高齢化や人口減だから不動産投資はもうダメだ

なんて短絡的に思っている人はいないと思いますが(もし該当したら要注意!)、これからの不動産投資の未来はどうなるのか?気になる方は多いのも事実。

そこで本記事ではこれから不動産投資を始めようと考えている方に向けて、考えられる現実的な「不動産投資の未来・動向」についてお伝えします。

先に結論!

・不動産投資は十分に成立する
・人口の総数は減るが特定エリアは人口が増える
・増えるエリアに特化して不動産投資を行う
・増加する外国人居住者を狙ってもOK
・勘や根性ではなくデータや統計から成果を目指す投資になる


人口が減ったからと言って=不動産投資が儲からなくなる」という考えは正しくなく、むしろこれまでザル過ぎた業界が洗練されていくタイミングに過ぎません。

「需要があるエリア」に「需要を満たす物件」を用意出来れば家賃収入は確立できますので、いままでよりマーケティング的思考、専門業者との連携が密になる時代になっただけと考えた方が正しい解釈と言えます。

\ 詳しくは下記より解説します /

不動産投資の未来はどうなる?抑えるべき6つの要点

  1. 人口が減ることでエリア選定が重要に
  2. オリンピック後の動きは上昇が期待される
  3. テクノロジーとマーケティング思考が必要
  4. 外国人居住者を狙う
  5. 投資家は増える|老後2,000万円問題
  6. 融資を引き出せるか?がポイント

人口減少を踏まえた上でエリアマーケティング思考をもって資産となる物件を発見していくのがこれからの不動産投資と言えます。

1.人口が減ることでエリア選定が重要に

日本全体の人口が減少するからといって日本全体の人口が均一的に減少するわけではありません。人口が増えるエリアもあり、東京圏だけで言えばむしろ人口が増えることが予想されています。

東京圏に人口が集まる理由

地方の過疎化に伴い、仕事を求めて今後は東京圏(東京・川崎・横浜)により多くの人口が流れてくると考えられています。加えて、総務省の人口動向調査からも転入超過13,9万人と東京への一極集中化が進んでいることがわかります。

総務省統計局
出典:住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果|総務省

単身者向けを狙る

2060年までの東京の人口推計」によると人口のピークは2025年に1,398万人のピークを迎え、且つ、2015年の669万世帯から2030年には708万世帯まで増加が見込まれています。(資料内の「単独世帯の割合が上昇し、夫婦と子供から成る世帯の割合は低下」より)

2.オリンピック後の動きは上昇が期待される

東京は世界でも3番目(1位ロンドン、2位ニューヨーク)に魅力度が高い都市であり、過去にロンドンが2012年のオリンピック前後の勢いをその後も長期的に向上させて都市としての魅力を高めていることから、2020年の東京オリンピックでも同様の動きが東京でみられるのでは?と期待されています。

世界の都市総合力ランキング
出典:世界の都市総合力ランキング|森記念財団都市戦略研究所
トップ5都市のスコア変動
出典:トップ5都市のスコア変動|森記念財団都市戦略研究所

3.テクノロジーとマーケティング思考が必要

不動産業界はテクノロジーが急激に発達しています。AIを活用した将来賃料や空室率予測サービス(例:Gate.)、ブロックチェーン技術を利用して不動産取引の電子化・契約や不動産管理の簡素化、それに伴うコスト削減、など。これまで以上に大家さんが成果を出しやすくなる環境が作られています。

そのため、ただ単純に物件の売買を行うのではなく、テクノロジーを活用し寄り成功する角度の高いエリア・物件選びを行うことが不動産投資の成功に影響してきます。

仲介するだけの不動産屋は衰退する

これまで存在していた仲介するだけの不動産屋はその機能をAIにとってかわられるため仲介だけの不動産屋はほぼ衰退することが予想されます。

4.外国人居住者を狙う

国内の人口は減少する一方で外国人の割合は増加が見込まれます。

我が国に生活・滞在する外国人の現状と外国人が生活・滞在する上での課題|総務省
出典:我が国に生活・滞在する外国人の現状と外国人が生活・滞在する上での課題|総務省

「日本財託」のように外国人住居者を狙った不動産投資サービスも出てきていることから、日本人にこだわることの無い不動産投資戦略も検討に入れるべきです。

5.投資家は増える|老後2,000万円問題

なぜ?私が不動産投資を始める理由|きっかけは将来への不安や子供のため」のアンケート結果にもあるように、将来の年金不安・子供の将来を考えてお金が足りるのか?などの不安から不動産投資を始める方は増えています。

