アパート投資は危険なのか?

将来の資産形成に注目される中で、アパート投資に興味を持つ方も増えています。

そこで本記事では「アパート投資のリスク」「アパート投資を行うなら抑えておくべき条件」についてお伝えします。

先に結論!

・アパート・マンションどちらにもメリット・デメリットはある。

・検討する際は「アパート特有のリスク・利点」を理解した上で
 自分にとっての資産形成になるのか?と考える。

・条件に合わなければ無理にやらない・条件に合えば選択肢に入れる。

アパート特有のリスクに対応したアパート投資専門会社

アパート投資のリスク

  • 空室・家賃滞納リスク(家賃が入金されない)
  • 老朽化リスク(修繕費が発生)
  • 地価下落リスク(資産価値の低下)
  • 金利上昇リスク(ローン返済が増える)
  • 事件・事故・災害のリスク(天災による修繕・入居者離脱など)
  • 営業電話で騙された

等のリスクがあります。ただし、これらのリスクはマンション投資でも同様に起こるものです。

アパート経営【特有】のリスク

アパートとマンションの違い【定義】

明確な区別の定義はありませんが、ここでは以下の考えのもとで解説していきます。

■アパート
→ 木造や軽量鉄筋、プレハブなど2階、または3階建て以下の共同住宅

マンション
→ 鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造、重量鉄骨など3階建て以上の集合住宅

\アパート特有のリスク/

 

  • 見栄え
  • 修繕の規模
  • 騒音
  • 初期投資金額
  • 融資が厳しい
  • 売却・建て替えの困難さ

アパート特有のリスクは6点。

1.見栄え

木造アパートは老朽化が早いため、マンションに比べて見栄えが劣ること多いです。見栄えの悪さは新規入居者を集めに影響するため家賃収入に直接影響します。

2.修繕の規模

アパートは一棟規模となるので1度の修繕規模が大きくなります。外壁塗装・各種設備の修繕などが対象です。

マンション投資では一棟だけでなくワンルームマンション投資ができるので、その場合は修繕も一部屋と規模と修繕費を抑えることができます。

3.騒音|住民トラブル

木造アパートは上下階、左右周囲の部屋に騒音が漏れやすいため、住民トラブルに発展することがあります。住民トラブルは退去による空室リスクに繋がります。

4.初期投資金額

アパートは初期費用に1億円前後のお金が動きます。一方マンション投資でもワンルーム投資から始めるならば1,000~3,000万円規模からスタートできます。そのため、アパート投資の方が初期投資金額の負担が大きいです。

5.融資が厳しい

初期の金額が大きいため融資額も大きくなります。その分、融資の審査が厳しくなります。

6.売却・建て替えの困難さ

売却や建て替えを検討する際、すべての入居人に対して立ち退きや許諾を得る必要があります。中には立ち退き料を支払うこともあります。

\アパート投資はやらない方が良いのか?/

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REIBOX編集部
リスクを見るとアパート投資をやらない方が良いと思いがちですがそんなことはありません。

もちろんアパート投資にはメリットがあります。

アパート特有のメリット|区分マンションと比較

  • 自動販売機の設置による副収入
  • 高い利回り
  • 一度の減価償却額が大きい(節税対策)

などがアパート投資特有のメリットとして挙げることができます。他にも、

  • リスクの小さい投資
  • リスクコントロールが可能

はアパート・マンションに限らず不動産投資としてのメリットと言えます。

補足

マンション・アパート投資は収益源となる家賃が急激に下落することは無いのでリスクが小さい投資と言える。

また、ローン返済は資金繰り次第で前倒し返済も出来るとともに、事前の立地選定によって空室リスクを下げることも可能。つまり、一定の割合において自分の力でリスクコントロールができることが他の投資と比べた時のメリットと言える。

アパート投資をするなら【条件】

アパート特有のリスクをクリアした条件を揃えることができるならアパート経営は資産形成における選択肢に入れた方が良いです。ですが、条件が合わなければ無理に検討しない方が良いです。

つまり、以下の条件であればアパート物件(且つ「アパート投資のリスク」の内容もカバーできる)であれば検討の余地に入ります。

  • 見栄えの良いアパート(デザイン性)
  • 修繕費が発生しにくい(新築アパート)
  • 騒音が出にくい(防音性のある構造のアパート)
  • 初期投資金額(アパート融資に強い金融機関とのつながり)
  • 売却・建て替えに対して住人へ連絡・対応が出来る(管理業務)

また、検討対象のアパート物件を探すなら「自分の足で物件を探す」「アパート投資の専門会社に相談する」のいずれか。

自分の足で物件を探す場合

日々時間がある・アパート経営の経験者、であれば「自分の足で物件を探す」が良いです。

アパート投資会社に相談する場合

はじめてアパート投資をはじめる・本業があって潤沢な時間をとるのが難しい、という方でしたら「アパート投資の専門会社に相談する」が良いです。

30年以上の実績を持つアパート投資専門の上場企業に相談する

まとめ

 

  • アパート投資にリスクはある
  • 当然ながらメリットもある
  • お伝えした条件に合えば選択肢に入る

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