アパート経営は何から始めるべきか?

将来の資産形成としてアパート経営に関心を持つ人は増えています。

ですが投資に不慣れな方からすると「何から初めていいのか?」と悩んでしまうもの。

そこで本記事では「アパート経営を始めるにあたってすべきこと」についてお伝えします。

先に結論!

・自分で始めるか?専門家と組んで始めるか?によって異なる

・アパート物件以外にも費用は発生するので頭金や融資テクニックは必須

本業がある中でより成功の可能性を高めるなら自己流で始めるより専門会社と組んで始めた方が良い

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アパート経営を始めるにはどうすればいい?

  1. 土地がある場合
  2. 土地が無い場合
  3. 新築アパートを購入する場合
  4. 中古アパートを購入する場合
  5. 自分で始める場合
  6. 不動産会社(アパート投資会社)に相談して始める場合

6パターンに分けて抑えるべきポイントを解説します。

1.土地がある場合

土地の購入費を差し引いて物件代だけでアパート運営を始めることができます。

メリット

初期投資を抑え、高利回りでアパート運用できるのが大きな特徴。土地の購入費用を物件に充てることで地域のターゲットニーズに合わせた理想のアパートを建築できますし、太陽光パネルの設置などライバルとの差別化を図るなど、より物件自体に注力したアパート経営ができます。また、相続によって得た物件であれば固定資産税を抑えることもできます。

デメリット

建築から始めることになるので既に完成しているアパートを購入するより設計や打ち合わせなど手間と時間を要します。そのため、不動産投資物件として運用するまでの期間が長くなります。

また、所有している土地が賃貸需要のないエリアだった場合、新築のアパートを建てても入居者が見つからず赤字経営になるリスクがあります。

2.土地が無い場合

土地を購入して一から物件を建てて始める・土地ごと中古アパート物件を購入して始める、のいずれかとなります。

メリット

収益性の高い土地を探してニーズに合う理想の間取りや設備を自分で決められるので、自分の投資スタイルに合う土地を妥協なく探せ、幅広い経営が可能。

デメリット

土地代と建築費用がかかるので土地を保有している方と比べて初期投資が高額になります。またアパートの間取りや設計を考えることに加えて、土地を探す必要があるので手間と時間がかかります。

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REIBOX編集部
自分で投資スタイルを決められるということは、どこまでのリスクを想定し、どのくらいの収益性を求めるのかを選べるのでコントロールしやすい投資ができます。

3.新築アパートを購入する場合

不動産会社の広告などで掲載されている新築アパートを購入する、不動産投資会社とパートナーを組んで新築アパートを作ってもらう、いずれかの流れとなります。

新築アパートの定義

築1年以内、及び建築中で数ヶ月以内に完成するアパートで誰の手にも渡っていないアパートのこと。不動産会社の広告で掲載される新築アパートは土地代とアパートの建築費用を合わせた価格が掲載されます。

メリット

土地を探す手間やアパートの間取りや設計を一から考える必要もないので忙しいサラリーマンにとっては工数の負担を下げることができる。

デメリット

アパートを建てる立地や設備が最初から決まっているので、理想とする賃貸需要が見込める場所を見つけても選べない、内装や設備も自分で考えて決められない。実績がないので想定した利回り通りに運用できるかどうか分からない。

4.中古アパートを購入する場合

不動産会社の広告で掲載される中古アパートは土地代とアパートの購入費を合わせた価格で掲載されます。

中古アパートの取引は不動産会社を仲介して行われるのが一般的で、売主と販売者が違うときは仲介手数料を支払います。

中古アパートの定義

築1年以上のアパート、及び運用されたことのあるアパートのこと

メリット

新築アパートと比べて2割から3割ほど安く購入できるので初期費用を抑えられる。

利回りでは、新築アパートの5~6%に対して中古アパートは6~10%と高いです。高利回りの物件は運用してから収益が生まれるまでの期間は短いので、満室状態を維持できれば新築アパートよりも効率の良い投資ができます。

デメリット

築年数による老朽化が進むのが早いため、修繕費が大きくなってしまうことです。老朽化の程度にもよりますが、建物の外観にまで影響すると入居者の確保が難しくなるので、出口戦略の売却を視野に入れるなど築年数とともにリスクも高くなっていきます。

