アパート経営で将来の資産形成を

CMでも流れるほど注目されるサラリーマンのアパート経営、将来の年金不安のためにと興味を持ったは良いものの何をすればいいのか?

本記事ではそうお悩みの方に向けて「アパート経営をするには必ず押さえておきたいポイント」についてお伝えします。

先に結論!

アパート経営で押さえておくべきは

・発生するお金や融資先とのやり取り
・事前の調査・物件作り
・経費や税金の知識


自分で全て用意できるならいいが、本業もあり困難に思える方はアパート投資会社とパートナーシップを組んだ方が効果的。

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アパート経営で抑えておくべきお金

  • 建物物及び土地代の取得費用
  • 取得のための諸費用
  • 建物の改修・修繕の費用
  • 相続税|相続の場合
  • 頭金
  • 金融機関から融資を活用

等がアパート経営に必要になります。

建物物及び土地代の取得費用

土地の有無・場所・状況・新築or中古などあるため一概に言えませんが、トータルで数千万を超えるものと考えてください。

取得のための諸費用

不動産を所有した場合、取得のための諸費用が必要。契約書にかかる印紙税や登記をはじめ、手続きには専門的な知識が必要なので不動産業者や司法書士に手数料を支払います。不動産所得価格の10%程度を目安にしておくのが一般的ですが、どんぶり勘定になり過ぎぬよう予め必要費用を計算しておきましょう。

建物の改修・修繕の費用

時間と共に劣化する建物の内装・外装や共用部分、部屋の設備に改修・修繕の費用がかかります。改修しないと入居率に影響するので家賃収入をキープするためにも定期的な修繕は欠かせません。

相続税|相続の場合

不動産を相続・贈与された場合、取得にかかる税金は初期費用に含まれます。将来的に相続する可能性がある場合、相続時精算課税制度(生前相続)も検討しておきましょう。贈与では特例のほうが一般よりも税金の面で優遇され、相続のほうが節税効果が期待できることも多いです。

頭金

購入する物件に対して1、2割が頭金として必要になると言われています。また、頭金とは別に自己資金を多く用意しておくと、起こりうるリスクや備えた強固なアパート経営を進める事が出来ます。

金融機関から融資を活用

住宅ローンとは異なり、不動産投資は事業主の信用や物件価値、経営の採算、将来性などが審査対象になります。審査基準は金融機関によって違いますが、一般的に都市銀行が一番厳しく、地方銀行、信用金庫の順番に審査が通りやすいです。

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REIBOX編集部
サラリーマンでアパート経営するには年収が400万円以上が必要で、その他に住宅ローンがない・過去にローンの滞納などの金融事故がなければ融資を受けられる可能性が上がります。

アパート経営で必ず押さえるべき要点

  • 賃貸需要がある立地を抑える
  • 老朽化
  • 建て替え・売却
  • 天災|地震や火災
  • 騒音
  • 管理方法|自主管理or委託管理
  • 賃貸借契約書の作成

賃貸需要がある立地を抑える|空室リスク

入居者がいなければ家賃収入が発生しないため、賃貸需要がある立地に物件を設ける必要があります。空室期間が長引くほどキャッシュフローが回らなくなり、アパート経営を維持できなくなります。

老朽化|修繕

木造であるアパートは老朽化が早く、10年も経てばと外観が古くなって以前の面影が失われます。外観が悪ければ入居者は離れてしまうので、定期的な大規模修繕・メンテナンスが欠かせません。

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REIBOX編集部
一般的に大規模修繕は20年~30年おきに必要とされる支出なので、事前に計画的に積み立てて対策しましょう。部屋ごとのエアコンと給湯器の補修など箇所や範囲によって差はありますが、外壁や排水管といった大規模な修繕には数百万単位のコストが負担になることもあります。

建て替え・売却

アパートを建て替える場合、住人の立ち退きに時間やお金がかかることがあります。

立ち退きには全ての住人からの同意を得なければいけませんが、高齢を理由に次の居住先が見つからないことはよくあり、人が立ち退くのに数年もかかることもあります。中には立ち退き料を負担しないといけないこともあり、建て替えにはリスクが伴います。

