初めての不動産投資、興味はあっても『もし購入後に資金繰りで苦しくなったら』と思うと及び腰になってしまう方に向け、「初めての方だからこそあらかじめ知っておきたい不動産投資の資金繰り対策」について解説します。
本記事をお読みいただくと資金繰りへの懸念を減らすことができますよ。
不動産投資の資金繰りで苦しまないための方法
- 賃貸経営は利回りよりも手残りを重視する
- 税金を減らす
- 借り換えによりローン金利負担を下げることで利回りを改善させる
- 返済期間延長の相談をする
- 大規模修繕直前のマンション購入は控える
- フルローン・オーバーローンでは始めてはいけない
- 家賃の値下げは最終手段
- 新築マンション投資は控えよう
- どうしてもの際は売却も検討に入れること
1.賃貸経営は利回りよりも手残りを重視する
購入した物件の減価償却費を計上すると、実際にはキャッシュアウトしていなくても帳簿上は毎年経費が発生することになります。その分、利益が圧縮されるので不動産所得にかかる税金が少なくなります。税金が少なくなれば実際の手残りが増えるのでキャッシュフローが安定します。
増えた手残りをもとに繰上返済を進めることで更にキャッシュフローは安定し、銀行の融資枠も拡大します。
2.税金を減らす
減価償却費やその他経費を発生させることも税金を減らすことにはなりますが実質的にお金が出ていくため資金繰りが苦しくなる原因にもなります。お金が出ていかないで経費を減らす方法として法人化や青色事業専従者に給与を支給、などで税金対策をしましょう。
法人化すると個人事業のとき以上に経費として計上できる範囲が広がります。
本来、家賃収入を家族に支払ったとしても経費としては計上できません。しかし、青色申告では青色事業専従者給与として家族に対して給与を支払うと、その分の所得を必要経費として計上することができます。
3.借り換えによりローン金利負担を下げることで利回りを改善させる
元の金利が高いと感じる方は金融機関を変更（借り換え）することで金利負担を下げ、利回りを改善させることもできます。資金繰りが改善されることで、その間に建物の資産価値向上（リフォームなど）を図ることもできます。
4.返済期間延長の相談をする
また、借り換え時には返済期間の延長を相談をすることも可能です。返済期間を延長できれば返済負担をさらに軽くすることができます。金利の引き下げと返済期間の延長を組み合わせることが出来れば更に大きな負担減の効果があります。
5.大規模修繕直前のマンション購入は控える
マンション購入後すぐに大規模修繕になると多額の費用が発生します。資金繰り的には突然の大ピンチ！と言えますので、大規模修繕直前のマンション購入は控えましょう。
なお、マンションの大規模修繕工事の時期は一概に何年と定められてはいませんが（マンションの劣化度合いにもよるため）、おおよその目安として「12年周期」と考えられており国土交通省も推奨していますので、物件購入時は『以前の修繕が何年前にあったのか？』を必ず確認してください。
6.フルローン・オーバーローンでは始めてはいけない
不動産投資に必要な物件の購入金額をすべて金融機関からの融資で調達すること。つまり、自己資金なしで不動産投資を始めること。全額融資、全額などとも呼ばれます。なお、物件購入以外の諸費用は自分で支払います。
フルローンで始める＝返済額も大きい＝手元に残るお金が少ない、ということです。加えて、手持ちの資金が無いにも関わらずフルローンで不動産投資を始めてしまった場合、いざ何かしらのトラブルが起きた時に発生する出費（天災、金利上昇による返済額負担の悪化、など）に耐えきることが出来ないので物件の維持・管理が苦しくなります。
不動産投資に必要な物件の購入金額以上の金額を金融機関からの融資で調達すること。つまり、自己資金なしで不動産投資を始めることはもちろん、それ以外の諸費用も余剰分の金額で対応することが可能。
オーバーローンは初めて不動産投資を始める人には条件が厳しいことの加え、必要以上の金額を借りている＝返済負担が大きい、という懸念事項が挙げられます。満室時は良いですが、なかなか空室が埋まらない状態になると物件の維持・管理が苦しくなります。
