この記事を読むと、本業持ちの方向けの中古マンション投資を行うことで得られるメリットがわかります。

本記事では「中古マンション投資は行う価値やメリットがどれだけあるのか?」「行うべきタイミングや万が一のリスクヘッジ方法」について解説します。

中古ワンルーム投資を行うメリット

  1. 少ない元手で始められる(新築や一棟と比べ)
  2. 融資を活用することで更に少額からスタートが可能
  3. 高い収益性を持つ
  4. 賃貸需要が見込める物件・エリアであれば継続的な家賃収入を得られる
  5. 部屋の管理状態が確認できる
  6. ランニングコストを抑えることが出来る(一棟と比べ)
  7. 一時的にではあるが節税対策も出来る
  8. 相続対策になる
  9. 生命保険の代わりにもなる

1.少ない元手で始められる(新築や一棟と比べ)

物件にもよりますが中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億円以上といった金額を用意する必要がありますが、中古ワンルームなら数百万円から始めることも可能です。(都心の新築ワンルームマンションなら2000~3000万円はかかる)

2.融資を活用することで更に少額からスタートが可能

金融機関の融資ローンを利用すれば、年収が低く、若い会社員の方でも2000万円台などの物件にチャレンジすることも十分可能です。

3.高い収益性を持つ

マンション経営で大切なことは立地ももちろんですが、収益も大切な要素の1つになります。価格を抑えて購入するということは、ローンの支払いも少なくなるということです。

家賃は立地がよければ新築当時と変わらない賃料が取れます。つまり、新築のワンルームマンションより収支が良くなるということになります。収益性を求めるなら新築よりも中古物件の方が上がります。

4.賃貸需要が見込める物件・エリアであれば継続的な家賃収入を得られる

ワンルーム投資は株式やFXなどの投資と比べて価格などの動きが少なく比較的低リスクな投資手法です。株式やFXなどは値動きが激しく、短期間で大幅に上昇することもあれば、下落することもあるため「ハイリスク・ハイリターン」の投資とされています。短期の売買で大きなキャピタルゲインを得ることも可能ですが、逆に大きな損失を出すこともあります。

一方、ワンルームマンション投資を含む不動産投資は、毎月の家賃収入を主な収入源とする事業で、安定した入居需要が確保できれば利回りやキャッシュフローなども読みやすいため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。株式投資やFXを目的に金融機関から融資を受けることは原則できませんが、不動産投資は物件が担保となるため、年収の5倍~10倍程度の融資を受けることができます。

また、安定した利回りを期待できるのも魅力です。株式投資の利回り(1株当たりの年間配当金÷株価×100%)は、東京証券取引所1部における単純平均利回りで2.09%(2019年6月時点)程度です。

一方、物件や融資条件によって異なりますが、ワンルームマンション投資の利回り(年間家賃収入÷投資額×100%)は、都心周辺の築浅で3%後半~5%以上の水準の物件が多く、経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回るパフォーマンスを出すことが可能な物件も少なくありません。

基本的に入居需要は高い

東京23区の築浅中古ワンルームマンションは立地が良いので入居需要も高いです。

5.部屋の管理状態が確認できる

中古ワンルームマンション投資の場合、これまでの管理状況を確認することができます。 定期的に修繕工事が行われてきたのか、ちゃんと修繕積立金は溜まっているのか。きちんと管理されているマンションであれば、入居者も住み続ける可能性が高くなります。 逆に、エントランスの郵便受けにチラシが散乱しているような、日常清掃がされていない建物であれば、退去するきっかけにも繋がるこかもしれません。なかなか入居者が見つからず、せっかくの利回りも無駄になってしまいます。 新築の場合は、これから管理組合によって運営されていくのでどうなるかは、ふたを開けて見ないとわからないのです。

6.ランニングコストを抑えることが出来る(一棟と比べ)

退去となれば、新しい入居者を迎えるため壁紙を張り替えたり、リフォームが必要になります。 こうしたリフォーム工事は㎡あたりで加算されますので、もとからお部屋の面積が狭いワンルームでは、ランニングコストが抑えられます。

7.一時的にではあるが節税対策も出来る

ワンルームマンション投資での物件取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できるため、節税効果があります。

個人のワンルームマンション投資は不動産賃貸業(貸家業)に該当するため、物件の購入費用等(土地部分は除く)は耐用年数にわたっての減価償却が可能です。

たとえば、鉄筋コンクリート(RC)のマンションの法定耐用年数は47年ですが、その場合の毎年減価償却ができる割合(償却率)は0.022%になります。仮に3000万円の新築マンションなら3000万円×0.022%=66万円の減価償却費を経費計上できるわけです。

