シノケンのアパート経営はオーナーからの評判が高く、手堅い投資先の1つになる

不動産投資調査の#REIBOXが「シノケンの評判」「シノケンの不動産投資・アパート経営における特徴」について解説します。

本記事を読めばシノケンへの誤解と理解が進み、投資対象となるか？が理解できるようになりますよ。

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シノケンのアパート経営を行うオーナーさんからの評判や口コミ

行くとびっくりで私との面談で用意していた資料が物件の提案とフルローンのスキームを
提案してもらいました。

とりあいず買付証明書を書いていきましたが。
４日以内に入金しないと物件はおさえておかないといわれ
４日目に迷った挙句手付金５０万円を入金しました。
次の日曜日に融資審査の手続き書、
重要事項説明書を書き物件の購入を正式に応募しました。

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シノケンのアパートオーナーのブログ【成功例】

シノケンのホームページ以外で見受けることが出来る成功例として、こちらのブログの記事で体験談をお話いただいている方が参考になります。シノケンのアパート経営で成功された方と言っても差し支えはないでしょう。

シノケンの物件を購入して５年経過した。
最初のブログを見ればわかるとおり、業者の回しもののでもなければ頼まれたわけでもない、一個人としての意見である。

結論としては大満足である。
ほぼ満床で運用できて、退去がでても１か月ぐらいで次の入居が決まる。
毎月４０万振り込まれ、１５万の銀行への返済であるが、基本的には毎月２５万の収入がある。

引用：５０歳までに完全リタイア シノケンの物件について

悪い評判には騙されないように【注意】

シノケンは知名度が高い故に良い評判だけでなく悪い評判も集めやすいです。ですが、悪い評判のほとんどが勝手な憶測によるもの。上述した「シノケンのアパート経営を行うオーナーからの評判や口コミ」でもわかるように成功事例が多くあります。

シノケンの会社概要

1990年に株式会社シノハラ建設システムを設立。2001年に都心の事業拡大に伴って東京オフィスを設置し2002年にはジャスダックに上場。2005年に名称を株式会社シノケンに変更し、現在は札幌・仙台・関西エリア・中国・インドネシアに事業を展開します。

会社名	株式会社シノケンプロデュース
URL	https://www.shinoken.com/
サービス	資料請求・セミナー
本社所在地	〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
創業年月日	1990年6月5日
設立年月日	2011年5月24日
代表取締役	玉置　貴史
売上高	グループ全体：1,113億90百万円（2018年12月期）
資本金	グループ全体：10億9,483万円（2018年12月末現在）
社員数	グループ全体：950名（2018年12月末現在）
事業内容	アパート企画・マーケティング事業
免許	宅地建物取引業　国土交通大臣許可
上場有無	株式会社シノケングループ（東京証券取引所 JASDAQ証券コード8909）100% 出資

※2019年11月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

グループ全体で年商1000億円以上、経常利益110億円。アパート契約数は約6,000件、約28,000戸を経営・管理するアパート企画・マーケティング事業を行います。

他にも民泊対応型の投資用アパート・マンションを東京・大阪で販売、介護関連事業でシノケンウェルネス、インドネシアの首都ジャカルタで投資用アパートの建設販売と事業を拡大しています。

倒産の確率が低い上場企業という強み

シノケンは上場企業。未上場の不動産投資会社に比べて倒産の確率は低いです。倒産する確率の低い時点でシノケンからアパートを購入するメリットは大きいと言えます。

シノケンのアパート経営の6つの特徴

1.高い入居率（99％）を実現

シノケンの新築アパート物件はデザイン性も高いため入居者に好まれやすい作りとなっています。そのため、入居率は99％を誇り、空室リスクがほぼ無く安定的なキャッシュフローになります。

2.アパートの居座りによる裁判やトラブルへも対応

シノケンではトラブルを起こす面倒な入居者を受け入れないよう、提供するサブリースシステムの一環として厳選した入居者の募集・管理もサポートを行います。

大家業を始めると入居者トラブル（家賃の滞納、且つ長期的に居座ってしまう、など）（参考：「家賃滞納者裁判で勝訴」の法律相談｜弁護士ドットコム）はつきものですが、トラブルが長期化するほど大家さんは赤字が続くので立退きを求めて裁判をしますが、判決が出ても立ち退かずに居座る方もいますので、面倒なお客さんに対応してくれるシノケンのサポートは重宝します。

