不動産投資では投資用マンションを売りたくても売れない可能性（リスク）もあります。
本記事では不動産投資調査の#REIBOXがこれから不動産投資を始める方へ向けて「万が一の売れないリスクを極力下げるための物件選びのポイント」について解説します。
本記事を読んでいただくことで「売却戦略まで考えた万が一の事態を起こさないための物件の選び方」がわかるようになりますよ。
【必見】不動産投資が売れない可能性として流動性リスクを理解しよう
不動産投資物件には売りたいときにすぐに売れない流動性リスクがあります。
売りたいと希望を出してから売却完了・換金できるまでに数ヶ月、長ければ1年以上かかることもあります。
売却申請中の期間が空室だった場合、物件を持っているだけ売れない期間にローン返済・固定資産税・管理費・修繕積立金、などが続くことになります。
売れる算段がない物件を手にしてしまうと、いざ売れないときに赤字を垂れ流すだけの不良債権になってしまいます。家賃収入を得ることが基本的な戦略であるにせよ、いざという時に「売却できる物件」という選択肢も持てる不動産投資物件を所有する必要があります。
投資マンション購入前に抑えておくべき7つの条件
- 賃貸需要と売却需要のある物件を選ぼう
- 最初に用意する頭金を多めに投入しよう
- 月々の繰り上げ返済や支出削減を行おう
- 新築マンションは厳しいので検討は慎重に
- 中古のボロすぎる物件・大規模修繕前の築古物件は厳しいので注意！
- 地方物件はすぐに売れないので注意！
- 一棟マンション・ファミリーマンションよりワンルームマンションの方が売れやすい
1.賃貸需要と売却需要のある物件を選ぼう
賃貸需要と売却需要がそれぞれあれば、通常価格ではもちろん最悪の場合、価格さえ下げさえすれば売れ残る事態は回避できるため大きな損失で終えることはありません。
賃貸需要があれば入居者を見込めますし、売却する際の購入希望者への需要も満たせます。部屋から歩いて駅徒歩7分（遠くても10分以内）、且つ部屋から駅に向かう間に生活圏（コンビニ、スーパー、医者など）が充実していると賃貸需要が見込めます。他にも最寄りにオフィス・学校・商業施設などあると尚のこと好条件と言えます。
上記の賃貸需要が満たせているだけでも売却需要も見込めますが、加えて利回りが相場と比べても高利回りであれば尚のこと評価ポイントとなります。
利便性と融資の関係
駅までのアクセスが悪い（徒歩15分、バスで20分など）」「郊外や地方の物件」は利便性が悪いので借り手も付きにくく、買い手も付きにくい物件になります。また、借り手が付きにくい＝入居率が下がります。入居率が下がると銀行の融資がつきにくいため売りにくくなります。
銀行は実績主義で収益物件の評価をするため、売却予定のタイミングで空室が多いと入居率が低い物件と判断され、その結果、銀行が評価しない（＝融資をしない）となります。
2.最初に用意する頭金を多めに投入する
購入時に頭金を多めに用意すれば収支バランスがプラスになります。急な経営悪化トラブルが起こっても収支が良ければ耐えきることが出来ます。
3.月々の繰り上げ返済や支出削減を行おう
余裕がある時に繰り上げ返済を行いキャッシュフローを改善し、月々の支出を抑えることも月々の収支バランスが改善されます。収支バランスの改善は＝毎月の支出額の減少となります。
いざ売却したいと考えたときにローン残高が売却益よりも多ければ赤字で売るに売れないことも有りますが、支出額が少なくなれば売却益で赤字が出にくい（出たとしても少額の耐えきれる範囲）ですし、出費が少なければ負担も減るので売却せずに済むこともあります。
4.新築マンションは厳しいので検討は慎重に
新築マンション自体は入居者からは人気が出やすいものですが、新築マンションは購入の段階で建物価格に加えて「新築プレミアム（マンション販売に関わる販促費など）」も乗せられているためスタート時から利回りが悪い状態です。
売却しようにも買った瞬間から中古となり新築プレミアム分の値下げ状態になるので、買値で売却することはほぼ難しいです。そのため、売るにしても【 返済額 ＞ 売却額 】となりすぐに売れないという事態になります。
物件によってケースバイですが目安として物件価格の1～2割程。
3,000万円の物件を購入し、すぐに売ろうとしても2,400万円ほどの価値にしかならないので残りの600万は自腹で支払っていくことになります。新築プレミアム分の価格を返済するのが難しいがゆえにすぐに売却できずに悩む人は多くいますのでご注意ください。
5.中古のボロすぎる物件・大規模修繕前の築古物件は厳しいので注意！
ボロすぎる物件は耐震基準が旧来の基準になっているため、安全性の問題から人が入居しにくい物件になります。また、大規模修繕前の物件は「大規模修繕費を見越して購入を敬遠されてしまう」という理由から売却が難しい物件と言えます。
耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日より新耐震基準に切り替わったため、該当日以降に作られたマンションでなければ購入を控えた方が良いでしょう。また、大規模修繕はおおよそ12年に1度のペースで行われるために、物件購入前に「前回の大規模修繕はいつだったのか？」を必ず確認してください。
