アパート経営で資産形成

そうお考えのサラリーマンの方に向けて「資産形成の観点から、アパート経営は他の投資と比べてどこが良いのか?」「アパート経営を相談するならどの会社がおすすめなのか?」について本記事ではお伝えします。

先に結論!

・サラリーマン副業による資産形成として始めやすい

・管理・運営を人に任せることができる(本業との両立)

・相談先はシノケンがおすすめ

アパート経営はどこがいい?【メリット・デメリット】

  • 他の投資との違い
  • ワンルームマンション経営との違い
  • 長期目線の資産形成
  • 本業があっても可能
  • インフレに強い
  • 相続時の税金対策になる
  • 融資

アパート経営が資産形成の選択肢として優れている要点がこちら。

他の投資(株・FX)と比較

アパート経営FX
スタート金額
立場利用度××
レバレッジ
流動性×
リスク
節税効果××
安定性××
専門性
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REIBOX編集部
安定性が高く、専門性も高すぎない(専門機関に勤める必要はなく、自分でこれから勉強して進めていくレベルでOK)ため、サラリーマン副業として始める資産形成の方法としては始めやすいのでおすすめ。

ワンルームマンション経営との違い

\デメリット(ワンルームマンションと比較)/

1.初期費用が大きい
アパート経営は土地代と建物の購入費用がかかるため、ワンルームマンション経営と比べると高額な初期費用が必要。

地域や土地面積によって初期費用の規模も異なりますが、都心部の木造アパートの場合8,000万円程、一方のワンルームマンション経営の場合、新築でも3,000万円程・中古ワンルームマンションは1,000万円程で始めることが可能です。
2.管理にコストや手間がかかる
アパートの管理業務は管理会社が請け負ってくれますが、部屋数が多いため契約更新・集金・トラブル対応や建物全体の修繕といったコストや手間がかかるデメリットがあります。

一方のワンルームマンション経営は、建物全体の管理は管理会社に委託し、入居者の対応は賃貸管理会社に任せられるのでオーナーへの負担は少なくなります。
3.すぐに売却できない
アパートはワンルームマンションと比べると購入費用が高いので売買取引が少ない(流動性が低い)です。そのため、急ぎの資金が必要になったときにすぐに売却しにくい。

\メリット/

1.建物の価値が失われても土地の価値は残る
建物は築年数による老朽化が進んで資産価値を失っても土地の価値が残ります。仮に火災や地震によって建物が全焼、及び倒壊した場合、建物の価値が失われてしまいますが、土地の価値はそのまま残るのでリカバリーがしやすい。
2.複数の部屋を所有するので空室リスクを低減
アパート経営は複数の部屋を持つことになるので一部の部屋の空室が発生しても家賃収入が途絶えることは無いためリスク分散できる。(ワンルームマンションは1部屋だけの所有になるので空室が発生したら家賃収入が途絶えてしまう。)
3.高利回りの投資が可能
アパートは木造構造のため、新築を建てる場合でも新築の一棟マンションよりもコストを低く抑えることができます。そのため、アパート経営の表面利回りは(地域にもよりますが)新築は5%前後、中古は8%前後と高利回りの運用が期待できます。一方の新築ワンルームマンション経営は、都心部にある中古物件の表面利回りは5%前後で、新築物件を頭金ゼロのフルローンで購入すると返済前までは月々がマイナス収支になることが多いです。
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REIBOX編集部
ワンルームマンション投資と比べたときのメリットは「空室によるリスクヘッジ・土地という資産が残る」です。

長期目線の資産形成が可能

アパート経営はリタイア後や老後の金銭的なリスクヘッジ対策を主にした資産形成のため、年金だけでは老後が不安な方にマッチしています。短期(数日以内)でリターンを得ようという目的にはマッチしません。

本業があってもスタートできる

アパート経営は手間のかかる業務を管理会社に任せられるので、時間がなく本業が忙しいサラリーマンの副業としてスタートできます。

インフレに強い

現預金と異なりインフレになっても不動産(アパート経営)は資産価値も上がるのでマイナス影響

はなく、経済状況によってはさらに収益が増加する可能性もあります。(物価が上昇すれば家賃を引き上げるケースもある。)