3.堅実なアパートの利回りを実現

新築アパート経営ともなれば1億前後のお金が動きます。シノケンHPのモデルケースを基準とするなら表面利回り5.72～5.96％ほど。

アパート経営において表面利回り5%台は決して高いとまでは言いませんが、シノケンの場合、入居率が高い（９９％以上）のが特徴であり、リスクを抑えた堅実な収益が期待できるのが魅力。

不動産投資は立地がほぼすべてを決めます。シノケンは新築であり全国の主要都市で駅徒歩10分圏内の利便性の良い高立地に限定してアパートの提供を行います。厳選した土地を扱うからこそ土地の価格は高くなり、表面利回りが低めに出てしまいます。

4.シノケンだからこそ優遇されるローン金利

融資ではアパート事業自体の収益性・安定性も融資基準の1つとなります。シノケンのアパート経営には約30年の実績があるため金融機関からは安定した投資として見られやすく「シノケンだからこそ融資をしよう」という金融機関もあります。

5.シノケンのアパート物件の特徴

立地	全国主要都市（首都圏、大阪・京都・神戸、名古屋、福岡、仙台）において入居ニーズの高いエリアを厳選。（駅徒歩10分圏内、病院・コンビ、スーパー付近）
デザイン性	世界に1つだけのデザイナーズアパート。土地の形状や条件に合わせ、１棟ずつデザイナーがオリジナルのプランニング・設計。2016年グッドデザイン賞（こちらとコチラ）を受賞。
設備	1女性にも人気の高い設備を標準設置。独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓・自動お湯はり機能、システムキッチン（2コンロ）、ブロードバンド常時接続無料、トイレ/温水洗浄便座、カラーモニター付きインターフォン、ルームエアコンなど
遮音性	床は重量衝撃音と軽量衝撃音の双方に対応できる遮音構造。界壁は、壁の両面に石膏ボード二重張り。音響透過損失を改善し、お隣の生活音を軽減。また、壁内にはグラスウールを埋め尽くすことで太鼓現象の発生を抑制。防音排水管のため、トイレなどの水廻りから発生する排水音を大きく軽減。
耐久性	木造の特性である圧縮・引っ張り強度は鉄の約2倍、コンクリートの約12倍もあり、地震の多い日本に適しています。
耐火性	木は鉄よりも燃えにくく、木の断熱性能は鉄の350倍もあります。加えて、一般的に使用されている2.3mm厚の鉄骨に比べて木は100年間風雨にさらされても 表面からわずか3mm程度の劣化しかなく、木は鉄よりも遥かに劣化しにくい。
耐震性	強固な土地の底面全体に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造により、高い耐震性を保つ。
地盤調査	全ての土地に対して地盤調査を必ず実施し、第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、必要に応じて、その地盤の性質にあった適切な対策工事を施工。

この物件は名古屋市千種区駅徒歩７分のところにある新築アパートで
単身者向けの１Ｋの間取りが６戸あるものです。
賃料は平均５万８千円、共益費４０００円に設定しています。
これだと年間の家賃収入は６２０００×６×４４６４０００円です。

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物件所在	足立区栗原一丁目
戸数	8戸
タイプ	N-STDS+AVAND
交通	東武スカイツリーライン　竹ノ塚駅　徒歩10分

出典：首都圏の収益物件｜シノケン 2019年11月15日時までの情報

立地	都市部では駅から徒歩10分以内など、好立地
間取り	単身世帯、DINKs（子どもを持たない夫婦）向けの間取り
入居率	98パーセント（2017年6月時点）
デザイン性	若者ウケの良いデザイン性に優れた物件

 参考：FISCO｜シノケングループに関する企業調査レポート（2017年9月発行）

6.高齢化対策の物件も用意

高齢者割合が増加する中、シノケンは高齢者向け住宅提供も行っています。幅広い年齢層に対応できるため、入居者を集める際の強みとなります。

まとめ

シノケンのアパート経営は決して高い利回りとまでは言えませんがローン完済後は現物資産として無担保の土地が手に入って建物も残ります。

土地を所有できれば土地を担保に新たな投資を行う・急遽お金が入用になった際の資金確保手段として土地と建物を売却して売却益を得る・家賃収入を継続して得る、など幅広い選択肢が持てる投資になります。

不動産投資の成功・失敗はその人が目指す目標や行う目的によって答えが異りますので、リスクヘッジの選択肢が多い堅実な不動産投資を考えている方であればシノケンは選択肢の1つに入れるべき対象と言えます。