リスク対策として

建て替えを前提としてアパートを購入する場合は初めから更地を購入する。

中古アパートを購入する場合は、住人に対して次回の契約時に更新しない旨の同意を取り付けておく。

古いアパートを取り壊し更地にして売却する場合は将来的に土地の資産価値があることが大前提。

天災|地震や火災

木造アパートで火災が起きると1部屋の火災でも1棟全てに影響が及びます。同様に地震による自然災害のリスクもあります。

災害によるリスクは保険に加入することで負担を軽減できますが(火災保険に加入すると復旧費用を差し引いても入居者への見舞金を残せます。)、建物が倒壊するような大きな災害が起きた場合は早期の対応と入居者への配慮が不可欠です。

騒音

木造アパートはコンクリート造のマンションよりも騒音問題(騒音の原因はテレビの音量が大きい、仲間同士で騒ぐなど)が起きやすいため、近隣同士のトラブルに発展することがあり、最悪の場合は退去してしまうこともあります。トラブルに発展する前に早期解決すべく、防音機能に優れた物件を選定してください。

管理方法

「1.委託管理」「2.サブリース契約「3.自主管理」の管理方法があります。

1.委託管理

アパート管理全般(集金、入居者募集、入居審査、共用部分の清掃、退去時の手続き・清掃、滞納・トラブルの対応など)を不動産管理会社に委託します。管理手数料は家賃の数%を支払うのが一般的です。サラリーマンをしながらアパート経営を運用する場合は委託管理を選ぶケースがほとんどです。

家賃収入から管理手数料を差し引いた額が毎月の収入になりますが、空室が発生してマイナス収支になった場合はオーナーが負担することになります。

2.サブリース契約

同じ委託管理でも一括借上げのサブリース契約を結ぶと空室が発生しても一定の家賃収入を得られる家賃保証を受けることができます。

サブリース契約は空室リスクが全くなくなるように見えますが、あくまで入居を保証するものであり家賃額を保証するものではありません。

空室が頻繁に発生すれば次回の契約更新時に毎月の家賃収入を減らされるリスクもありますし、一般的な委託管理と比べて満室時の家賃収入は少なくなります。

3.自主管理

所有するアパートの管理を全てオーナー自身が行う場合、毎月支払う管理手数料はかかりません。

ただし、工数が増えるためサラリーマンという本業を持ちながらアパート経営を数るのが困難になるため、不動産や賃貸、リフォームなど知識や経験が豊富でノウハウを確立しており、複数の不動産を運用している専業大家さんが選ぶケースが多いです。

賃貸借契約書の作成

入居者向けの賃貸借契約書を作成します。物件の状態や周辺環境を考慮した上で決めますが、一般的に盛り込まれる内容は以下。

契約期間と更新料の額、手続き方法
契約の基本となる項目
禁止事項
ペットの飼育や楽器演奏の可・不可など禁止事項を盛り込む項目
修繕費用の負担者
入居者に対して修繕を行う際の取り決め、修繕費用の負担者を決める

管理会社、及び仲介業者の意見を取り入れてその他の項目・内容を決めていきます。

事前に抑えておきたい情報・知識

  • アパート建築の設計や間取り
  • キャッシュフロー
  • 利回りや経費
  • 税金の流れ1|所得税と住民税
  • 税金の流れ2|減価償却費
  • 目標設定
  • ターゲット設定
  • 確定申告の知識

アパート建築の設計や間取り

不動産に関する知識や情報がないとアパート経営の設計や間取りを不動産会社に全て任せてしまいがちですが、丸投げをするとニーズやターゲットに合わないアパートが建てられる可能性が0とは言えません。

ニーズやターゲットに合う設計や間取りになるように事前に情報収集をして意見が言えるように知識を得る、もしくは資産化できる物件づくりに実績あるアパート経営会社に委託するか?が必要です。