相続時の税金対策

相続時に現金として相続されるよりも現金を不動産化して相続した方がかかる税率を抑えることができます。

不動産の相続税計算式


相続税額 = (不動産の評価額-基礎控除額)×相続税率

土地と建物をそれぞれ算出し、評価額に対して相続税率が掛け合わせて相続税額が決まります。

土地の評価額が更地だった場合、国税庁が定めた路線価に基づき80%で評価されるので、1,000万円の路線価のある土地を所有していると評価額は800万円、建物は建築費用の50~60%程度の評価額になります。さらに賃貸物件として所有していた場合、30%の評価額が加えて控除されるので、土地だけを所有、及び現金で資産を持つよりもアパート経営で不動産を所有していたほうが節税効果は高くなります。

融資を受けることができる

他の投資や資産形成術と異なり「他人のお金を活用して資産形成ができる」ことがアパート経営の大きな魅力。アパート物件は初期費用が高額になりやすいため、自己資金(目安1,2割)+融資で始めましょう。

アパート経営にかかる費用例

都心でアパート経営をする場合、駅から徒歩20分以上の中古アパートでも5,000万円以上します。都心の駅周辺になると1億円以上。

なお、フルローンで始めることもできますが、万が一を考えリスクに強いアパート経営を行うためにもフルローンではなく、必ず自己資金を用意してください。

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REIBOX編集部
アパート経営はローン返済だけでなく建物を維持するための管理・維持費や税金といった諸経費も家賃収入から差し引かれます。家賃収入よりも諸経費のほうが多くなった場合、足りない分は手持ちの資金から支払うことになるので万が一のリスクを考え、自己資金を用意した方が良いです。

なお、頭金を少しでも多くして返済額を減らしたほうが利益を出すことができます。

アパート経営を成功させるコツ

  • ビジネス意識を持って取り組む
  • 立地選び
  • シミュレーション
  • 得意領域を持つ会社に相談する
  • 本業がある方は委託管理

抑えるべきポイントはいくつかありますが、最大のポイントは人に任せることができることです。

ビジネス意識を持って取り組む

アパート経営で数千万円もの多額の投資をして収益を得るということは、新しいビジネスを始めることと同義。本業と同じ気持ちかそれ以上の意識で本気になって取り組む必要があります。

注意

将来の資産形成を考えてアパート経営に興味を持つサラリーマンは増えていますが、アパート経営はどこがいいのかよく分からないけれど簡単に収益が入る・簡単に安定した収益を得られる、と安易な気持ちで始める人が増えています。これは危険です。

数千万円あればおしゃれなカフェやバーをオープンすることもできるので、大きな規模のビジネスを始めようとしていることと同じ。安易な気持ちで始めてしまうと継続するのは難しいです。

ローンを完済したあとに老後の生活資金を得るための長期的なビジネスと捉えて取り組める方こそがアパート経営に向いています。

立地選び

家賃収入を支えるのは入居率。そのため、入居されない空室リスクは一番に対応する必要があります。

空室が与える資金的な影響度

家賃5万円で10戸のアパートを所有していた場合、入居率80%になると満室状態の50万円から40万円まで収支が減ってしまいます。

空室の少なさ・入居率に大きく影響するのは立地と環境。駅から遠い、近くにスーパーや病院、学校がない物件は入居者にとって魅力的とは言えません。住みやすい環境・立地を選びつつ周辺の家賃相場に合う賃料設定で物件を選定・運用していきましょう。

これからの不動産投資と立地の重要性

これからの不動産投資は都心と地方郊外の二極化が進むと予想されるので立地選びが重要になります。

国土交通省は立地適正化計画を発表しており、その内容は都市機能誘導区域と居住誘導区域を設定し医療、福祉、商業施設、交通インフラ、住居を指定されたエリアに集約するというものです。

参考:立地適正化計画|国土交通省

立地適正化計画に指定されなかった区域は国からの支援がなくなり、いまある周辺の公共施設や市立病院が都市機能誘導区域に移転して過疎化が進む可能性があります。このような区域にある物件を購入してしまうと入居者が見込みにくくなります。