フルローン・オーバーローン、いずれにしてもなんとか成り立っているだけのギリギリの状態・余裕が無い状態だと思ってください。不動産投資を始めるなら一定の自己資金を用意した上で始めるべきです。
7.家賃の値下げは最終手段
人を集めたいからと気軽に家賃の値下げをしてしまうと、その部屋の利回りの低下だけでなく別の入居者からの値下げ要求にも派生しかねません。家賃の値下げは最終手段。それよりも家賃の値下げ競争に待ちこまれにくい立地・物件を購入することを第一に考えてください。
8.新築マンション投資は控えよう
新築マンションを購入すると、建物代に加え「建物を販売するための広告宣伝費など」が乗せられた金額での購入となります。
不動産投資家側からすれば実質的には余計な金額が最初から乗せられている状態。資金繰りとして考えると最初から負担の大きい状態で不動産投資を始めていることと同義です。
新築マンション投資は不動産投資初心者には扱いが難しいと言えるので、初めての不動産投資では初期費用を抑えられ中古マンション投資がおすすめ。更に堅実に取り組みたいなら中古ワンルームマンション投資から始めた方が良いでしょう。
9.どうしてもの際は売却も検討に入れること
どうしても資金繰りが厳しくて耐える自信がない、という場合は高く売却できるうちに売却してしまいましょう。
【重要】デッドクロス（支出と経費のズレ）に注意！事前の一部家賃積立を忘れずに
減価償却額がローンの元金返済額を上回ってしまう状態のことをデッドクロスと呼びます。つまり、支払いが経費よりも多くなるため税金の負担が増えて手残りが少なくなる（マイナスになる可能性もある）タイミングです。
元金の返済「お金がでていくのに経費にならない」、減価償却「お金は出ていかないが経費になる」と分ける事が出来ます。
年月を重ねるごとに減価償却よりも元金の返済が大きくなっていくため支出する税金が増えていきます。つまり、年月を重ねるごとに手残りが減少し、マイナスになる可能性も出てきます。
必ず事前のシミュレーションをすること
デッドクロスは完全に防ぐことは出来ません。そのため、デッドクロスの時期に資金繰りが苦しくならないよう事前に繰り上げ返済を行い毎月の返済額を減らしておきましょう。
事前にデッドクロスの時期を把握しするためにも必ず物件購入前にシミュレーションを行い、返済計画表を設計してください。デッドクロスの時期合わせて普段から家賃収入の一部を積み立てを行うことで繰上げ返済金を計画的に貯蓄することが出来ます。
【推奨】マンション経営のイメージが湧いたら不動産投資会社を探してみよう
- 自分では対応できないと懸念される方は専門業者に相談する
- 実務を委託できて、且つ管理費まで抑えられるなら資金的な負担も減らせる
✅ 自分では対応できない、と懸念される方は専門業者に相談しよう
資金繰り対策や考え方などお伝えしてきましたが、初めて不動産投資を行う方にとっては『難しい…』『自分一人では全部対応できないかも…』と不安に感じる方も多いと思います。その場合、専門業者（不動産投資会社）に相談した方が賢明です。
特に本業持ちの方の場合、本業を行いながら初めての不動産投資で物件選定や融資対策、資金繰り対策まで考えることは決して簡単とは言えません。
✅ 実務を委託できて、且つ管理費まで抑えられるなら資金的な負担も減らせます
物件管理は購入後からが本番です。そのため、購入した物件の管理・入居者の集客など実務面まで任せられる会社に相談した方が良いです。
例えば、都内中心に資産性の高い中古ワンルームマンション物件を提供する「株式会社GA technologies（サービス名：RENOSY ASSET)」なら月額管理費1,000円（税別）で実務の委託まで対応してくれます。月額1,000円で委託できるなら月々の資金繰りへの影響も抑えることが出来ます。
また、株式会社GA technologiesは物件管理を専用アプリで行える体制を整えているので本業とも両立させやすい不動産投資運用もできます。
資金繰り対策のまとめ
不動産投資では資金繰りが原因で失敗する方は多いもの。そのため、事前に資金繰り対策や収支計画表を設計し博打ではない投資運用が必要になります。本業と両立させながら不動産投資運用を始める際は必ず事前の収支計画を元に進めてください。