5.自分で始める場合 

不動産管理会社にアパートの管理を一切任せず全て自分でやります。自主管理と言われている運用方法ですが、不動産の知識と経験、ノウハウが確立している専業の大家さんに向いている運用方法。

メリット

毎月かかる管理手数料が発生しないので収入も多くなる。

デメリット

副業としてサラリーマンを続けながら面倒な業務を行うのは時間的にも工数的にも困難。また、集金や滞納・クレーム対応、入居者募集、修繕やリフォームの準備など経験とノウハウのある管理会社が請け負う業務なので最初から自分で全てやるのは難しいでしょう。本業に影響がほぼない状態で資産形成したい場合は向いていません。

6.不動産会社(アパート投資会社)に相談して始める場合

アパート投資会社に相談して始める際は「集客力がある不動産会社(空室対策に強い)」を選びましょう。目安として入居率97%を切らない会社が良いです。

アパート経営は入居者が見つからなければ赤字経営になります。集客力のある会社を優先して選び、その上でご自身の予算を踏まえて選定策を絞っていくと良いでしょう。

最初に用意すべき金額(目安)

頭金と物件相場の両側面から用意する金額は変わります。

頭金として物件の1、2割

ローンを組んでアパート経営を始める際の頭金の相場は1割程度が一般的。購入する物件によって必要な自己資金も変わります。


1,500万円の中古アパートを購入するのであれば150~300万円

1億円の新築アパートを購入するとなると頭金は1,000~2,000万円

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REIBOX編集部
頭金に必要な金額は金融機関のローン基準が明確でないため一概に言えませんが、収益性の高い物件であれば融資の基準が緩くなるので頭金も少なくなります。逆に収益性の低い物件と評価されると1、2割以上の頭金が必要になるケースもあります。
頭金が多いほど審査は通りやすくなる

不動産投資全般に言えることですが頭金が多いほどローン審査は通りやすくなります。頭金が多いほど借入額が少くなるなるので返済リスクが低くなるためです。

また、金融機関はアパート経営に対して本気で向き合っているかどうかも審査基準としており、その対象として頭金の多さに注目しているとされています。本気であれば返済を途中でやめたりせず返済する意志も固いと評価されるということです。

頭金以外にも自己資金を用意【推奨】

頭金以外にも余裕のある自己資金を用意しておくとよりリスクに強い投資ができます。(急な出費への対策になる、など)

フルローンでもできる(自己資金が少なくてもできる)

頭金の用意で悩んでいる場合、仮に自己資金の用意が少なくともフルローンを活用することでアパート経営を始めることもできます。もし「自分はできるのだろうか?」とご心配されているようでしたら、悩み続けるより一度ご相談をされたほうが良いでしょう。

【参考】物件の相場

新築アパートの価格帯
  • 下限なし~300万円(0件)
  • 300万円~500万円(0件)
  • 500万円~800万円(0件)
  • 800万円~1,000万円(0件)
  • 1,000万円~1,500万円(0件)
  • 1,500万円~2,000万円(0件)
  • 2,000万円~2,500万円(1件)
  • 2,500万円~3,000万円(2件)
  • 3,000万円~4,000万円(4件)
  • 4,000万円~5,000万円(6件)
  • 5,000万円~6,000万円(16件)
  • 6,000万円~7,000万円(11件)
  • 7,000万円~8,000万円(10件)
  • 8,000万円~9,000万円(7件)
  • 9,000万円~1億円(18件)
  • 1億円~2億円(31件)
  • 2億円~3億円(9件)
  • 3億円~上限なし(0件)

LIFULL HOME’S|全国|新築・未完成の収益物件を検索する|115件参照(2019年07月22日調べ)

大手の物件検索サイト「LIFULL HOME’S」によると、新築アパートの相場は2,000万円~3億万円。件数が1番多い価格帯は1億円~2億円の31件、次いで9,000万円~1億円の18件。

中古アパートの価格帯
  • 下限なし~300万円(5件)
  • 300万円~500万円(14件)
  • 500万円~800万円(41件)
  • 800万円~1,000万円(46件)
  • 1,000万円~1,500万円(163件)
  • 1,500万円~2,000万円(327件)
  • 2,000万円~2,500万円(309件)
  • 2,500万円~3,000万円(363件)
  • 3,000万円~4,000万円(584件)
  • 4,000万円~5,000万円(379件)
  • 5,000万円~6,000万円(436件)
  • 6,000万円~7,000万円(394件)
  • 7,000万円~8,000万円(287件)
  • 8,000万円~9,000万円(301件)
  • 9,000万円~1億円(253件)
  • 1億円~2億円(708件)
  • 2億円~3億円(130件)
  • 3億円~上限なし(25件)