加えて、老後2,000万円問題も影響しているため今後ますますの投資家・副収入を求める方の増加が予測されます。

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REIBOX編集部
実際に先日行われた資産運用EXPO(第2回)においても、これから不動産投資で資産形成をしたいと関心がある方が多く集まっていました。逆に何もしない人の方が珍しいという時代に突入してきていると言えます。

6.融資を引き出せるか?がポイント

融資を引き出すためには投資家個人の属性の良し悪しが影響します。大企業で勤続年数も長い方がより有利にはなります。

属性がダメなら他社の信用を利用

仮に個人属性が難しくともパートナーとなる不動産投資会社の信用を借りることで融資が下りることもあります。(○○社の物件だから融資をします、という構造)そのため、どの不動案投資会社とパートナを組むか?提携先金融機関が豊富な会社かどうか?を検討しましょう。

\これまでとの違い(過去のバブル期との違い)/

 

  • 買ったら何とかなる、といった雑な投資では無くなった
  • 条件ゆるゆるの融資が無くなった(正規の状態に戻った)
  • 一棟マンション購入してドカン!と稼ぐ、という投資ではなくなった(購入できる資金がある人は検討してOK)

\これからの不動産投資/

 

  • 人がいることは変わりない(賃貸需要は存在し続ける)
  • 賃貸需要の有るエリアを選んで物件を用意する(適切なエリア戦略)
  • ワンルームを中心に堅実な物件を増やしていく(コツコツ真面目に頑張るタイプ向き)
  • 融資は自分の属性or他社の信用を活用させていただくことで活路を見出す

▼ 結論 ▼

家賃収入を得て資産形成の一環とする、という
本質的な点は変わりない。

アプローチの仕方・市場環境が変わっただけ。

ドカン!と一気に稼ぐのではなく、
コツコツと堅実に資産となる物件を増やしていく。

人口減=不動産投資は売れない、はただの暴論

  • 年間約100万人の子供が生まれている
  • そもそも不動産投資は市場が大きい

人口減=不動産投資は売れない、はさすがに暴論でしかありません。(信じてる人はいないだと思いますが。)もちろん人口の総数は減少しています。ですが、今後も一定数の人口が日本に存在し続けることは間違いありません。

年間約100万人の子供が生まれている

2017年に生まれた子どもの数(出生数)は94万6065人、今後さらに減少すると考え、年間の出生数が80万人と仮定します。

有効人口を0歳~80歳までとすると6480万人(80万×81)の人間がおり、これだけの人に対して賃貸を提案する市場が今後も見込めるわけです。

大家さんが一人が資産形成するための戸数から考えると不動産投資による資産形成が十分に見込める市場であることがわかります。

そもそも市場規模が大きい不動産投資

野村総研の図
出典:野村総合研究所 2018年、2023年、2018年および2033年における日本の総住宅数・空家数・空家率の予測

2015年に発表された野村総合研究所の統計によると2033年には空き家率が30.2%までに達する見込み。

予測通り2033年に「総住宅数:71,067,000」に対して空室率30.2%(21,466,000)になったと仮定するなら、言い換えると入居率は69.8%であり「49,604,766(71,067,000×69.8%)」の市場になります。この市場内に入れば良いだけです。

計算例

・大家さん一人に対して資産形成として月50万円必要
・1戸当たり月1万円の収益が出る


と仮定します。
(イメージしやすいようざっくりな計算としています。)

1オーナーさんあたり50戸必要になりますが、49,604,766戸中、50戸に入れば『満室』で月50万円となり資産形成が成り立ちます。

割合で言えば0.0001%(端数切捨て)でしかありません。

つまり、市場全体に対して大家さん所物件数における市場影響度はさほど大きくないため、十分に不動産投資による資産形成が成立できるレベルと考えられます。

時代に合わせて最適化させた不動産投資を行う

「雨が降ったら傘をさす」「車が出せないなら電車を使う」という様に、トラブルあったらトラブルへの別の対応策を出す、つまりはその時に合わせて最適化された答えを出すことが必要です。

そして、その考え方がこれからの不動産投資では必要になって来ただけであり、不動産投資が厳しいと感じている方は旧来の考え方にどっぷり浸かった方々ばかりです。

資産となる収益不動産を確保し、本業以外の収益源を増やすためにも、専門家とパートナーを組みながら見込みある物件・エリアを探していきましょう。

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