リスク管理とは? ※先に必ずお読みください。

これから起きるであろう危険(リスク)に対して、あらかじめ対応しておこうという未然に対策しておくべき手法。

不動産投資は最終的には大家であるご自身が責任を負うため、未然に可能な限りのリスクヘッジを行い安全な不動産投資運用を心がけてください。

不動産投資のリスク管理

不動産投資におけるリスク管理

1.物件を所有するリスク

  • 金利変動|ローン返済に影響
  • 物価下落
  • 借り入れ|ローン返済に影響

2.市場リスク

  • 不動産投資市場の今後|家賃収入に影響
  • 人口減少|家賃収入に影響

3.運用リスク

  • 空室|家賃収入に影響
  • 滞納|家賃収入に影響
  • 修繕|家賃収入とローン返済に影響
  • 家賃下落|家賃収入に影響
  • 災害|家賃収入とローン返済に影響
  • 管理会社の倒産|家賃収入に影響

以上が不動産投資におけるリスク管理の対象となる項目。

不動産投資に限らず投資全般としてリスクを完全に0にすることはできません。

そのため、いかにして事前にリスクの影響度を下げる対策を行うか?が不動産投資の安全性・成功率に影響します。

リスクに対する対策

金利変動

不動産業者の提携金融機関の数を事前に調べてください。提携先金融機関が多いほど金利を少しでも下げることができる金融機関に繋がる可能性が上がります。

現在の日本は史上空前の低金利ですが、いつ金利政策が変わるかは誰にも予測することはできません。不動産投資会社に提携先以外にも自分でも定期的に金融機関を回り、少しでも低金利になる金融機関を探しておきましょう

物件価格の下落

立地の良し悪しが物件価格の下落に影響します。長期に渡って賃貸需要の有る地域(東京23区内)」「駅から徒歩7分以内(最長10分以内)」「ターミナル駅まで近い(直通が理想)」は押さえましょう。

また、物件自体の構造として「オートロック完備」「バス・トイレ別」「分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション」も押さえておくと更に良いです。

借り入れ

ローンを活用して不動産購入した場合、10年以内に資産に占める借入割合を40%になるような金額で借り入れてください。

借入額が多いほど借金リスクが上がります。借り入れ割合が過剰になり過ぎないことが安全な不動産投資に繋がります。

不動産投資市場の今後

賃貸需要が見込めるエリアに特化することが今後の不動産投資で生き抜く条件。具体的には東京23区内、駅から徒歩7分圏内を中心に物件を選びましょう。

人口減少

日本の人口は減少するため全体として見れば賃貸需要も落ちます。そのため、「東京を中心に、需要の有るエリアを厳選する」「外国人住居者も検討に入れる」などの対策が必要です。

地方よりも都心で不動産投資

大学の移転に伴う学生の増加、留学生の増加などを理由に東京は2025年まで人口(特に単身者)の増加が見込まれていますので、それだけ賃貸需要の増加も期待できます。( 参考:平成27年国勢調査

地方が必ずしも投資対象にならないわけではありませんが、東京に絞った方が空室になりにくいので投資としてリターンが期待できます。

空室

  • 立地(東京23区内の駅から徒歩7分以内 ※最長で10分)
  • 部屋の内容(ボロボロすぎない、デザインが古すぎない、バス・トイレ別)
  • 賃貸管理会社の集客力(入居率95%以上)

以上を抑えた物件を選びましょう。

滞納

滞納は時間の経過とともに回収が困難になるので「即行動」で対応してください。どうしても困難な場合は専門家(改修ノウハウの有る賃貸管理会社)に任せてください。「滞納保証」までしてくれる管理会社であれば尚良しです。

修繕

修繕はオーナー負担となるため、家賃収入の一部を修繕積立金に集めておきましょう。家賃収入のすべてが自分の収入になるわけではありません。

家賃下落

値下がり幅が一番少ない築10年ごろの中古マンションを選びましょう。

家賃の下落は築年数・物件価格・立地条件の3点が加味されます。中でも築年数が最も影響し、特に新築マンションは買った瞬間から中古になるので価値が大きく下がります。よって、下がり幅が落ち着く築10年ごろの中古マンションがねらい目です。

災害

地震によるの倒壊、火災による全焼はマンションそのものが無くなる可能性があります。保険に加入はできますが全額保証されるわけではありません。

地震対策

1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選びましょう。。

参考:Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 – 国土交通省

火災対策

木造ではなく鉄筋コンクリート造のマンションを選びましょう。鉄筋コンクリート造のマンションなら全焼しても数ヶ月で元に戻せます。

また、未然に火災を防ぐためにも延焼が広がりやすい木造密集エリアを避け、火災事故が起こった際に緊急車両が入れる道路幅があるエリアを選びましょう。

アパート経営の不動産投資は注意

特に木造アパートは延焼被害によって1戸だけでなく周りにも影響が出るリスクがあります。

各自治体ではエリアごとの火災危険度ランクマップを作成しているので参考にしながら火災危険度の高いエリアは避けましょう。

参考:火災危険度ランクマップ|東京都市整備局

管理会社の倒産

物件を管理する管理会社が倒産すると賃料送金が停止してしまうこともあります。「管理会社に不安を感じたら会社を変更する(家賃振込が遅れるようになってきたら注意!)」「事前に管理戸数の多さを調べる(多いほど実績があるので倒産しにくい)」で対策しましょう。

\まとめ/

 

  • 不動産投資において事前にできるリスク管理はすべて対応する
  • リスク管理の徹底が失敗の可能性を下げる