LIFULL HOME’S|全国|「新築・未完成の収益物件を検索する」を除外した件数(2019年07月22日調べ)

中古アパートの価格帯を見てみると、下限なし(300万円未満)~上限なし(3億円以上)と新築アパートと比較すると価格差に大きな幅があります。件数が1番多い価格帯は新築と同様に1億円~2億円で708件、次いで3,000万円~4,000万円の584件。

出典元:LIFULL HOME’S > 収益物件検索 > 売りアパートの収益物件を検索する

アパートの構造別|建築にかかる費用・特徴
木造
鉄骨造やRC造のアパートよりも安く建築できますが強度は弱くなるので2~3階建ての低層アパート向き。建築費用の目安は坪単価50万円程。
鉄骨造
強度は木造のアパートと比べて少し強くなるので2~4階建ての低中層アパート向け。建築費用の目安は坪単価50~70万円程。
RC造
一番強度が高いRC造のアパートは主にマンション・高層アパートとして建てられます。坪単価は70~100万円程。
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REIBOX編集部
木造アパートの多くは4~6戸程度の低層アパートが一般的。建築する木造アパートの戸数が6戸で延床面積が60坪だった仮定すると、坪単価50万円なので建築費用の目安は3,000万円となります。

アパート購入に関わる費用項目

  • 土地
  • 物件
  • 土地・物件以外に必要なもの(仲介手数料や印紙代など)

物件だけ購入すれば良いわけでなく、物件にまつわる各種費用も発生します。

土地

地域によって価格差がありますが土地代は数千万円~億単位の費用が必要。

物件

アパート経営では建築費用が一番のコスト。およそ1,000万円以上の費用がかかる予測を立てておきましょう。

土地・物件以外に必要なもの

土地・物件以外の諸費用として7~10%程度の資金が必要です。一般的に必要とされる諸費用は以下の通り。

土地・物件以外に必要な諸費用
仲介手数料
アパートを購入したときに不動産会社に支払う手数料。仲介手数料の算出は以下の計算式。

(購入費用×3%+6万円)+消費税
※購入費用が400万円を超える場合の計算式

宅地建物取引業法に基づく仲介手数料の上限を求める計算式が用いられます。不動産会社に仲介手数料の交渉をできるので諸費用を抑えることも可能です。
契約印紙代
国税のひとつで売買契約書などの契約書や領収書に課せられる税金。
登録免許税
所有権移転(名義変更)登記を行う際に課税される国税。司法書士に依頼する場合は諸費用が増えます。
不動産所得税
不動産の取得・新築時に都道府県に課せられる地方税。固定資産税評価額の4%(令和3年3月31日まで特例により3%)が課せられます。

金融機関から融資してもらう方法

個人で始める場合

年収によって受けられる融資に差があり、目安は500万円と考えられています。

年収が400万円台で少ない自己資金で融資を受ける場合、年収の多寡を重要視しない政府系の日本政府金融公庫・商工中金がおすすめ。

政府系の銀行はメガバンクや地方銀行、信用金庫といった民間の金融機関が融資をしない企業や個人をターゲットにしているので個人で始めるには力強い味方。億単位の融資は受けられませんが、金利はそれほど高くないので高利回りの木造アパートなどの融資先としては適しています。

年収が500万円あれば地方銀行や信用金庫を利用するのがおすすめ。更に年収が700万円以上になると融資先の選択肢も増えていきます。

アパート投資会社を介して始める場合

アパート投資会社の持つ信用や特有のネットワークにより「○○社の物件なら融資する」という選択肢も出てきます。自分で融資を用意するのが厳しいと感じたらアパート投資会社と連携して選択肢を増やしてみましょう。

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まとめ

アパート経営は物件を購入して終わりではなく購入後の運用こそが本番開始。

本業がある中で、物件選び・資金計画・購入後の管理実務など幅広い対応が求められます。そのため、ご自身でアパート経営にまつわるすべてをコントロールする自信・経験がある方は個人で進めても良いですが、そうだ無ければ自己流で始めるより専門機関とパートナーシップを組んで堅実に進めた方が成功率は上がります。

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