キャッシュフロー

キャッシュフローが悪化するとアパート経営がうまくいかないため、定期的にキャッシュフローを見直してください。

キャッシュフローの算出方法は、借入れがなければ経費を差し引いた不動産所得から税金を引いた額に減価償却費を加算します。借入れがない場合はキャッシュフローはプラスになりますが、ローンがあると返済額を差し引くのでマイナスになります。

キャッシュフロー

不動産投資における流入、流出、収入、支出のお金の流れのこと

経費

アパート経営で主にかかる経費には、賃貸管理代行手数料、損害保険料、減価償却費、修繕費、租税公課があります。

利回り

利回り一つとっても不動産では複数の意味合いがあります。

  • 想定利回り(満室時の利回り)
  • 表面利回り(空室を反映させた利回り)
  • 実質利回り(経費などの支出を反映させた利回り)

物件を選ぶ際は必ず実質利回りによって計算してください。想定利回りや表面利回りが高くても経費がかかるアパート経営においては実質利回りは下がることがあるので正確に試算できません。

税金の流れ1|所得税と住民税

サラリーマンをしながらアパート経営を行うと給与所得に加えて不動産所得が入り、合算金額が課税対象となります。。

累進課税により稼ぐほどに税率が高くなるため、アパート経営で収入を得られるようになったら後に発生する税金も忘れてはいけません。

給与所得が500万円だった場合、課税されるのは所得税20%と住民税10%の計30%です。さらに不動産所得の家賃収入から経費を差し引いた額の500万円を加算すると総所得が1000万円になるので、所得税33%と住民税10%の計43%と大きな税金を課せられます。

税金の流れ2|減価償却費

減価償却費は建物の価値が耐用年数に応じて年月とともに下がっていくものと考え、毎年減少した分の価値を減価償却として経費に計上できるため節税効果があります。

減価償却費の期限

減価償却費は、耐用年数が木造で22年、鉄骨の厚さが3~4mmの軽量鉄骨造は27年、3mm以下は19年と定められているので、耐用年数が過ぎたあとは経費に計上できなくなります。減価償却費の仕組みを知らないと「税金が上がってしまった」と勘違いしてしまうため、減価償却費が切れたあとも想定した事前シミュレーションを行ってください。

目標設定

アパート投資は目指す目標によって進め方が異なります。老後の生活資金のため、不労所得を手に入れたい、相続税の節税など、事前準備としてアパート経営を始める理由を明確するための目標設定を「必ず」行ってください。

目標設定の有無が成功率に大きく影響すると考えて間違いありません。

ターゲット設定

空室リスクを避けるため、建築する地域の需要を元にターゲット設定を行いましょう。ターゲットによってニーズは変化しますのでニーズに合わせたアパート経営が必要です。

学生をターゲットにする場合、近くに大学がある・ネット環境を充実させる、などの工夫が大切。ファミリー向けの場合、長期的に考えて風呂場やキッチンの設備を充実させる、などの工夫が大切。

確定申告の知識

アパート経営で得た所得に対して確定申告で税金の申告納税が必要です。(不動産所得が年間20万円以上なら確定申告が必要。)確定申告漏れは後で税務署からペナルティがあるので必ず申告方法を理解しておきましょう。

確定申告のやり方について詳しくは「不動産投資の確定申告を白色申告で行うやり方。1年目のサラリーマン大家さんへ」の記事をご参照ください。

個人で難しいときはアパート投資会社とタッグで取り組む

アパート経営を成功させるには事前に調査する項目が多岐にわたります。本業がある中で調査を行うのが難しいと感じたらアパート投資会社に相談しましょう。

物件・立地・ニーズなどアパート経営に必要な事前調査はもちろん、融資や建築、客付けまでサポートしてくれます。

まとめ

 

 

  • アパート経営にはお金と税の知識が必要
  • 物件や立地の選定眼も必要
  • 自分一人でやるか専門家と組んでやるか?で成功率が違う

 

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