この66万円は実際には支出されない費用ですが、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、税金がその分だけ少なくなります。さらに、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合でも、その赤字の部分を給与所得と損益通算(=相殺)でき、給与所得で支払った税金の一部が返還されキャッシュフローが改善されるのも大きなメリットといえます。

8.相続対策になる

相続税の対象となる現金・預金や有価証券は時価により評価されます。

一方、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。路線価とは土地の価値を算定する方法で、時価よりも低く評価されるのが特徴です。路線価は実勢価格(時価)の約70~80%で評価されるのが多いです。

たとえば1億円の現金を相続する場合は、1億円まるごとが相続税の課税対象となりますが、1億円の土地なら8000万円(1億円の80%)分のみ相続税の課税対象となります。現金等で相続するよりも節税効果が期待できるわけです。

また、建物は固定資産税評価額で評価されますが、建物の固定資産税評価額は建築価額の約50%~70%になるとみられており、土地と同等以上に節税効果が期待できます。

ほかにも200㎡以下のマンション等の場合、小規模宅地等の特例の適用が受けられることもあり、さらに評価額は下がります。加えて投資用不動産は30~40%ほど控除されて評価されるので、結果的に現金等の3分の1程度になることもあります。1億円の不動産(土地、建物)なら財産評価額は3000万円以下になる場合もあります。

9.生命保険の代わりにもなる

マンションをローンで購入すると、住宅ローンに団体信用生命保険がついてきます。この団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中で死亡、もしくは、高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残高を全額支払ってくれるというものです。
つまり、家族の方には住宅ローンが完済された無借金のマンションが残ります。まとまったお金が必要な場合は、売却することもできますし、引き続き賃貸として運用すれば、安定した収入を長期的に確保することもできます。
なお、この団体信用生命保険の保険料は、毎月の返済額に通常組み込まれていますので、実質的な保険料の負担を感じることなく、生命保険に加入することができます。
また、生命保険額はローン残高となりますが、掛け捨て型の保険と違い、住宅ローン完済後の不動産は所有者のものとなりますので、終身保険として考えることもできます。

中古マンション投資における注意点

  • 考えられるリスク項目を事前に調査
  • ローン金利上昇を踏まえたシミュレーションをしておく
  • 出口戦略を設定しておく

考えられるリスク項目を事前に調査

  • エリア選定
  • 空室リスクを事前に入念に調査
  • 滞納リスク
  • 老朽化による修繕費
  • 設備の古さ
  • 新耐震基準に対応していない可能性

など、中古マンションを購入する前に調べておく必要があります。詳しくは「マンション投資の落し穴」の記事もご参考ください。

ローン金利上昇を踏まえたシミュレーションをしておく

万が一金利が5%、8%になった場合に、手出しがいくらくらいになって、不動産投資としての利益をきちんと確保できるかどうか。もし、金利が上昇したら支払えなくなる場合や投資としての利益が得られなくなるようでしたら、その投資に手出しすべきではないということになります。

現在は、歴史上もっとも金利の安い時代です。

バブルの頃は、なんと10パーセントの超え金利も当たり前でした。当時は、家賃と支払いローンの差が大きいのは当たり前で、手出しして当然の時代でした。現在は、ローンの支払いよりも家賃が高くて当たり前なので、この金利のリスクは気にされる方は多いかもしれません。

よくマンション業者は、「金利と景気は連動しているので、金利があがるということは、景気がよくなるということだから、物件価格があがるから問題ない」と言います。

確かに、一理ありますが、家賃についてはバブルのころも今もそんなに大きく変わりませんでした。また、景気がよくなったとしても、不動産価格が上昇するとは限らないのがこれからの時代です。

以上の背景から基本的にローン金利の上昇については、ある程度シミュレーションに入れておくべきだと思います。

出口戦略を設定しておく

マンションなどの不動産は買主が現れるまでに月単位の時間を要することがあります。急にまとまった現金が必要になってもすぐに換金できないこともあることを認識する必要があります。

通常、マンションの売買は不動産会社を介して行われますが、売却に一定の時間がかかります。まず、不動産会社を探し選定して契約することから始まり、買手の募集・販売活動から早くて1カ月ほどで、遅いと3カ月以上かかることも珍しくありません。

このように売却には一定の時間が必要です。資金が必要な時期に無理やり間に合わせるため大幅に値下げすることがないよう早めに準備しておくことが大切です。