる範囲のリスクで収まるなら資産形成の一環として選択肢に入れることに間違いはありません。

avatar
REIBOX編集部
そもそも不動産投資(マンション投資)に限らず、投資全般それぞれデメリットやリスクがあるものです。

まとめ

投資は自己責任。「○○さんが勧めてくれたから~、」「流行っているから~、」「なんとなく稼げそうだから~、」といった考えでは取り組まない方が良いです。

あくまでご自身の資産形成にとって必要、且つご自身でリスクを許容できる範疇であった際に選択肢として検討してみてください。

マンション投資の失敗を避けたい方へ【関連記事】

投資マンション購入前に理解しておきたいポイント