不動産投資で大失敗しないために

不動産投資を始る際、「どうせやるなら大失敗のリスクは負いたくない」と考える方は多いもの。そこで本記事では「不動産投資で大失敗してしまう方の共通点」について解説します。

※本記事内容を抑えると、失敗の共通項を確認でき、失敗リスクを下げた堅実な不動産投資の手助けとなります。

先に結論

大失敗の定義(基準)は破産して立ち直れない状態に陥いること

物件選び以外に、税金・出口戦略・金利など抑えなければ大失敗します。事前のシミュレーション・無理のし過ぎない事業戦略は必ずあらかじめ設計しましょう。

不動産投資での大失敗は再起が図れない状態

  • 近隣の大学や会社に依存
  • 素人が競売物件に手を出す
  • 利回りだけ見て入居率を甘く見積もる
  • 営業トークに騙される
  • 事前のシミュレーションが甘い
  • 翌年の税金をないがしろにする
  • 人脈づくり

など、不動産投資で失敗しやすい要因はいくつもあります。

不動産投資で失敗して自己破産しないために

多少失敗するだけならまだ立ち直ることができます。ですが、失敗を超えた「大失敗」になると再起すら図れません。そうならないためにも予め失敗しやすい原因と対策を抑えておきましょう。

不動産投資で大失敗してしまう3つの原因

  1. 他人任せ過ぎる
  2. 身の丈を超えた借金
  3. 出口戦略が無く売却できない

1.他人任せ過ぎる

実務は管理会社に委託しても良いですが、現状の問題点、出口戦略、次の投資戦略、横のつながりづくりなどは自身の問題です。実務面以外は不動産投資家としてどうしたいか?の方向性決めをしてください。

2.身の丈を超えた借金

レバレッジを効かせようと身の丈を超えた借金を抱え過ぎると金利変動の際にローン返済が滞る原因になります。固定金利にするか、金利変動があっても耐えられる範疇の融資額の設定、もしくは一定期間耐えられるだけの自己資金を用意しておきましょう。

自己資金0で始めない

フルローンで始めることも可能ですがリスクに弱い投資になります。不動産投資を始める際は必ず自己資金(目安として物件の1、2割)を用意してください。

3.出口戦略が無い

物件を最終的にはどうするか?(持ち続ける?売却?)が出口戦略。出口戦略まで設定し、最終体に黒字になれば不動産投資は成功です。出口戦略が無いまま保有するとトラブル(※)を抱える原因になります。

(※)なにかしら運営が難しくなった際に、いざ売却してもローン返済が間に合わない・赤字物件で早く処理したいのにそもそも物件が売れない、など

そのため、事前に売却までのシミュレーションを行ってください。

試しに自分でシミュレーションをしてみたい方へ

不動産投資で大失敗しないために

  • 良い物件を選ぶ
  • 事前のシミュレーション
  • 小さく初めて大きく育てる

良い物件を選ぶ

  1. 人がいる(賃貸需要がある)立地
  2. 物件の周辺環境が生活しやすい

の2点は必ず抑えてください。より具体的には東京圏の23区内駅まで徒歩7分以内家から駅までの間に商店街・コンビニ・医者など生活環境がある、というエリアに位置する物件を優先的に抑えてください。

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REIBOX編集部
ただし、物件は国内に数百万件あるため、すべての物件をご自身で確認・精査するのは物理的にほぼ不可能。そのため、物件を管理する不動産投資会社に相談しながら良い物件を選定してください。
良い物件をAIデータ管理する不動産投資会社

事前のシミュレーション

空室や家賃滞納、家賃下落、金利上昇、災害、税金をはじめ、お伝えした出口戦略も含め、不動産投資で起こりうる支払いリスクは予めシミュレーションを行ってください。その上で、資産となる投資対象物件を選定してください

小さく初めて大きく育てる

不動産投資の失敗における考え方。最悪の場合、アナタはどうなる?でもお伝えしたように【小さく始めて大きく育てる】というスタイルで始めましょう。抑えておくべきは以下3つの要点です。

1.価格が安く高い投資効率が見込める中古物件
不動産の中でも最小単位の物件ですので小さく始められます。
2.多額な借入の必要のない区分マンション(ワンルーム)
割高な東京圏の物件でも中古マンションなら1棟アパートと比較して10分の1程度の価格で購入できます。
3.東京圏の賃貸需要が安定しているエリア
空室リスクが低いので安定した家賃収入が見込めます。

まとめ

 

  • 良い物件を選ぶ(資産になる物件)
  • 損失が出ても大きくなる前に撤退する
  • 事前のシミュレーションを行い、極力大きな損失を得にくい計画を立てる(未計画で始めないこと)