立地得選びのポイント

・最寄りの駅の利用者は増加傾向にあるのか

・周辺のアパートに空室は発生していないか

・家賃相場は適切に設定されているか

・紹介されたアパートに実際に足を運んでくまなく歩いてみる

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REIBOX編集部
人口が減少している地方や郊外は、アパート周辺に空き地や駐車場、農地、稼働していない倉庫や工場があるケースが多いので要注意。

シミュレーション

アパート経営はローン返済と黒字化による資産形成を目指すために、事前のシミュレーションを必ず行いましょう。

\スタートで考えるべき/

出ていく金額
「物件価格」「頭金」「融資」
入ってくる金額
「毎月の家賃収入」

\物件購入後/

出ていく金額
「維持費」「入居者を集めるための広告費」「滞納リスク」「空室リスク」管理費」「家賃低下」「経年劣化による資産価値低下」「税金」「積立金」
入ってくる金額
「毎月の家賃収入」

など、お金の流れや必要項目が変わります。

年月の経過によって考えられるシミュレーションを何パターンも行った上で資産化できるか?を検討してください。

数字に強くなろう|勉強する

営業マンから提示された利回りの数字だけを信じすぎないよう、自分でも数字を理解できるようになりましょう。数値の見極めを誤ると大きな機会損失になります。

得意領域を持つ会社に相談する

建築構造には木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・鉄筋コンクリート造(RC造)とさまざまありますが、建築会社によって得意領域は異なるため、これから建てる建築様式に強みを持った会社に相談しましょう。

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REIBOX編集部
どこがいいのか方向性が決まっていない場合は手広く提案を受けても良いですが、希望する建築構造があるなら得意な業者を選んだほうが良いです。

木造アパートを得意としている業者や軽量鉄骨を得意としていて木造・鉄筋コンクリート造にも対応する業者、鉄筋コンクリート造だけを行う業者など多岐にわたります。

本業がある方は委託管理

本業がある方はアパート経営に使える時間に限りがあります。そのため、実務面は委託管理した方が良いです。

急なトラブルがあっても本業があるがゆえに対応できずにいると退去トラブルの原因になります。また、1つのアパートにだけ注力し過ぎると別の資産作りへ拡大することが困難になります。

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REIBOX編集部
本業で心身ともに疲れた状態で何年、何十年と管理するのは資産形成上、適した方法とは言えません。「人に任せる」「その上で、資産形成する」という手離れの良い資産作りを目指しましょう。

アパート経営に強い会社ランキング

1.シノケン

シノケン
シノケンのアパート経営
ポイント

・入居率99%(※1)
・土地が無くてもスタートできる
・提携金融機関が豊富で始めやすい
・上場企業
・好立地&ハイグレードなデザイナーズマンション(※2)
・全国主要都市で展開
・3年連続自社開発棟数で日本全国第1位の実績
・賃貸管理業務を一括代行
・30年以上の豊富な実績

(※1)2019年3月末時点/自社企画開発物件)
(※2)入居者に好まれる

豊富な実績はもちろん「将来のための資産づくり」に強みを持つシノケン。入居率に強みを持っているため安定したアパート経営になります。老後の年金だけでは不安と感じる方・資産形成を考えてる方におすすめ。

2.MDI

MDI
MDIのアパート経営
ポイント

・入居率99%
・土地が無くてもスタートできる
・首都圏・大都市圏を中心に展開
・賃貸管理業務を一括代行
・デザイン性の有るアパート

2008年~と若い会社ですが、高い入居率が魅力。首都圏・大都市圏を中心に展開しているため、エリアが合えば選択肢に入ります。

3.大東建託

大東建託
大東建託
ポイント

・2018年管理戸数ランキングで業界第1位
・上場企業
・入居率は96.9%
・全国
・賃貸以外に商業施設なども対応
・賃貸管理業務を一括代行

アパート経営というよりも土地活用の方法自体に悩んでいる方におすすめ。

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REIBOX編集部
アパート経営への特化(専門性)、入居率、対応エリアの幅など総合的に判断したときにシノケンがアパート経営ではおすすめ。アパート経営による初めての資産運営をお考えの際、初心者の方でも特に相談しやすい会社と言えます。

→ 【シノケンのアパート経営】詳しくはこちら