築年数が数十年以上の築古のアパート・マンション物件は建物の耐用年数が残り少ないため建物価値がほぼ無いものとして扱われることがあり、銀行からの評価が出ないので融資が受けにくく買い手から敬遠されます。
6.地方物件はすぐに売れないので注意！
地方物件がすべて悪いということではありません。「エリア別の人口増減」の観点から、地方はごく一部の地域を除き人口が減少しています。人口減少＝賃貸需要の減少と同義なので物件に人が集まりにくい物件として見られるので売却が難しくなります。
人口が増加傾向にあるのは東京圏（特に23区内）がほぼです。物件購入時は賃貸需要が見込めるエリアの物件を中心に探しましょう。
地方物件は融資をする金融機関の数も減ってしまうので買い手目線からしても購入しにくく、より売れない原因となります。
7.一棟マンション・ファミリーマンションよりワンルームマンションの方が売れやすい
一棟マンション・アパートは金額が大きいので直ぐに購入できる方が限られてしまいます。そのため、ワンルームマンションと比べると売れにくい物件と言えます。
ファミリー向けのマンションや戸建ての場合、家族の意見の一致や子供の学校環境の問題など、入居までに検討することが多いので入居が決まりにくい物件と言えます。
その点、ワンルームは単身で意思決定できるので入居が決まりやすく、不動産投資物件としては賃貸需要を見込みやすい条件がそろっていると言えます。
【注意】マンションが売れないからと言って放棄はできない
マンションの所有権を放棄することってできますか？
不動産は名義があり所有者が決まっています。『このマンションは赤字続きだからもう要らない！』と思っても所有してしまったマンションの所有権は放棄することができません。だからこそマンション購入前に売却できる前提（物件価値がある）マンションを選定することが大切です。
【参考】投資用マンションが売れない時に採るべき対策
- 売却値の見直す
- 不動産業者を乗り換える
- 売却する時期を見直す
- 宅地にする
売却値の見直す
相場以上の価格で売りに出していないか？買い手目線を無視して売り手（自分）目線の価格にしていないか？の観点から売却値（売り出し価格）を見直しましょう。
近隣の類似物件・相場と比べて適切な価格なのか？自分が素の物件で不動産投資を始めるならいくらで買いたいか？など考えると売却値の調整の参考になります。
売却時に一括査定で高い査定額が出た会社を良い会社と考えてしまいがちですが、一括査定で算出された金額は実際に売れる金額というより「売れるかどうか？はまだ分からないがとりあえず売り出してみる金額」となります。
査定は金額以上に「なぜその査定を出したのか？」の理由が重要。査定の理由が明確でないと『とりあえず媒介契約を結びたいがために高値を提示した会社』である可能性もあり、実際の売買時にこちらの希望しない展開（相場より安く売ってしまった、など）になることもあります。売却時は必ず査定の理由が明確な会社に相談し、そうでなければ無理にお願いしない方が賢明です。
不動産業者を乗り換える
相場感を持って売りに出したのに仲介業者から大幅な値引き（数十％～）があったり、長い間数カ月待っても内見の問い合わせが0の場合、意図的に売却を止められている可能性があります。
定期的に提出される報告書のチェックができるなら厳しくチェックして判断を、自分でのチェックが難しい方はご自身が買い手を装って仲介業者に電話をし、本当に物件が売り出されているか？を確認してください。
専任媒介契約は3ヶ月で契約更新となるので、信頼できないと感じたら他の業者への乗り換えましょう。
両手仲介による悪影響を疑おう
仲介業者が売主と買い手の両方から手数料を得ること。
両手仲介を狙うために専任媒介契約を交わし（特定の1社とのみ仲介契約する）、売り主の物件に対して他の業者からの問い合わせを断り、自社（仲介業者側）で探してきた買い主が買いたい価格まで物件の売り主に価格を値下げさせて取引を成立させようとするケースがあります。
売却する時期を見直す
自分が売りに出した時期に似たような物件が市場に出てくると競合するために売れにくくなります。そのため、売却のタイミングをずらして自分の物件をアピールしやすく演出しましょう。特に、物件が出やすい3月後半から4月を敢えて避けてみるのがおすすめ。
宅地にする
アパート・マンション物件としてどうしても売れない（魅力がない）場合、発想を変えて取り壊して更地にして宅地としての販売に切り替える、という選択肢も持っておきましょう。
✅ 初心者は売却まで踏まえた資産価値重視の物件から手堅く始めよう
初めて検討する物件の成否はその後の投資戦略に大きく影響します。だからこそ、最初の物件は資産価値があり売却まで検討できる手堅い物件から始めてください。中古であれば賃貸需要の見込める東京圏を軸に、駅徒歩7～10分圏内の物件を中心に選んでいくと良いでしょう。あとで手痛い失敗に苦しまないように不動産投資会社を回りながら手堅い物件を選んでみてくださいね。